1.1　《聯合聲明》關於香港土地契約的安排

    中英簽署的《聯合聲明》於1985年5月27日正式生效。聲明規定，英國政府將於1997年7月1日把包括港島、九龍及新界在內的整個香港交還中國，中國政府將恢復對香港行使主權，並根據“一國兩制”的方針，在香港設立特別行政區，實行“港人治港”、高度自治，維持香港現行社會經濟制度和生活方式50年不變。《聯合聲明》附件三，對香港的土地契約作出明確規定，這些規定後來都寫入《香港特別行政區基本法》，其要點是：
    （1） 香港特區成立前已批出、決定，或續期的超越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利，均按香港特區的法律繼續予以承認和保護。
    （2） 從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的，或原沒有續期權利而獲得續期的，超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約，承租人從1997年7月1日起不補地價，但需每年繳納相當於當日該土地應課差饷租值3%的租金。此後，隨應課差饷租值的改變而調整租金。
    （3） 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地，如該土地在1984年6月30日的承租人，或在該日以後批出的丁屋地的承租人，其父系為1898年在香港的原有鄉村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。
    （4） 香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約，由香港特區自行制訂法律和政策處理。
    此外，《聯合聲明》附件三又規定，在過渡時期港英政府每年批出的土地，限於50公頃，不包括批給房屋委員會建造出租公屋所用土地。港英政府賣地所得，在扣除開發土地的平均成本之後，與日後的香港特區政府平分。中英兩國並設立土地委員會監督有關規定的執行。
    《聯合聲明》以附件形式，明確規定了至2047年香港土地契約的安排，使困擾多時的新界土地租約問題明朗化。當年，中英兩國關於香港前途問題談判的觸發點，就是新界批地契約日漸減短，所有租約將同時於1997年到期，這對投資者的信心造成了損害。《聯合聲明》及附件三，在肯定了香港長期以來一直作為土地政策基础的這個土地批租制度的同時，就制度本身及香港特定歷史背景所引發的年期問題，提出了明確的解決方案，使得絕大部分的土地契約，包括可續期和新批出的土地契約，其年期均可跨越1997年延續到2047年，並毋須補地價。這種安排無疑有力修复了投資者的信心。1984年9月27日，即中英公佈《聯合聲明》草簽翌日，香港一位地產專業人士——高德測計師行高級合伙人杜家麟就表示：“中英協議內容中有關土地契約的最重要一項，便是承認現行土地契約及新界土地毋須補地價，續期至2047年。這項決策當可增強各界對地產市道的信心，並有利地產業的發展。”香港地產業藉此進入新一輪地產循環週期。
    這次循環週期的上升階段，基本上由3次升浪組成，第一次升浪自1985年至1989年，第二次升浪自1991年至1994年，第三次升浪自1995年至1997年，呈現一浪高於一浪的發展態勢。整個階段長逾10年，貫穿整個過渡時期，成為這一時期香港經濟的一個鮮明特色。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。