4.2　80年代初的地產大崩潰（1）

    其實，是次地產市道大調整，甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季，地產市道已呈現呆滞，1981年初工業用地已經下跌，但商業用地價格仍維持上升，及至1981年7月以後，地產市道便全面轉入調整。1981年8月，港府的兩宗土地交易已傳出了市道調整的清晰信號： 第一宗是港府宣佈與發展商巍城公司達成協議，以22.58億元價格，收回面積達488公頃的元朗天水圍土地。一個星期後，港府再宣佈與中國銀行洽商，以10億元價格售出中區美利道停車場，即新中銀大廈現址地盤。消息傳出，市場大吃一驚，真實的土地價格顯示地產調整已無可避免。1982年9月撒切爾夫人訪問北京後，地價、樓價跌勢加劇，地產市道崩潰。
    1982年，是香港地產業過去七八年間最暗淡的一年，地價、樓價、租金全面大幅下跌，官地拍賣會上投資者競投興趣普遍低落，冷落場面叠現，很多時候拍賣官在無可奈何之下被迫將多幅官地收回。據統計，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因無人承價而收回，而下半年則有20幅，其中7幅收回。
    地產市道崩潰，首當其沖的自然是地價。1982年，香港地價普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。九龍灣工業用地的售價，按樓面面積計算，從1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高達93%。港島南灣道一帶的高級住宅用地，亦從1980年9月每方尺1 502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅為60%。地價大跌，導致港府財政收入大減，1982/1983年度港府財政收支即出現39.35億元赤字；售地收入占政府財政收入的比重，亦從1980/1981年度的35%，降至1981/1982年度的29%，及1982/1983年度的15%。
    地價大跌帶動樓價、租金大幅下挫。1982年，住宅樓價普遍比高峰時期下跌3成至4成，如北角住宅樓價就從1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅達38%。中區甲級寫字樓月租亦從1981年中最高峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年底的每方尺21元至24元，跌幅約20%至25%。
    市道低迷，令成交萎縮，樓宇空置增加。1982年各類契約（包括樓宇及私人土地買賣）登記總數為16.5萬宗，總金額為994.7億元，分別比1981年下跌13%和21%。1982年底，香港私人住宅空置單位為3.17萬個，空置率達6%，其中大型住宅單位更達9.1%；商業樓宇空置面積達586.6萬方尺，空置率為10.7%，其中辦公室更達17.6%；工業大廈空置面積達1 312.1萬方尺，空置率達10.5%，都處於歷史上最高或極高水平。據一個研究小組的調查，當時香港地產業積壓的資金，可能高達500億元。
    隨著地產市道的崩潰，首當其沖的是那些採取冒進投資策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司的置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳甯置業等等。
    地產危機中，首遭沖擊的是地產五虎將之一的恒隆。1981年，恒隆牽頭的3個財團一舉奪得港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權。可惜的是，這時香港地產已處於巅峰。1982年9月，撒切爾夫人訪問北京，拉開了中英兩國關於香港前途問題談判的序幕，香港地產市道借勢急跌，恒隆為看錯地產循環週期而付出沉重代價。當時，恒隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業中，中區美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計劃展開金鐘二段的香山大廈。計劃中新蓋的香山大廈占地6.9萬方尺，總樓面面積104.3萬方尺，根據港府要求，需補地價18.2億元，且限期在28日内完成。
    由於地價急跌，恒隆唯有向港府建議將地價減至14億元水平，但不獲接納。在此關鍵時刻，原已簽約向恒隆貸出15億元最高信貸的日資銀行臨時撤回承諾。到12月，恒隆向港府再次申請延期補地價不遂之後，惟有宣佈“撻訂”，退出金鐘二段上蓋發展，其餘地鐵站上蓋工程，亦需押後進行。
    這一役，恒隆為首財團不僅“如入寶山空手回”，還平白損失了4億元訂金，所遭受的打擊不輕。1984年12月，中英簽訂聯合聲明，香港地產市道開始走出谷底，港府趁勢再將金鐘二段推出競投，結果被信和為首財團奪得，發展為財經廣場，即後來的奔達中心，賺取豐厚利潤。是役，恒隆對地產循環的戒心大大增加，投資策略轉趨保守，其與長實、新地、恒地等地產公司的距離亦日漸拉遠。
    地產危機中，受沖擊較大的還有鷹君。鷹君集團於地產、股市巅峰期間急促擴張，分拆富豪酒店，又收購百利保，早已潛伏下嚴重危機。富豪酒店主要業務就是發展及經營機場及尖東兩間酒店，該兩間酒店僅建築費就需4.6億元，富豪旗下的百利保，亦是在地產高峰期進軍地產。1982年9月後，香港地產、股市雙雙急跌，鷹君一系陷入困境。到1983年9月上半年度，鷹君、富豪酒店及百利保3家上市公司的虧損高達20億元，陷入嚴重財政危機。當時，鷹君以壯士斷臂的決心，將所持富豪酒店及百利保股權，售予“公司醫生”韋理所控制的亞洲證券，才險度難關。是役，鷹君所受打擊不言而喻，幸而地產市道漸蘇，而鷹君亦成功完成債務重組，5年後轉虧為盈。羅鷹石看錯一次地產循環，為此付出了沉重代價。
    另一家在地產危機中受到重大沖擊的是老牌英資地產公司置地。70年代，新興地產商利用地產市道低潮大量吸納廉價土地，再趁市道複蘇、繁榮時推出樓花，在低買高賣中賺取厚利，令以租金收入為主的置地相形見绌，“唯我獨尊”的地位逐漸喪失。這時，置地才意識到地產發展的重要性，開始加強地產發展業務。1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧場發展大型私人屋邨置富花園，隨後又與遠東發展、佳甯、恒隆、長實等約30家公司合作發展超過70個地產項目，投資策略轉趨冒進。
    1980年，置地在痛失九龍倉控制權後，投資策略發生重大轉變，明顯放棄了一貫奉行的保守、穩健、持重的作風，轉向冒進、急躁、投機，成為當時香港地產界的“超級大好友”。1981年初，置地與信和地產合組財團，以13.08億元購入港島大潭道白筆山地段，計劃興建別墅式豪華住宅。同年8月，置地再與佳甯合組財團，以28億元購入尖沙咀旅遊中心區美麗華酒店舊翼，計劃發展成置地廣場式的高級商廈。1982年2月，置地更以47.55億元的高價，投得港島海旁現交易廣場“地王”。期間，置地還先後發動“破曉突擊”，斥資35億元購入香港電話及港燈集團各34.9%股權。這時，置地決策層對香港的政治、經濟形勢的判斷已嚴重脫離了客觀現實，並為此付出高昂代價。
    1982年9月以後，香港地產市道崩潰，置地僅中區交易廣場、美麗華酒店舊翼、白筆山發展計劃三大投資項目，損失就超過30億元。1983年，置地首次出現高達15.83億元的巨額虧損，總債務急增到150.7億元，債務比率上升到56%，成為香港最大的負債公司，被戲稱為“債王”。置地的錯誤投資策略不僅觸發集團高層的權力鬥争，更因而遭到新興地產集團的觊觎，其在地產界的“大哥大”地位亦逐漸被取代。
    老牌的地產公司中，遭受打擊最慘重的莫如嘉年地產。嘉年地產衰落的原因最早可追溯到1972年上市後投資策略的嚴重失誤。1973年3月，香港股市在創歷史高峰後即急促下跌，香港經濟轉趨不景氣，嘉年地產遂將發展的重點轉向海外，發展馬來西亞首都吉隆坡的“首邦市”。可惜，1973年石油危機爆發後，世界經濟衰退，馬來西亞的橡膠、大米出口大減，首邦市的銷售差強人意，發展計劃緩慢，導致嘉年地產盈利連年下跌，1977年度僅錄得440萬元，而當時長實、新地紛紛把握地產低潮大量低價購入土地，待嘉年地產回師香港時，強弱已懸殊分明。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市裡，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》裡窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。