樓市整固與發展新界（2）

    在發展“新市鎮”政策的帶動下，很多地產商也將發展目標轉移到新界。正如《星島晚報》所說：“此間地產商目前正力圖將發展矛頭指向新界旺地，這是地產物業市場的新特點”（《星島晚報》，1975年8月16日）。但是，發展新界與發展港島和九龍又有很大差別。港島、九龍地少人稠，地皮價值不菲，動用資金龐大，發展專案則多為商業大廈，而面積則較細，一幢起兩幢止是十分常見的，而樓宇的高度和密度，也一般較高。新界則不同，新界地大人稀，地皮供應充裕，價格低廉，較大筆的資金已可發展大型屋邨，而發展專案多為住宅，興建十數幢至數十幢的大型屋邨是十分平常的，至於樓宇的高度和密度，則相對較低。
    自70年代起，市民的住屋需求已顯得特別殷切，每遇有新樓盤發售時，街道上必出現長長的“人龍”（即傳媒所形容的“排隊黨”）。這種奇特的現象，一方面反映人口及購買力的提升，另一方面則是社會風氣、交通網路及生活素質的轉變。《星島晚報》所載的一篇評論文章，多少說出了問題的核心。
    戰後的香港人口，由50多萬人增加至420多萬人。大部分戰後出生的香港居民，已超過100萬人。目前他們正值適婚年齡，他們所需要的，是一個平價住宅作為新家庭。如果政府能供應廉價土地，由地產商投資興建一些400至500平方尺的小單位，再分12年付款，每萬元月供125元左右，這比租屋更為劃算，相信普羅大衆將會大表歡迎。（《星島晚報》，1975年11月9日）
    正因為社會環境轉變而市場對中、小型單位有龐大需求，腦筋靈活的企業家乃再各出奇謀，乘著政府拓展新界之機，在“新市鎮”內大量興建中、小型單位。對於華資企業斥巨資配合政府政策發展“新市鎮”的行動，《星島日報》甚表贊同。該報的一則專題報道，正好精簡地勾勒出香港地少山多而新界土地資源未能有效利用的重點所在。
    （未來）20年內，香港可以發展的土地依然缺乏。港島高山多過（於）平地，九龍雖然有平地，但卻被獅子山擋著；新界平地很多，可惜交通不太方便……由於市區可供發展的地皮愈來愈少，填海取地也不是一件易事。因此，在新界興建新的衛星城市，看來是解決土地（短缺）問題的一個辦法。（《星島日報》，1976年1月7日）。
    事實上，華資企業大舉開發“新市鎮”的行動，或者與他們市區土地儲備沒有英資企業那麼多有關。正如上述，英資企業早已在各重要商業中心區擁有大批優質地皮，他們要在市中心發展已來不及，要他們跑到新界那些“窮鄉僻壤”作“開荒牛”，當然興趣不大。英資企業無暇他顧的情況，反而令他們失去了發展新界的主動權，也為華資企業的進一步壯大造就了有利條件。
    從種種迹象中顯示，從1975年下半年起，一直被稱作各行各業之母的地產建築業已開始复蘇，樓宇買賣也漸趨活躍（謝全就，1979）。不但建築工人日見短缺，“排隊買樓”的現象也再現街頭。有報刊這樣描述：
    近日出現一種新趨勢，很多青年男女都希望結婚後自購樓宇，組織家庭，一來本身資格未能達到申請“公屋”（由政府提供的廉價公共房屋）的條件，二來租用或與別人分租房屋又不是上策，所以使到住宅樓宇中的中、小型單位出售時，甚為搶手。（《金銀證券月報》，1977年2月： 14）
    除了“搶工人、搶樓盤”外，政府官地拍賣時也屢屢出現“搶地皮”的現象。就以官地拍賣時競投氣氛為例，每有新地皮推出，地產商的競投便十分炽烈，拍賣價往往高出底價數成，甚至數倍（《金銀證券月報》，1977年2月）。從1974年至1978年的官地拍賣數據中，我們也可以看到地產商“搶地皮”的一鱗半爪。1972年，政府總共拿了19.06萬平方尺土地出來拍賣，獲得收益0.3億元。之後，受到股市及經濟急速萎縮的影響，土地拍賣幾乎斷絕。在1973年至1974年的兩年內，政府總共只賣出0.19萬平方尺的土地，收益只有0.008億元而已。1975年下半年，在地產業复蘇概念的刺激下，拍賣地皮的總面積迅速上升至37.66萬平方尺，而總拍賣價則高達0.5億元。到了1976年，拍賣地皮總面積再上升至54.36萬平方尺，總拍賣價則高達4.4億元。1977年，拍賣地皮數目再創新高，總面積達93.36萬平方尺，而拍賣總價則為10.0億元。到了1978年，地皮升值更為明顯。該年拍賣地皮的總面積雖略為下降至68.41萬平方尺，但總拍賣價則飆升至29.2億元（表14.1）。
    雖然每次土地拍賣的價值，很受地段的地理位置（如市區、郊區或工業區）、交通網路和建築用途等影響，但是，從當時無論商業用地、工業用地，還是住宅用地均賣個“滿堂紅”的現象來看，地產建築業复蘇已明顯不過了。事實上，很多地產商早已察覺市場氣氛的轉變，並頻頻在大小土地拍賣場合露面，希望搜購“心水”地皮。
    表14.11974年~1978年間政府土地拍賣摘錄
    相關資料　　1973年　　1973年　　1974年　　1975年　　1976年　　1977年　　1978年
    拍賣數量（幅）　　—　　—　　—　　26　　37　　45　　41
    拍賣面積（萬平方尺）　　19.06　　0.108　　0.081　　37.66　　54.36　　93.36　　68.41
    拍賣總值（億元）　　0.3　　0.0058　　0.0027　　0.5　　4.4　　10.0　　29.2
    資料來源： 《金銀證券月報》，1976～1977；《香港年鑒》，1976～1978
    從1975年下半年起，各大地產公司均有“大動作”，而且一次比一次明顯，也一次比一次“大陣仗”（大規模）。舉例說，1975年11月5日，由四大新崛起華資企業——永泰置業的李兆基、新鴻基的郭得勝、新世界的鄭裕彤和長江實業的李嘉誠——組成的百得置業，以2060萬元成功投得沙田小瀝源地段第一號40英畝的土地。之後，該公司又與政府達成協議，由百得置業自資填海（海面現已縮窄成一條河了），沿該地段位置往城門河邊伸展，填河約600萬平方尺，當中約170萬平方尺歸該公司所有，餘下的部分則辟作公共用地。結果，該地段便由一個荒涼的鄉村發展成日後熙來攘往的沙田第一城（《星島日報》，1975年11月6日）。與此同時，一向穩紮穩打的史懷雅家族也在該年宣佈在鍘魚湧太古船塢的舊址興建大型住宅專案，該專案便是日後的港島名牌屋村——太古城。
    至於一向被視作地產業龍頭的香港置地公司，在1976年9月7日宣佈收購位於德輔道中的鐵行大廈，增加企業的地產投資專案。該大廈樓面面積約有10萬平方尺，其中4000平方尺為商鋪。雖然集團沒有透露售價，但兩年後（1978年8月25日）當置地公司再將該物業轉售新鴻基證券時，卻不經意地表示在一買一賣間獲利不薄。其次，一直對香港地產業情有獨鐘的新鴻基地產，也在此時宣佈以現金4200萬元向置地公司購入3個住宅物業，加大地產業的發展力度。該批物業的地點分別是： （一） 大潭道龜背灣一處共有20間房屋的別墅；（二） 擁有48個單位的清水灣第二期住宅工程；（三） 廣播道一座擁有44個單位的大廈（《金銀證券月報》，1978年8月、9月）。除此之外，長江實業又伙同新鴻基和新世界發展，組成鐵三角，斥資1.2億元收購灣仔英美煙草公司舊址，合作建成伊利沙伯大廈和洛克大廈（馮邦彥，2001）。

本文摘自《香港股史1841-1997》

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　　 香港股市是什麼？是投資融資的交易所！是政治經濟社會的晴雨表！是國際資本的角力場！一談到香港國際金融中心的地位，很多人會很自然地聯想到極為活躍的股票市場。如果說金融是現代經濟的核心，那麼說股票市場是金融的核心，相信不會有很多人反對。事實上，香港從一個細小而荒蕪的小島，發展成今日的世界第三大股票市場，過程的曲折和多變，實在非三言兩語可以說得明白，而深入而系統地去分析金融資本主義制度在香港紮根的始末，卻肯定可以填補歷史上的空白，為相關的研究提供一個讨論的平台。