3.1　地產業證券化-70年代地產公司上市熱潮..

    1969年12月“遠東會”的創辦，打破了英資對香港證券市場的長期壟斷，開創了香港證券業的新紀元。其後，香港證券市場形成了四會並存的局面，各證券交易所面對激烈的同業競爭，均不同程度地降低對公司上市的標準和要求，這為大批發展中的地產公司提供了上市的良機。
    在這種背景下，大批初具規模的地產公司紛紛申請在各證券交易所挂牌上市。這一熱潮在1972年下半年至1973年3月期間達到了高峰。據不完全統計，1972年7月至1973年9月19日香港恒生指數達到1 774.96點歷史性高位的9個月間，在香港上市的地產公司至少65家，其中，1972年下半年上市的有34家，日後在香港地產業大展鴻圖的新興地產集團，幾乎都在這一時期上市，包括信和地產（7月20日）、合和實業（8月21日）、新鴻基地產（9月8日）、恒隆（10月21日）、鷹君（10月26日）、長江實業（11月1日）、永泰建業（11月6日）、廖創興企業（11月13日）、新世界發展（11月23日）及大昌地產（12月11日）。踏入1973年，地產公司上市更呈現空前的熱潮。據不完全統計，從1月1日至3月19日短短兩個多月中，在香港上市的地產公司至少31家，幾乎相當於1972年下半年的總和。
    大批地產公司在香港挂牌上市，得以充分利用股市功能，它們透過公開發售新股、配股，或將股票向銀行按揭貸款，籌集大量資金去拓展業務，或在股市中收購兼並，迅速壯大公司的資產規模，實力作三級跳。這是香港地產業繼40年代末50年代初首創“分層出售、分期付款”售樓制度之後，所取得的又一次空前大發展。將股市的功能發揮得淋漓盡致的，當數被譽為香港“地產五虎將”的長江實業和新鴻基地產。
    長江實業自1972年11月1日在香港上市後，即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大量發行新股集資。1973年，長實就公開發售新股5次，總數達3 168萬股，用以收購地產物業，以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中，1973年12月，長實以每股6.30元價格（比上市時每股3元上升逾一倍），發行新股1 700萬股，集資逾1億元收購都城地產其餘50%股權，即以1 700萬股新股換取皇後大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈，使每年租金收入增加八九百萬元。1975年至1983年間，長實又先後公開發售新股8次，總數達32 072萬股，相當於公司上市時總發行股數的7.6倍，藉以籌集大量資金去收購地產物業或公司股權。其中，1981年1月，長實透過發行新股664.64萬股，就取得利興發展39.3%股權。透過連串供股、發行新股，長實的資產規模迅速壯大。1972年11月長實剛上市時，市值僅約1.26億元，但到1981年底，市值已增加到78.77億元，在香港股市中成為僅次於置地的第二大地產公司。（見表3.4）
    新鴻基地產上市後，亦極為重視利用發行新股這一犀利武器，迅速擴大公司資產和規模。新地上市後，即利用上市集得的1億元，再加上900萬股新發行股票，以及向銀行貸入1億多元，購入了29個地盤，共43.8萬方尺土地，此舉令新地的土地儲備一下子增加了一倍以上。其後，新地多次開動印刷機印刷股票，透過發行新股換取其他上市公司股票，包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票，以800萬股新股換取利獲家海外140萬股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3 000萬元。新地再趁股市高潮將所換取股票高價抛售，從中賺取巨額利潤以支援地產發展。1972年8月23日新地上市時，市值約4億元，到1981年底已增加到43.77億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世界發展的第四大地產公司。
    這一時期，隨著大批地產公司在香港股市挂牌上市，並透過公開發售新股、配股、收購、兼並去擴大公司資產規模，拓展業務，香港地產業與股票市場的關係日益密切，相互影響大增，逐漸形成了香港經濟中的一個特殊現象——“股地拉扯”。當經濟好景氣時，地產市道畅旺，地價、樓價節節攀升，大多數上市公司的資產市值也隨之上升，帶動股價上漲，上市公司便利用發售新股或將股票按揭以籌集資金，發展地產業務，形成地產與股市互相扯動上漲局面。而一旦經濟不景氣，地產市道轉淡，地價、樓價下跌，上市公司資產市值下降，拖累股價下挫，上市公司籌資轉趨困難，部分資金週轉不靈，公司被迫抛售地產物業套現，加劇地價、樓價跌勢，形成地產與股市互相扯動下跌的惡性循環。
    “股地拉扯”的形成，無疑給一部分深刻認識香港經濟、地產循環週期的地產發展商提供了廣闊的發展空間。當市道高漲時，股市亦被推高，這正是地產公司上市或發行新股的良機，時機把握得準，可在股市高潮中籌得大量資金用以發展，並趁地產低潮時大量購入地盤物業，幾個回合，實力和資產即可膨脹數倍。這一時期，一批新興地產集團藉此崛起，其中包括早期被譽為“地產五虎將”的長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆、大昌地產，後來跻身“地產五虎將”的新世界發展、恒基地產，以及華懋、南豐、信和、希慎、鷹君等其他一些實力雄厚的地產發展商。
    誠然，“股地拉扯”亦加深了地產和股票兩個市場，以及香港整體經濟的投機性、週期性，令一些蚊型公司可以在幾年間膨脹成地產大集團，而幾年以後又倒閉清盤，其中典型的例子就是佳寧集團。80年代初香港地產、股市的大崩潰亦是在這種背景下形成的。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。