2.3　恒基地產：“密底算盤”

    20世紀80年代期間，恒基集團展開連串資產重組，以使集團結構和業務合理化。重組後，恒基地產成為集團控股公司和上市旗艦，專責集團的地產發展業務，而旗下永泰建業則改名為恒基發展，以地產投資和投資控股為主，持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市公司的股權，在香港股市中自成一系。
    恒基與新鴻基地產淵源深厚，投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景，緊扣地產市道循環盛衰，以“人棄我取”的策略趁低吸納土地，維持龐大土地儲備等等。1982年至1984年期間，在中英談判僵持不下、香港前途尚未明朗的時候，地產市道低迷，恒基即“反潮流”地乘機大舉購入土地，為日後公司的發展奠定基礎。1987年10月股災後，新界的換地證價格下跌了3成，恒地便在1988年5月動用超過5 000萬元，以平均每方尺1 000元價格，大手購入新界換地證書，加強了日後在屯門和葵湧商住地皮的投資實力。1989年“政治風波”後，地產市道再次下跌，恒地於1990年度再斥資3.2億元購入一批換地證書，使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月，當政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時，恒地以8 300萬元悉數購入。因此，恒地成為香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。
    由於採取“反潮流”，“人棄我取”的投資策略，恒地得以低成本維持龐大的土地儲備。從1990年到1996年，恒基的土地儲備從1 650萬方尺增加到2 420萬方尺，其中尚未包括1 340萬方尺農地，成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低，恒地的邊際利潤相當高，以1993年度為例，該年度恒地共完成及售出160萬方尺樓宇，獲得利潤約30億元，即平均每方尺純利1 800元，比新地的平均每方尺1 400元還高出接近3成。
    恒地與新地一樣，亦極重視“貨如輪轉”，強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時期，恒地就會不斷地將樓盤的售價調低，以測試樓價底線，保持貨如輪轉。如1989年“政治風波”後，恒地即將樓價下調20%。1994年中市道不景，恒地即在一個月内三度減價推出單位，從初期的每方尺5 576元減至5 090元。恒地還將百貨商場零售促銷的手法運用到地產市場，諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購，向買家提供9成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等，甚至用抽獎送黃金（頭獎黃金100兩）展開促銷，結果引起買家輪候或市場超額認購，取得滿意的效果。
    恒基的算盤可說打得相當精細，即使到了八九十年代，它仍堅持早年在市區收購舊樓的策略，以最大的耐心，經長年累月，將逐層樓、逐吋土地收購回來。恒地還發明“袖珍樓”、“袖珍鋪”，將市區内狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價不高，但平均每方尺的價格及利潤都相當驚人。
    恒基在理財方面更是業内有名的高手。1992/1993年度，香港地產市道暢旺，恒地盈利急升64%，李兆基眼見集團股份長期偏低，不利於在股市集資加速集團發展，遂一反傳統“密底算盤”的作風，採取了連串矚目行動。1993年9月，恒地在公佈年度業績時，大派現金紅利，每股恒地獲派1元紅利，涉及金額高達16億元，給股東帶來意外驚喜，恒地股價當日即急升18%。不久，恒地又宣佈集團資產重估，每股資產淨值達42.69元，比市場預期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該年底，恒地股價升至每股59元，短短3個月内市值急增逾600億元，恒地成為這一時期香港股市的藍籌明星股。
    1993年第四季，恒地趁公司業績理想，連環出擊，先是發行4.6億美元（約35.7億元）的可換股債券，安排將投資中國内地的恒基中國分拆上市；繼而發行3億美元（約23.38億元）歐洲美元債券，並取得13.8億元銀團貸款；而旗下恒基發展亦以先舊後新方式配股集資20億元，短短3個月間恒基共籌得資金超過90億元。
    這一時期，恒基股價節節飙升，到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恒地不失時機地配股籌資，先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元和35.2億元，集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日，恒地又宣佈發行武士債券，集資300多億日圓（約23.4億元）。從1993年到1996年，恒基集團集資頻率之高、數額之大，業内公司無出其右。難怪有評論認為，派高息、借貸、集資已成為恒地的“財政商標”了。〔10〕
    1995年，港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤■角新機場之間的機場鐵路，地鐵招標發展沿線各站上蓋物業，結果，擁有龐大資金的恒地及旗下的中華煤氣聯同新地、中銀集團所組成財團擊敗了置地，奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總站上蓋發展項目占地約4公頃，發展工程包括3幢高級商廈、零售商場，以及兩間酒店或服務式住宅大廈，總樓面面積預計達447.7萬方尺，總投資400億元，預料分六期進行，1997年動工，至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴的發展項目，而且也是香港有史以來最大的單一地產項目，屆時完成後，置地的中區王國將黯然失色，中區地產霸主地位無疑將屬新地、恒地兩大集團。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市裡，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》裡窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。