中國房市的真相（2）

　　在企業投入巨大的資金，承擔了宏觀政策不確定的巨大風險，靜態房價測算連20%的專案利潤都無法保證的行業，能說是一個暴利行業嗎？

　　為什麼房地產行業也算一個暴利行業？

　　如果從資金回報收益的角度，房地產行業確實也是一個暴利行業。這來源於預售許可制度。預售許可制度建立了這樣一個商品交易邏輯：開發商先收錢，然後過2年再把你買的房子交給你。這種交易邏輯不僅大大節約了開發企業現金流回籠時間，也節約了專案前期投入資金。

　　所以，一個專案總投資1個億的專案，可能只要2000——3000萬資金就足以啟動，如果考慮2年左右的投資回報週期，即使專案只有20%的收益——也就是2000萬的收益，資金年回報率也能達到50%左右。在這個意義上，房地產開發行業確實也是一個暴利行業。

　　房地產的暴利來源於預售許可制度。那麼，能否取消這個制度，規定必須是現房出售呢？這個政策要實施估計有很大的難度。原因很簡單。一旦實行現房銷售制度，必然導致實力有限的大量中小房地產開發商退出房地產行業，人為制造少數大開放商壟斷房地產市場的局面。一旦市場由少數大企業壟斷——好吧，房價又得漲了。

　　通過對房地產行業利潤的分析，我們發現，當房市面臨宏觀調控時，房價實際能下降的空間遠沒有一般人想象那麼巨大。降價20%，很多專案已經是不賺錢了，降價30%，大多數專案一定是虧損，如果降價40%以上，房地產行業一定是全面崩盤，大量開發商跑路，大量爛尾樓出現，甚至很可能拖累整個經濟崩潰。

　　所以，即使是最嚴厲的宏觀調控，房價下降的預期也不會超過25%（實際可能就是20%），超過這個數字，房價下降就是以開發商虧損跳樓才能實現。這也是中央政府不願看到的局面。

第三個問題，為什麼中央屢次宏觀調控房市都沒發揮作用，反而是每一次調控房市後都迎來房價的迅猛上漲？

　　這個問題很多所謂的專家是這樣解讀的：因為分稅制的原因，房地產綁架了地方財政，地方政府抵制宏觀調控，導致中央的宏觀調控政策在地方沒有得到有效執行。所以，中央屢次調控都沒發揮作用。對照第一個問題的分析結論，似乎這個解釋很靠譜，但是，這里我可以很負責的說，地方抵制對宏觀調控影響很有限。原因很簡單，不僅地方官員的帽子在中央拎著，更重要的是所有的貨幣政策金融工具都掌握在中央手中，這些才是對房市有決定性影響的砝碼。比如，2010年開始在遭遇史上最嚴厲的宏觀調控後為什麼全國房市一片低迷？不僅僅是限購——那只是對幾十個一線城市有影響，真正對全國絕大多數城市有影響的是限貸！銀行不發放按揭貸款，老百姓有幾個能全款買房？

　　那麼，導致中央屢次宏觀調控房市無用的真正原因是什麼？

　　請看下面一組數據。2001年我國貨幣供應量為15.28萬億，2002年為18.32萬億，2003年為21.92萬億，2004年為25.01萬億，2005年為29.6萬億，2006年為34.55萬億，2007年為40.34萬億，2008年為47.51萬億，2009年為60.62萬億，2010年為72.58萬億。10年間，我們貨幣供應量以17%的速度增長，對比期間各地房價增長趨勢，與貨幣增長趨勢驚人一致。（全國主要城市10來年房價平均漲幅就在15%——17%左右）

　　大家現在明白了吧，調控房市為什麼無用？因為印钞機太厲害了，而且房市又要發揮貨幣蓄水池的作用——一方面超量發行貨幣，超量發行貨幣又要趕到房地產這個蓄水池里，一方面又要宏觀調控房市——抱薪救火，火不越燒越旺那才是怪事呢。

　　

本文摘自《你所不知道的冰冷經濟真相》

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　　 分稅制、民生產業市場化、加入世貿，這三大政策決定了近十年來中國經濟的走勢，改變了中國社會的許多基本形態，並對中國的未來產生了巨大影響， 20世紀90年代的三大政策雖然讓中國經濟在進入21 世紀後繼續保持了10年高速增長，但是這個增長卻是以犧牲民衆福利以及導致中國經濟陷入結構性困境為代價的。所以，對過去經濟政策的反思意義是十分重大的，當前中國改革事業正面臨一個十字路口上的選擇，是繼續按照過去模式發展只做少量修補，穩定壓倒一切。還是對過去模式做重大調整探索另一條可持續發展道路？ 《你所不知道的冰冷經濟真相》從宏觀經濟政策解讀入手，先後分析了 GDP 保8背後的就業壓力，國進民退的結構性原因，產業空心化的形成是關鍵要素的非市場化等衆多經濟社會問題。力圖為讀者展現一幅中國經濟的宏觀畫卷，希望大家能夠把握時代的脈搏，找到自己的位置。