3.4　結束語：香港地產業的發展前景

    1950年代以來，在人口急劇膨脹、經濟持續高速發展，社會對樓宇物業需求急切的歷史背景下，香港地產業透過首創“分層出售、分期付款”的售樓制度、將地產公司上市集資、資產證券化等一系列制度性變革取得了迅速的發展。到90年代中後期，地產業不僅成為香港經濟的重要產業之一，而且在整體經濟中亦占有愈來愈重要的地位。這一時期，在種種特定歷史因素的作用下，房地產市場供求嚴重失衡，地產物業已成為整個社會的一種看漲的金融投資以及投機工具，大量資金的湧入令地產“泡沫經濟”逐漸形成。
    1997年香港回歸後，新成立的特區政府提出“八萬五”的建屋目標，用意是要增加房屋供應，實現地產市場的“軟著陸”。然而，一場亞洲金融風暴襲來，股市連番暴跌，地產泡沫破滅，香港地產業的發展深受重創，市場的供求也逐步恢復平衡，“八萬五”的目標因而受到了質疑。展望前景，未來一段時期內，地產業似乎難以再出現90年代中期的那種異常繁榮的情景，然而，由於地產業在香港經濟中所處的特殊地位，市場價格的持續大幅下跌，並不符合香港經濟和市民的利益。也正是基於這點，行政長官董建華表示已於1998年將“八萬五”的建屋目標擱置。
    總體而言，未來地產業的發展很有可能是平穩推進，正如長實集團主席李嘉誠在2000年初所說：“事實上，樓價現已穩定下來，經濟好轉，樓市就會一步步好起來。樓市隨經濟發展，向好是正常，但我向來強調，樓價大上大落，對任何人都是不好，最好是跟隨通脹平穩發展，市民可以負擔，發展商也有合理利潤。樓價太高與市民的負擔能力脫節，香港的競爭力必定受到削弱，整個社會都會有問題。以目前的樓價水平，是有一個安定的基础了，這是處於通縮階段的情況。當經濟發展重現通脹時，樓市也必然是向上發展。展望前景，可以樂觀。”
    註釋：
    〔1〕　董建華著：《共創香港新紀元——1997年施政報告》，1997年，第15頁。
    〔2〕　香港消費者委員會著：《香港私人住宅物業市場：“安得廣廈千萬間？”》，1996年，第8頁。
    〔3〕　香港政策研究所著：《特區房屋計劃評估研究報告》，1998年，第2—3頁。
    〔4〕　同〔2〕，第11頁。
    〔5〕　黃星華著：《十年大計，建屋安民》，載香港《大公報》1998年6月28日。
    〔6〕　蘇振顯、吳恒廣著：《亞洲金融風暴對香港物業市場的影響》，第2頁。
    〔7〕　楊奇主編：《香港概論》，三聯書店（香港）有限公司1990年版，第333頁。
    〔8〕　見《香港地產活動回顧》，載香港政府統計處編：《香港統計月報》，1998年11月。
    〔9〕　林寶安著：《市場、政府與財團——香港房地產的特質與社會經濟意義》，載高承恕、陳介玄主編：《香港：文明的延續與斷裂？》，聯經出版事業公司1997年版，第211頁。
    〔10〕　烏蘭木倫主編：《邁向21世紀的香港經濟》，三聯書店（香港）有限公司1997年版，第358頁。
    〔11〕香港聯合交易所編：《1997年股市資料》，第30頁。
    地產業與金融業的關係也相當密切。自50年代地產業逐漸風行“分層出售，分期付款”的售樓制度以後，金融業在地產業發展中所扮演的角色愈來愈重要，地產業對金融業的影響亦日益擴大。在金融業貸款業務中，房地產業和建築業歷來占有很高的比重。進入90年代以後，隨著地產業的迅速發展，金融業對地產、建築業的貸款亦大幅上升。據統計，從1992到1998年，建造及物業發展及投資、樓宇按揭貸款總額就從3688億元增加到10058億元，其在金融業在香港使用的貸款總額中所佔比重更逐年上升，從40.5%上升到51.4%。（見表6.9）由此可見地產業對金融業影響之深。每逢地產市道景氣，樓價攀升，地產業對銀行貸款需求就急劇增加，給金融業帶來了豐厚利潤和繁榮景象，而一旦地產業調整，樓價大幅下跌，銀行業就會出現大量呆、壞賬，甚至觸發金融危機。這種密切關係已經被近數十年香港經濟發展史所反复證明。
    地產業與香港股票市場的密切關係可概括為“股地拉扯”。自70年代初大量地產公司在香港股票市場上市以後，地產業便與股票市場緊密結合，形成地產業與股票市場互相扯動的特殊現象。根據1996年底股市資料，地產建築股總市值為10793億元，占股市總值34760億元的31.05%，在各類股票中比重最高，遠在綜合企業股（25.98%）、金融股（23.17%）、公用事業股（10.28%）、工業股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕據仲量行估計，香港股市總值中，房地產價值約占八成。香港股市這種結構反映了地產業在香港經濟中的重要地位。每當地產市道高漲，地產股價上升，便會帶動整體股市向好，上市地產公司乘機通過發行新股、認股權證等方法集資拓展，進一步推高大市。相反，一旦地產市道不景，地產公司盈利就會下跌，股價下滑，就會拖低大市。這就是“股地拉扯”背後的原因。
    地產業透過與金融業、股票市場的密切關係，影響著香港經濟的各個領域、各個環節，因此，它成為了香港經濟的“寒暑表”。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。