2.9　希慎：“銅鑼灣地王”

    利氏家族的希慎集團是香港老牌的地產商，早在1920年代至1930年代已是銅鑼灣的大業主，戰後更開辟利園山，先後建成波斯富街、利園山道、恩平道、新會道、新寧道上的許多住宅樓宇。1981年9月，香港股市牛氣沖天，恒生指數第二度沖破1700點大關，利氏家族將位於銅鑼灣的5幢收租物業，包括希慎道1號、禮頓中心、興利中心、新寧大廈及新寧閣等組成希慎興業有限公司，並在香港上市，集資5億元。當時，希慎興業可謂一家纯地產收租公司，擁有出租物業約123萬方尺。
    希慎興業當年上市，在市場上曾引起一些猜測，因為利家向來作風保守，極少容許外人“分享”祖業，即使在70年代初期股市瘋狂時，利家也沒有上市套現的想法。但踏入20世紀80年代，情形卻有了轉變，除上市集資外，還多次出賣物業，如銅鑼灣恩平道一些舊樓，就從利家轉到其他發展商名下。當時有人懷疑利氏家族在轉移風險，但執掌家族生意的利澤銘生前一直極力否認，聲明利家仍以香港為根基所在，“每一分錢利潤都留在香港”。或許由於這種猜測，希慎興業上市後股價表現曾長期落後於大市。不過，誰都不否認希慎興業是一家優質地產公司。其名下擁有的收租資產，全部為甲級寫字樓和高級住宅，甫上市便贏得“小置地”稱號，1984年更被列為33只恒生指數成分股之一。
    希慎興業上市後，即著力加強旗下的投資物業陣營，向大股東利氏家族購入地產物業及重建發展地盤，計有1984年以4600萬元購入港島淺水灣寶山閣；1986年以4500萬元購入銅鑼灣兩個地盤，發展成今日的友邦中心及禮頓道111號，同年又以8.5億元購入花園台2、3號及樂源道38號柏樂苑；1987年以4.45億元購入恩平道2至38號及渣甸坊19號等。到80年代末，希慎的銅鑼灣王國已發展至擁有270多萬方尺收租樓面面積，比上市初期增加逾倍。
    踏入90年代，希慎興業的投資策略明顯轉趨積極，除繼續擴大集團的土地儲備之外，更展開多項物業重建計劃，包括興建嘉蘭中心、重建利舞台及利園酒店等，以便用盡土地的地積比率，擴大和鞏固希慎在銅鑼灣的地產王國。嘉蘭中心位於銅鑼灣恩平道，是希慎透過收購整條街舊樓地皮重建而成的，於1992年底落成，樓高31層，樓面面積62萬方尺，是該區的高級商廈，希慎總部就設於此。
    利舞台的重建計劃始於1991年3月，希慎斥資4.5億元向大股東利氏家族購入波斯富街99號利舞台地皮。利舞台落成於1925年，整個建築沿用19世紀末法國和意大利式歌劇院的設計，外西內中，裡面的穹窿圓頂，繪有飾以金箔的九條金龍，舞台頂層精雕著丹鳳朝陽，下層為二龍爭珠，極盡豪華瑰麗。兩旁對聯分為：“利擅東南萬國衣冠臨勝地，舞徵韶頀滿台箫管奏鈞天。”當中擁有能旋轉360度的自動轉景舞台，是當年香港最豪華的劇院。然而，經歷了66載灿爛風華的利舞台終於未能阻擋香港地產大潮，1991年希慎斥資8.5億元拆卸重建利舞台，計劃建成一幢日本銀座式的戲院和購物商場。重建後的利舞台於1995年落成，成為毗鄰時代廣場的另一高級購物娛樂中心。該物業70%股權屬希慎興業，另外30%權益由先施公司購入。
    利園酒店的重建計劃亦於1993年展開。利園酒店在70年代曾有過輝煌歷史，當時它是香港少數由華人管理的豪華酒店，每年香港小姐選美例必在利舞台舉行，然後在利園酒店彩虹館設宴招待佳麗和嘉賓，利舞台和利園酒店一時衣香鬓影、豔光四射，成為傳媒焦點。然而，利園酒店亦未能阻擋歷史潮流而風流雲散。1993年，希慎展開利園酒店重建計劃，以配股形式集資12.9億元，由大股東利氏家族行使認股證再集資16億元，以24.5億元向利家購入利園酒店物業，該項重建計劃總投資42億元，計劃發展成金鐘太古廣場式大型綜合物業，總樓面面積達90萬方尺。利園重建計劃於1997年完成。
    1996年11月，希慎興業更斥資36.4億元向華人置業購入中區優質商廈娛樂行，投資觸角伸向中區。1998年，希慎旗下擁有的投資物業已達478萬方尺，實際上已可與中環的置地，尖沙咀的九倉分庭抗禮，稱雄一方。

本文摘自《香港地產業百年》

---

　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。