2.1　高級商廈的重建和興建熱潮（1）

    
    20世紀70年代商廈重建、興建熱潮首先從港島中環商業區興起。長期以來，中環一直是香港商業經濟活動的心髒，它的脈搏跳動代表了香港整體社會的動力、活力，是香港繁榮的最高象徵。70年代以前，中環商業核心區的貴重物業，基本上被英資著名的地產公司置地所壟斷，這種情況直到70年代中後期新興華資地產商的崛起，才逐漸發生變化，形成各據一方的局面。不過，置地始終在核心區自成王國，成為香港地產“皇冠上的明珠”。
    70年代以後中區商廈的重建熱潮亦首先由置地掀起。1970年6月，置地以2.58億元高價，投得港島中區面積達5.3萬方尺的新填海地段，置地在該地段興建了樓高52層的康樂大廈（即今日的怡和大廈）。新大廈以破紀錄的時間建成，從1971年10月動工，到1973年4月舉行隆重“平頂”儀式，前後歷時僅一年半。康樂大廈連地價總投資4億元，提供寫字樓和商場租用面積超過69萬方尺。這是當時香港及亞洲最高的建築物，它後來成為怡和集團的總部，雄視整個維多利亞海港。
    1974年，置地宣佈斥資6億元，開展一項為期長達10年的中區重建計劃。第一期工程是重建歷山大廈，置地曾建議以舊歷山大廈換取香港政府的郵政總局（即今日環球大廈舊址），遭到拒絕，只好自行重建。新歷山大廈於1976年建成，樓高36層，樓宇總面積35.7萬方尺，比舊歷山大廈多出11.9萬方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告羅士打大廈及皇室行。為了將物業連成一體，以便興建一流的高層商廈及有廣闊平台的商場，置地以畢打街對面的怡和大廈與會德豐公司交換連卡佛大廈，於1979年在原址建成告羅士打大廈和與之相連的置地廣場。第三期工程是拆建毗鄰的公爵行和公主行，建成與告羅士打大廈外形相仿的公爵大廈，整個龐大計劃於1982年完成。
    置地廣場面積達2萬餘方尺，共有5層平台；其中兩層是地庫，全部平台單位均辟作精品店和風格各異的飲食店，廣場中央可舉辦各項表演——時裝表演、音樂會及展覽等，四週設有咖啡廊、茶座、上蓋蓋有可透光的玻璃纖維，成為中區的高級購物娛樂場所。與之相連的告羅士打大廈樓高47層，全幢大廈可供出租面積60萬方尺，其中寫字樓面積46.5萬方尺，其餘為商鋪。該大廈最大的特色是其疏格式的外牆結構，窗門深深凹入，利用大廈的結構遮陰窗門，材料則採用鋁質窗框和有色玻璃，以減少室內所受熱量。大廈內所有設施均採用先進電腦系統控制，包括報警、空氣強度調節、供水、照明、保安及通訊系統等。公爵大廈亦與置地廣場及告羅士打大廈連通，樓高47層，可提供樓宇出租面積60萬方尺。兩幢大廈重建後，可提供面積比原來增加79.6萬方尺。〔7〕
    規模浩大的10年重建計劃完成後，港府規劃處更在各大廈之間架設空中行人天橋，將置地旗下的多幢貴重物業，包括康樂大廈、太古大廈、文華酒店、太子大廈、歷山大廈、告羅士打大廈、公爵大廈以及置地廣場相貫，並直通區內各處如郵政總局、天星小輪碼頭等，俨然自成一國，成為中環的“自然心髒”。
    就在10年計劃即將完成之際，置地又策動更矚目的拓展計劃，先是將位於雪廠街的荷蘭行和有利銀行拆卸重建，該項計劃在90年代初完成，即著名的大道中九號物業。1982年2月12日，置地更以47.55億元的破紀錄價格，投得中區毗鄰康樂大廈的新“地王”。根據合約規定，置地須在地面興建一新的巴士總站，其上則為一座兩層平台，香港證券市場將設於此。這座後來被命名為“交易廣場”的發展計劃分兩期進行，總投資逾80億元。第一期是兩幢52層高商廈，於1985年落成；第二期在毗鄰再興建一幢32層高獨立商廈，於1988年完成。三座交易廣場總樓面面積達154.5萬方尺，其富有動感的外形和大幅有色玻璃幕牆令維多利亞海港的景色迥然改觀。
    中區商廈拆建熱潮所致，連有悠久歷史的香港會所也不能幸免。香港會所坐落在皇後像廣場毗鄰，是區內碩果僅存的維多利亞風格建築。該會所的拆建，曾因遭受衆多會員的反對而擱置。然而70年代後期，地產市道空前畅旺，引起不少地產商的垂涎。結果，這座有百多年歷史、古色古香的建築物終於難逃被淘汰的歷史命運，取而代之的是一幢設計別出心裁，外形獨特而富有藝術色彩的新香港會所大廈。該大廈於1984年建成，樓高21層，另有兩層地庫，樓宇面積28萬方尺。全部建築費由負責興建的置地支付，約2億元。置地將與香港會所平分租金收入（以當時樓價估計，該大廈每月租金平均可達600萬元至700萬元），但25年後權益將歸還香港會所。〔8〕
    幾乎就在置地大規模重建商廈的同時，新興地產發展商亦不甘後人，相繼在中區掀起投資熱潮。其中，最矚目的是李嘉誠旗下的長江實業。1977年，長江實業以逾3億元標價與地鐵公司達成協議，奪得中區舊郵政總局及金鐘地段上蓋物業發展權，建成樓高28層的環球大廈和兩幢樓高32層和33層的海富中心。這一時期，?興地產商在中區、金鐘一帶重建的商廈，荦荦大者計有華人行、中建大廈、環球大廈、新世界大廈、歐陸貿易中心、海富中心、統一中心、勵精大廈、鳄魚恤大廈、永恒商業中心、馮氏大廈以及威亨大廈等等。
    隨著中區金鐘地價、樓價的日漸昂貴，這一時期出現了高層商業樓宇向灣仔、銅鑼灣、上環以及九龍尖沙咀擴散趨勢，即有所謂“繁榮東移”的說法。在毗鄰金鐘的灣仔區，開埠初期是著名的春園所在地。在一段相當長的時期中，灣仔曾以紅燈區聞名，區內遍佈各種夜總會、酒吧、舞廳等娛樂場所，夜店繁多，是燈紅酒綠、夜夜笙歌的煙花之地。尤其是駱克道、謝斐道一帶，更是五步一樓、十步一閣，成為夜遊人士的集散地。
    不過，這種情況自1970年代中後期起已開始發生顯著變化。在20年代和50年代相繼進行填海工程之後，港府於60年代在灣仔區再次展開大規模填海工程，將海岸線從20年代的莊士敦道、50年代的告士打道推至港灣道以至碼頭沿岸，獲得大片的商住用地。70年代以後，商廈興建熱潮擴散到灣仔，一大批商業樓宇紛紛建成，包括香港大東電報局大廈、伊利莎白大廈、華潤大廈、鷹君中心、新鴻基中心、合和中心等。其中，新鴻基中心和合和中心更相繼超過康樂大廈，成為香港最高的建築物。
    1972年，香港海底隧道通車後，銅鑼灣也逐漸成為繁華的商業區，區內開始興建寫字樓，其中最矚目的是置地在該區的發展。銅鑼灣原本就是置地母公司怡和在香港的發源地，1972年置地吞並牛奶公司後，獲得銅鑼灣大片土地。從1970年起，置地就開始在該區發展高級商業樓宇，包括怡東酒店、會議中心、世界貿易中心等。1978年，置地更是斥資1億元在銅鑼灣一幅面積達5.3萬方尺的地盤上興建溫莎公爵大廈，該大廈樓高41層，建築面積逾81萬方尺，可供租用面積60萬方尺，是區內最龐大的商業大廈。從樓頂遠眺，維多利亞公園及海港景色一覽無遺。
    在60年代之前的30年間，港島區的基本發展方向是所謂的“繁榮東移”——先是灣仔、鵝頸、銅鑼灣，後來是北角、鲗魚湧、筲箕灣、柴灣。相對而言，上環及西區發展較緩慢。這時期，西環基本上是“南北行”的大本營，區內商號林立，貨倉衆多，是海產品的集散地。時至今日，德輔道西一段仍是有名的“鹹魚欄”。60年代中期，港府決定發展葵湧為貨櫃碼頭，西區海旁的舊式碼頭、貨倉遂逐漸失去存在意義。因此，70年代以後，隨著地產市道的蓬勃，區內將貨倉拆卸興建商業或商住樓宇之風漸起。到80年代初，已經動工或建成的商廈，計有信德中心、時峰大廈，以及億利、威勝、承德、紀德、聯發、成基、富港、昆保、香港等商業中心或商業大廈。不過，與中環甲級商廈相比，這些商廈的檔次較低，規模亦大為遜色。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。