1.1　1968年至1974年的地產循環週期

    1968年，危機過後，香港政局轉趨穩定，市民對香港經濟前景的信心恢復，那些在1967年政治騷動期間離開香港的人士紛紛回流香港。這時期，香港經濟迅速复蘇，工業化進程亦趨完成，除紡織、制衣外，電子、玩具、塑膠及鐘表業均迅速發展，旅遊、金融及商業服務等服務行業亦開始勃興。良好的投資營商環境吸引了不少海外資金，尤其是來自東南亞地區的南洋熱錢大量湧入，這些資金和熱錢大量投入股票、地產市場，香港股票市場迎來戰後第一個繁榮高潮。
    香港的股票市場，最早可追溯到1891年2月3日香港第一個證券市場——香港股票經紀協會成立（該協會於1914年易名為香港證券交易所）。1921年，香港第二個證券市場——香港證券經紀協會成立。1947年3月，這兩個機構合並，成為香港證券交易所有限公司，這就是後來四會時代所稱的“香港會”。長期以來，香港會一直壟斷了香港的股票市場，該會會員大部分是外籍人士和少數通曉英語的華人富商，而上市公司則主要是外資大行。
    60年代後期，許多新興的華資公司已粗具規模，對在股票市場挂牌上市籌集資金需求殷切。然而，當時香港會規定的上市條件極為嚴格，不少規模頗大的華資公司的上市申請都被拒之門外。在這種背景下，1969年12月17日，香港華商世家李冠春的公子，被喻為“股市神童”的李福兆聯合了多位財經界名人，創辦了遠東證券交易所有限公司，俗稱“遠東會”。遠東會打破了香港會的壟斷，吸納大批華資公司挂牌上市，結果開業僅一年，成交額已高達29億元，占當時香港股市總成交額的49%。其後，遠東會更超過香港會而成為香港最大的股票市場，大部分成交活躍的上市公司均在遠東會挂牌買賣。
    遠東會的成功，刺激了華商在證券業的發展。1971年3月和1972年1月，由胡漢輝、陳普芬分別倡導的金銀證券交易所有限公司和九龍證券交易所有限公司相繼成立，形成所謂“四會並存”的局面。遠東會、金銀會、九龍會的相繼成立，一方面順應社會潮流，滿足新興工商企業對上市的殷切需求；另一方面也刺激了公衆人士投資股票的興趣，加上當時政治環境已趨穩定、外資金融機構介入以及大量海外熱錢的湧入，形成了70年代初期的股市狂潮。據統計，反映香港股市走勢的恒生指數在1967年8月底是58.61點（1964年7月31日為基準日，該日指數是100點），此後節節攀升，到1971年底收市報341.36點，在不到4年半時間內升幅高達4.8倍。1972年起，香港股市進入狂熱階段，升勢加速，1973年3月19日達到最高峰的1 774.96點，短短一年多時間升幅高達5.3倍，每月复合增長達13%之多。〔1〕
    在這種歷史背景下，香港地產業與股市呈同步發展趨勢，從1968年開始复蘇，到1973年達到高峰。1968年，房地產市場上供過於求的局面開始結束。由於地產危機，發展商大幅減少投資，壓縮經營，新落成的住宅樓宇單位從1966年高峰期的30 472個逐年下降，到1969年跌至7 618個，僅及高峰時期的1/4，不到十年來平均年住宅單位建成量的一半。在銷售方面，從1967年到1969年期間，香港共售出私人住宅單位48 673個，遠超出同期建成的單位數目34 626個。這樣，以往積壓的樓宇便乘勢銷出，令空置單位從1966年高峰期的16 389個銳減至1969年的2 342個。
    這一時期，由於港元跟隨英鎊對美元貶值14.3%，香港物價全面上漲，在建築成本中，工資普遍上漲30%以上，水泥、木材、圓鐵等各類建築材料分別上漲20%至50%不等。加上1966年起實行新的建築條例，新條例下樓宇建築面積至少要比舊條例減少20%，實際上增加了樓宇建築的成本。種種因素，推動了香港樓價、租金的上升。
    首先回升的是在地產危機中被賤價抛售的花園洋房、高級住宅。從1968年起，位於港島半山區、淺水灣和九龍塘的高級住宅，租售價均開始急升。1969年初，高級住宅樓價每方尺已回升到60元至80元，其後節節上升，到1970年底已普遍升至160元至200元，兩年間升幅逾1.5倍。高級住宅租售價格上升的原因，是60年代中後期樓宇供應量大幅減少，期間，隨著經濟的复蘇繁榮、股市的急升，大批外資公司尤其是美、日的跨國公司前來香港開設分支機構，派駐香港的高級職員增加，對高級住宅、花園洋房的需求殷切。
    在高級住宅的帶動下，中低檔住宅樓價亦於1969年春夏之間開始上揚。每層面積在500方尺至900方尺的唐、洋樓混合形式中價樓宇，每方尺售價從1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元；每層面積在300方尺至500方尺的低價唐樓同期亦從每方尺50元至65元上升到100元至120元，升幅約1倍左右。這一時期，由於港府已開始大規模興建廉租屋邨，吸引了不少低下層市民入住，故中低檔樓宇的售價升勢略為緩慢。
    樓價的上升帶動租金的全面上漲，港府於1970年6月頒佈租金管制條例，不過並未能阻止租金的升勢。據估計，在其後的3年間，非管制樓宇的租金逾倍飆升。其中，唐樓平均飆升130%，小型洋房飆升200%，大中型洋房升幅接近300%。結果，港府於1973年6月再頒佈一項臨時租金管制法例，規定從7月1日起，凡未受現行租金管制條例約束的所有戰後住宅樓宇的租金均暫時凍結；被凍結租金的業主，均不得對住客加租或迫遷，否則將予以處罰。
    在商業樓宇方面，由於供不應求，租售價格亦全面上升，以甲級寫字樓租金為例，1968年月租每方尺1.24元，到1973年已上升到月租每方尺4.97元，5年間升幅約3倍。港島中區一些新建成的甲級寫字樓，月租甚至高達每方尺6元至7元。由於中區租金昂貴，部分公司商號逐漸將寫字樓遷往灣仔、銅鑼灣、上環，甚至九龍。而商業鋪位的價格亦從1970年起大幅上升，尤其是繁盛地區的商鋪，升勢更為淩厲。當時，普通地區商鋪月租每方尺約5元至6元，繁盛地區15元至30元，而尖沙咀旅遊區則高達100元，出售價格多以月租的100倍計算，即月租5 000元的鋪位要價50萬元。
    這一時期，分層工業大廈在興建、租售方面亦相當畅旺，這是香港工業化的結果。據統計，從1970年到1973年的4年間，新建成的分層工業大廈平均每年達600萬方尺，租售出去的面積亦達平均每年555萬方尺，這個數字是60年代後6年平均每年租售266萬方尺的1倍。不過，由於供應超過需求，租售價格升幅遠不如其他樓宇，空置量亦從1970年的190萬方尺增加到1973年的224萬方尺。
    樓價、租金的上漲亦刺激了地價的飆升。這一時期，土地拍賣價格屢創新高，其中最矚目的，要數置地高價投得中區海旁的一幅地皮。1970年6月，置地在官地拍賣會上，以2.58億元的高價，投得中區海旁一幅占地53 000方尺的新填海地，平均每方尺地價4 868元，創香港有史以來的最高地價紀錄。當時，置地在競投該幅土地時，美資財團曾虎視眈眈，擺出勢在必得的架勢，事後又揚言要控告拍賣官，說下槌太快。這個地價是1954年香港一幅酒店地價每方尺504元的8.6倍，而後者在當時亦破香港有史以來地價的最高紀錄。
    1973年春地產高峰時期，地價、樓價、租金受到股票投機狂潮的影響，不斷攀升，樓花炒賣，異常活躍。當時，不少地產商均延遲樓宇銷售，寧願空置以待更高售價，甚至保存樓宇收租；而買家的要價更漫無標準，出現了有買家無賣家的局面。這時期，股市亦彌漫著一片狂熱情緒，股民“只要股票不要钞票”，一窩蜂地投機股市。當時，匯豐銀行大班桑達士曾提醒市民，股價已升到嚴重脫離實際的高度，投資者應持謹慎態度。可惜，桑達士的忠告瞬即淹沒在股市的喧嚣之中。
    地產的過度發展和股市的過度膨脹，終於釀成股市危機。1973年3月以後，以發現假股票事件為導火線，觸發股民恐慌性抛售，大市終於從3月9日恒生指數1 774.96點高峰掉頭下跌。其後港府採取連串措施，包括向股票交易徵稅，實施租金管制、收緊信貸等，更加速跌勢而一發不可收拾。到4月底大市在短短一個多月內跌至816.39點，到年底再跌至433.7點。到1974年12月10日，恒生指數跌至150.11點低谷，已不及高峰時期的1/10，股市損失惨重。緊接著，1974年中東石油危機爆發，受世界經濟衰退影響，香港經濟不景氣，銀行進一步收緊信貸，地產業遂再次陷入另一個低潮。
    1973年，港九新界各區有一大批年期為75年的土地租借期期滿，需重新續約換契。其中，僅新九龍就多達4 800多幅，上蓋樓宇逾萬幢。〔2〕根據法例規定，這些土地的續約換契，須按市值補交地價。然而，當時香港的地價在投機熱潮中已升至相當不合理水平，若按此市值補交地價不僅使業主負擔沉重，對當時香港不景氣的經濟亦將造成打擊。1973年12月12日，港府制訂官契條例，規定土地年期屆滿而可續期的土地均可自動續期，重估地稅為“每年應課差饷租值”的3%。這一措施無疑有利於減輕當時地產業面臨的壓力。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。