1.2　70年代中至80年代初的地產熱潮

    中東石油危機過後，香港經濟經過短暫的調整，於1976年全面复興，該年香港本地生產總值增幅高達17.1%。這主要因為香港經濟具有高度的彈性和靈活性，能迅速因應國際市場的轉變而作出調整。況且，香港的制造業屬輕紡工業，對能源需求較小，故能很快度過能源危機，比世界其他地區更快复蘇。
    這一時期，香港經濟開始轉型，成為亞太區國際性的金融中心。1970年以前，香港金融業差不多全是由經營零售業務的商業銀行構成。70年代初，隨著股市勃興，大批跨國金融機構，主要是商人銀行、國際投資銀行紛紛到香港開設分支機構，本地中小型財務公司、證券公司更如雨後春筍般湧現。其後，港府相繼放寬外匯、黃金管制，使石油美元東移，香港逐漸成為國際貸款的重要中心和世界四大黃金市場之一。股市也逐步回升，形成“金股齊鳴”的繁榮景象。1978年，港府宣佈“解凍”對銀行牌照的發放，大批國際銀行進入香港。到80年代初，香港已從單纯以經營銀行業務為主的模式，演變成世界第三大金融中心（以外資銀行數量計算），僅次於紐約和倫敦。〔3〕大批跨國公司在香港開設分公司，大大增加了對香港商業樓宇和高級住宅的需求。
    這時期，香港的人口持續膨脹，社會結構亦發生轉變。1970年，香港人口尚不足400萬，但到1980年已超過500萬，大量新移民源源不斷地湧入，對房屋需求造成了持續的壓力。而且，五六十年代是香港人口出生的高峰期，這批人在70年代後期和80年代初均進入結婚年齡。據統計，80年代平均每年約有50 000對青年人結婚。香港的家庭結構亦發生重大轉變，核心家庭正逐漸取代家族大家庭，因此，每年50 000對的新婚夫婦對住房的需求驚人。到1981年地產高峰時期，中小型住宅單位每平方米售價被推高到10 000元，即每方尺售價超過1 000元。〔4〕
    刺激地產業蓬勃發展的還有一個重要因素： 中國政治、經濟形勢的轉變。1976年，中國一舉粉碎了“四人幫”，結束了為期10年的“文革”動亂，並開始推行四個現代化計劃。1979年，鄧小平复出，中共召開十一屆三中全會，決定將工作重心轉移到經濟建設的軌道上，並推行舉世矚目的改革開放路線。其後，廣東、福建兩省在毗鄰港澳的深圳、珠海、汕頭和廈門設立4個經濟特區，吸引外資，香港與內地的經貿聯繫因而獲得全面性的發展。香港頓時成為中國內地與國際經濟的樞紐和橋梁，大量外資流入，準備以香港為跳闆進軍內地市場。時局的驟然轉變，給投資者帶來極大的鼓舞，香港經濟遂呈現了戰後以來罕見的繁榮，1975年到1981年間，香港本地生產總值平均每年的實質增長都在10%以上。
    人口的膨脹、社會經濟結構的轉型以及中國改革開放所帶來的繁榮，推動了香港地產市場從1975年開始复蘇，並於1981年達到空前高潮。期間，地產發展商大規模投資興建各類樓宇，包括住宅樓宇、商業樓宇尤其是寫字樓，以及工廠貨倉等，地價、樓價、租金大幅攀升，樓花炒賣盛行，投機之風炽熱，地產市道呈現空前的繁榮盛況。
    在住宅樓宇方面，長期以來一直在地產市道扮演重要角色的唐樓已被逐漸淘汰，代之而起的是高層住宅大廈和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增，從1976年新建成15 425個單位，增加到1981年高峰時期的34 475個，5年間增幅高達124%。新建成的住宅樓宇中，以100平方米以下的中小型樓宇所佔比例最大，每年均在90%以上，其中40平方米以下的小型住宅樓宇約占50%左右。住宅樓宇價格大幅飆升，以最受歡迎的小型住宅單位為例，1976年每方尺售價是265元，到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元，5年間升幅接近3倍。（見表3.1）
    商業樓宇市場，無論是供應、銷售都相當畅旺，中環、尖沙咀等繁華商業區都掀起重建高級商廈的熱潮，新興的商業區如灣仔、銅鑼灣、尖東等地各類商業樓宇紛紛落成，高聳雲天的摩天大廈逐漸取代以往的舊樓，香港商業區的面貌煥然一新。這時期，大批商業樓宇建成，以寫字樓為例，1976年，香港寫字樓落成面積僅217萬方尺，但到1981年新建成面積已增加到338萬方尺，1982年更增加到396萬方尺，接近1976年的1倍。對商廈需求的殷切亦刺激了租售價格的急升，以甲級寫字樓為例，1974年甲級寫字樓平均每方尺月租約6元，但到1981年已上升到21元，7年間升幅達2.5倍。其中，中環部分甲級寫字樓每方尺月租升至接近30元。80年代初，地產炒風蔓延到商廈，大炒家甚至整幢樓宇進行炒賣，一時街知巷聞的金門大廈就在一年內轉手了3次，售價從7.15億元上升到16.8億元，炒風之盛，令人咋舌！
    在工廠貨倉市場，情況也大致相似。由於制造業繼續蓬勃發展，加上港府取締使用商業樓宇或住宅樓宇作工場的所謂“山寨廠”，廠商對分層工業大廈和貨倉的需求仍然殷切，分層工業大廈和貨倉市場在供求兩方面都創下新紀錄。在工業大廈方面，1976年新落成面積290萬方尺，到1979年高峰時期增加到1 375萬方尺，4年間增幅達3.7倍。由於仍然供不應求，廠廈租金節節上升，1976年市區樓上工廠平均年租是每平方米171.6元，到1979年已上升到355.1元，3年間升幅逾倍。市區部分地區如紅磡等，每平方米年租高達723.6元。不過，踏入20世紀80年代，香港制造業發展步伐放緩，加上大量新廠房落成，開始出現供過於求的局面，空置單位大增，1982年分層工業大廈空置面積達122萬平方米，空置率已高達10.5%。這也是後來地產崩潰中工業用地、廠廈跌幅最大的原因。
    房地產業的異常繁榮亦刺激了港府大量拍賣官地的興趣以及地價的急升。1976年，港府在官地拍賣會上售出土地的面積是54.36萬方尺，土地收益4.41億元；但到1980年，售出土地已增加到151.48萬方尺，增幅達179%，土地收益則增加到39.3億元，增幅接近8倍。（見表3.2）這些數字仍未能反映出地價升幅之巨，原因是70年代末80年代初，港府在賣地中大量推出工業用地，所占面積比例從1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工業用地，商業、住宅用途的土地售價升幅更加驚人。
    地價的急升，反映在官地拍賣上是投標價屢創新高。1970年6月1日康樂大廈現址拍賣時，每方尺平均地價是4 868元，到1978年8月4日金鐘道一幅地皮拍賣時，每方尺售價已躍升至13 643元。1980年7月18日夏悫道遠東金融中心現址拍賣時，每方尺售價更進一步升至26 247元，升幅是康樂大廈現址拍賣價的4.4倍。然而，這些拍賣成交價與後來的紅棉道地皮和中區新“地王”相比，僅是小巫見大巫而已。
    1981年4月2日，香港地鐵公司以公開招標的形式出售紅棉道一幅地皮，面積為13 825方尺，結果以4.8億元售出，平均每方尺地價高達34 720元，創香港最高地價紀錄。如果說紅棉道因面積小涉及資金數額不大的話，那麼1982年2月12日港府售出的中區新“地王”，則震動整個地產界。早在1981年11月，港府就宣佈以公開招標形式售出中區位於康樂大廈以西一幅面積多達14.4萬方尺的地王，當時是中巴及小巴在中環的總站，可以說是港島中環商業核心區的中心，是“地王”中的地王。當時，參加投標的財團包括置地、長江實業、新鴻基地產等大型地產集團。事前有人預測，這幅地王可售出70億元價格，置地常務董事鲍富達也曾估計，這幅地皮的價值將在75億元之上。〔5〕後來，地產市道從高峰滑落，結果到1982年2月12日開標時，置地以47.55億元的高價投得，而長江實業和新鴻基地產分別以43億和38億落敗。這幅地王平均每方尺地價是32 964元，雖稍低於紅棉道地段，但卻創下港府官地拍賣的歷史新紀錄，並成為全球最大宗地產交易。（見表3.3）這座後來被命名為“交易廣場”的地產計劃分兩期進行，先後建成3幢高級商廈，建築面積達200萬方尺，總投資逾80億元。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。