2.4　新世界發展-以地產為主，向多元化發展..

    20世紀80年代初，鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃，其在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐大地產發展計劃，包括1981年與恒隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業；1984年與香港貿易發展局合作興建香港會展中心；1985年分別與九廣鐵路和美國加德士石油公司合作，發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海滨花園；1986年與查濟民家族的香港興業聯手發展大嶼山愉景灣第三期；1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。
    其中，最矚目的就是香港會展中心的興建。1984年12月，就在中英正式簽署聯合聲明之際，鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議，由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。根據協議，新世界毋須補地價，在計劃完成前，新世界代香港貿易發展局支付租金，每年不多於600萬元，並付該局7 500萬元營運費，計劃完成後展覽中心若幹部分交予貿發局辦公，其餘物業業權則屬新世界。〔11〕
    香港會展中心占地33.5萬方尺，包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中心，以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈，總樓面面積440萬方尺，規模比3幢交易廣場合起來還大一倍，或相當於近6幢匯豐銀行大廈，堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工，到1988年11月完成，歷時3年9個月。1989年11月，英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港，為香港國際會議展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最具代表性的五大建築之一（其餘分別是匯豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心），它與尖東的新世界中心隔海相望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產界的標志和象徵。
    新世界與新地相似，其業務擴張亦首先從集團內部開始，由地產業帶動起來的業務，首先是集團的建築工程，包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公司，是香港著名的建築公司之一，自1960年創辦以來已完成數百項建築工程，代表作有九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有鬆電工程、佳定工程、富士（中國）裝飾工程等，可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅，由工程策劃、設計、繪圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。
    1989年1月，鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝，從一線退下，僅擔任董事局主席一職，而董事總經理則由其長子鄭家纯出任。這一時期，新世界採取了急進式的投資策略，連環出擊，在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務，包括將亞洲電視的持股量增至47.5%、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世界酒店集團私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等，迅速發展為多元化的地產大集團。
    然而，連串大規模投資令新世界的負債從30億元至40億元急升至近90億元，而盈利增長則大幅放緩，截至1990年6月的年度盈利僅得11.2億元，比上年度減少近10%，主要原因是所收購的專案，大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期，新世界發展逐漸陷入低潮，其股價亦被抛離大市。
    1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動，將部分收益低或價格合理的資產出售，包括將所持永安集團27%股權出售，套現7億元；又將旗下物業如美孚商場鋪位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售；甚至將被喻為鄭氏“皇冠上的鑽石”的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又先後發行零息債券及認股證，集資逾8.5億元。這樣，新世界的債務從最高峰時期的約90億元逐漸降至30億元至40億元的合理水平。
    在具體發展策略上，新世界亦作出調整，強調以地產為主，但同時繼續多元化發展，尤其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時期，新世界由於大舉投資非地產業務，錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機，這時亦決心重返老本行，加強地產發展及投資，如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址，發展大型私人屋；與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作，改建或發展新地產專案；以及興建香港會展新翼等等。期間，新世界更大舉投資中國內地地產業，尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。〔12〕
    經過數年努力，新世界發展終於度過低潮，再度取得發展。1995年新世界?度跻身香港四大地產上市公司之列。不過，經過是次挫折，新世界發展與長實、新地、恒地等三大地產公司的距離逐步拉遠。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。