2.2　金融風暴下的地產危機

    香港的地產市場在經歷了1997年首一、二季空前的繁榮之後，在第三季轉趨淡靜，市場等待行政長官董建華在首份施政報告宣佈新的房屋政策，投機活動減退。該季，香港所有物業買賣合約數目及總成交價，分別回落了17%及8%，而住宅市場方面則分別回落18%及8%。10月14日，即行政長官董建華發表施政報告後的一星期，特區政府首次推出3幅分別位於屯門、大埔和九龍灣的土地拍賣。其中，大埔地段面積9.12公頃，是香港紀錄中最大的拍賣地段。在戰戰兢兢的氣氛中，在場參與人士的出價顯得十分謹慎，結果以56億元成交，每方尺樓面地價約4811元，成交價僅屬一般。〔6〕
    及至10月下旬金融風暴掩至，香港股市暴跌，地產市道隨即大幅下挫，炒樓活動近乎絕迹，撻訂情況十分普遍。數據顯示，到1998年1月，香港各區的大型私人屋邨，包括港島的太古城、杏花邨、海怡半島，九龍的黃埔花園、麗港城、美孚新邨，以及新界的沙田第一城、綠楊新邨、嘉湖山莊等，其售價均已從1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超過3成，大部分已返回1996年初水平，即等同於1994年第一季的高峰位。
    1998年1月，大地產發展商新鴻基地產突然宣佈將旗下10個地盤停工或放緩發展。訊息在地產、股票市場上產生極大的心理震撼。
    面對樓市的大幅調整，特區政府開始軟化在85000個建屋目標的立場，彈性處理賣地及房屋政策。按行政長官董建華後來的講法，在1998年實際上已擱置85000個建屋的目標。1998年2月特區政府財政司司長曾蔭權在財政預算案中宣佈將中環添馬艦的商業用地，由原計劃推出市場拍賣改為用作興建政府總部，並提出減免差饷、按揭物業稅項寬免，以及鼓勵市民自置居所等一系列措施，又咨詢各大地產發展商意見，彈性處理每年85000個住宅單位的建屋目標，令地產市場在2、3月間出現短暫的“小陽春”。
    然而，地產市場仍然面對沉重的壓力，這在政府賣地方面暴露無遺。其中最矚目的，就是馬鞍山一酒店地段和廣東道前警察宿舍的住宅用地的招標。馬鞍山酒店用地，占地約8.6萬方尺，原計劃在1997年3月推出拍賣，但由於城市規劃委員會需要處理反對該地段興建酒店的意見，有關計劃被迫推遲。到了1998年1月，地產市道不景，特區政府為避免影響市場氣氛轉而採取較低調的招標方式出售，結果被長江實業以1.2億元的標價奪得，以可建樓面面積約60.28萬方尺計算，每方尺樓面地價僅200元，成為香港地產拍賣史上的一個“經典”。
    另一幅土地是廣東道前警察宿舍地皮，占地約11.1萬方尺，預計可建成1100個住宅單位。出售前據測量師的估計，每方尺地價約值4000元，即總值超過40億元。港府以招標形式再推出該幅土地，事前各大發展商均表示有意角逐，但其後受到馬鞍山酒店地段低價出售的影響，加上當時市場上的多項不利訊息，各大發展商均以低價入標，結果被長江實業為首財團以28.93億元標價再奪一城，每方尺樓面地價僅2840元。該幅土地若連發展成本及兩成利潤，在3年後建成則每方尺樓價6500元，較當時同區位置較次的爵士花園每方尺售價8800元，足足低了兩成半。這次售地向市場傳達了一個信息：已經下跌了3成多的樓市，可能再跌3成。結果，2月份出現的樓市“小陽春”瞬即煙消雲散。
    到了1998年5月，樓市呈現出一浪低於一浪的跌勢，整體經濟日漸惡化，首季本地生產總值錄得2%的負增長。特區政府鑒於香港內外經濟環境的劇烈波動，針對香港樓市以及資金短缺的問題，推出了一系列救市措施，其中包括：將樓花預售期由完成前的15個月延長到20個月，超過1200萬元的豪宅可豁免需抽簽的規定，暫時取消四項針對樓花轉售及公司買家的限制炒賣樓花措施，簡化購買住宅樓宇按揭計劃以使銀行確切知道可以得到多少流動資金去擬定貸款計劃。特區政府表示，這些措施的目的，是要避免樓市“硬著陸”。
    然而，樓市情況仍然沒有好轉迹象。6月23日，政府原計劃有兩幅新界土地推出拍賣，但當時市道疲弱，地產界人士普遍要求政府凍結賣地，結果當日政府突然宣佈推出9項纾解民困的措施，包括將1998/1999財政年度預留“首次置業貸款”的36億元增加到72億元，希望藉此將合資格家庭從6000戶增加到12000戶；提供“置業貸款”的名額從4500增加到10000；免繳當年第四季度差饷等等。其中最矚目的，就是即時停止賣地9個月。據業內人士估計，僅此一項政府庫房將少收190億元。
    特區政府的一系列措施，對中小型住宅樓宇市場開始產生穩定作用。很明顯，政府的目的一方面是要穩住樓市，另一方面亦要防止樓市的崩潰拖垮銀行業，並對港元聯繫匯率造成不穩定的影響。正如香港大學金融專家饒餘慶教授所指出：“如再讓其（地產市場）暴跌，便會危及銀行和港元，這一點國際投機家是求之不得的。他們明知直接狙擊港元無法得逞，乃轉而採取‘搞垮樓市，拖垮銀行’的迂回策略，最後推翻聯匯制，這一陰謀是相當毒辣的。”
    及至1998年8月，國際機構投資者第三度狙擊港元聯繫匯率，恒生指數於8月13日下試6600點的低位，股市的進一步急跌勢必拖累樓市的下挫，進而危及銀行體系和港元的穩健性。有鑒於此，特區政府前後動用1181億元的外匯儲備，積極入市干預，並成功擊退國際炒家，穩定了股市。10月8日，行政長官董建華在他的第二份施政報告中宣佈，政府將全力以赴穩定樓價。這時期，外部經濟環境逐漸轉趨穩定，美元由強轉弱，美國聯邦儲備局宣佈減息四分一厘，刺激恒生指數回升，香港地產市道終於逐漸穩定下來。
    1998年，香港地產業可謂經歷了嚴重的危機。統計數據顯示，該年全年在政府土地註冊處登記的樓宇物業買賣合約，累計達11萬宗，涉及金額約3400億元，分別比1997年大幅下跌約4成半及6成。登記的金額跌幅遠超過登記宗數的跌幅，顯示了1998年樓宇價值嚴重下挫。該年，香港大型私人屋邨售價平均再下跌約35%至40%不等，比1997年第二季高峰期平均下跌約50%，已回落到1995年低潮時的水平。1998年，政府賣地收入僅122億元，比1997年大幅減少7成。
    1999年4月，特區政府恢復賣地，在4月和6月的兩次土地拍賣會上，所推出的地段均能以比市場預期高出兩成的價格成交。到12月，政府推出1999年最後一次賣地，各大發展商出價謹慎，最後由長江實業以13.4億元投得西九龍填海地段，平均每方尺樓面地價2759元，反映樓市前景仍未樂觀。業內人士分析，香港地產業最困難的時期雖然已經過去，但真正反映金融風暴完結的樓市新一輪的升勢，則仍未出現。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。