2.1　長江實業：“大型私人屋邨之王”

    從20世紀70年代末至80年代中期，李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當時，李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略，即動用大量現金收購那些潛質優厚的英資上市公司，這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資2.3億元收購擁有中區希爾頓酒店的美資永高公司全部股份，正是這一策略的先聲。
    1978年，它再接再厲，收購了英資上市公司青洲英坭25%股權，並進而取得該公司的控股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水泥等建築材料，與長實的業務相配合，更重要的是它持有九龍紅磡鶴園街的龐大廠址，為長實日後的地產發展提供了大量廉價地皮。
    與此同時，長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉，九倉是置地的聯營公司，與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制權不足的弱點，大量吸納九倉股份，後來收購消息外洩，怡和向匯豐銀行求助，向李嘉誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售“世界船王”包玉剛，賺取了約6 000萬元，全身而退。
    1979年8月，長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9 000萬股普通股，一舉為順利入主和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一，不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮，而且是綜合性大型企業集團。1985年，長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此，長實一舉控制了四家上市公司，市值達353.9億元，比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。
    長實入主和黃後，即發揮其地產專長，著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔花園計劃。其實，80年代初，和黃已開始與港府商讨重建黃埔船塢補地價問題，不過，當時地價高企，港府要求補地價金額高達14億元至19億元，雙方一直無法達成協議。後來，香港前途問題浮現，樓市崩潰，談判一度中止。1984年9月，中英雙方就香港前途問題草簽聯合聲明，投資者信心開始恢複，和黃即與港府展開談判，同年12月達成協議，和黃補地價3.91億元，另加道路建築費2.1億元。當時，港府之所以肯接受這個低價，是希望藉此刺激香港樓市複蘇，港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示：“該項斥巨資重建計劃乃有益和有建設性，顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。”
    和黃把握良機出擊，大大減低了土地成本。整項龐大計劃，是在黃埔船塢舊址約19公頃（約200萬方尺）土地上興建94幢住宅大廈，共11 224個單位，總樓面面積764萬方尺，另有商場面積169萬方尺，計劃在6年内分12期發展，總投資40億元。這是香港進入過渡時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最後一期，歷時4年半，每方尺樓面售價從最初的686至717元上升到1 490至1 755元，平均每方尺樓價約1 220元。粗略估計，和黃的總收益高達92億元，扣除40億元成本，黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤，這還不算約169萬方尺的收租商場面積。難怪和黃總經理馬世民說：“It is a wonderful investment”。
    在整個80年代，長實集團先後共完成60多項地產發展計劃，除黃埔花園外，尚有城市花園、和富中心、嘉雲台、樂信台、瑞峰花園、銀禧花園，以及麗城花園，所提供的住宅單位超過5.25萬個。期間，長實集團發展的物業，約占香港整個物業市場的20%，〔6〕長實已成為香港地產業的領導者。
    踏入20世紀90年代，長實的氣勢更形宏大，它利用所收購公司的龐大土地儲備，策劃四大私人屋邨的發展計劃，包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨脷洲的海怡半島，以及元朗天水圍的嘉湖山莊，這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃，四大屋邨共占地747萬方尺，可提供樓面面積2 953萬方尺，其中住宅單位逾4萬個，總投資超過185億元。
    四大屋邨中，藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得，該財團向港府補地價10億元，在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇，約提供4 100個單位，從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨脷洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯合船塢將青衣的船廠用地與蚬殼石油公司在茶果嶺及鴨脷洲的油庫用地交換，以及香港電燈集團將電廠從鴨脷洲遷往南丫島後所得，其中，麗港城計劃興建55幢住宅樓宇，提供逾8 000個住宅單位，可容納2.5萬居民，從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建35幢住宅樓宇，提供逾10 000個住宅單位。
    四大屋邨中，以嘉湖山莊規模最大，是香港迄今以來最大的私人屋邨，占地38.8公頃，計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇，約15 000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實策劃，擁有49%權益，其餘51%由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議，長實保證華潤至少獲利7.5億元，但若售樓價超過特定水平，長實所分得利潤份額將從49%提高到75%。
    嘉湖山莊於1991年11月推出首期，當時售價已達每方尺樓面面積1 850元，超過長實與華潤協議中1997年每方尺1 700元的指定價格。其後，嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節節飙升，1996年4月複式單位禦景軒推出時，每方尺售價已升至2 936元，到1997年地產高峰期時，每方尺售價更升至4 000元左右，估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋邨的領導者，被稱為“大型私人屋邨之王”。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市裡，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》裡窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。