第50節：降低房價的餘地有多大？(1)

　　 降低房價的餘地有多大？

　　一談到北京的房子，幾乎所有人提出的都是北京的房價過高，高得讓工薪階層根本不敢問津，但是沒有多少人知道房價為什麼高。因此人們總在期待著房價會降到被工薪階層的現有收入水平接受的程度，總在埋怨開發商謀求過高的利潤，殊不知開發商即使不要利潤也不可能將房價降低到工薪階層可以問津的水平。降低房價水平的關鍵不在於開發商而在於政府。

　　曾有人提出要"把好地段的房價降下來"，並提出房價過高的原因一是需求拉動，二是成本過高，即降低房價首先要把開發成本降下來。那麼降低房價的餘地到底有多少呢？

　　需求拉動的影響

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國發[1990]55號令）規定"土地有償使用"之後，將房價迅速地推向了高峰。如：北京市好的外銷房高達每平方米3 000~3 500美元，中高檔的外銷房每平方米高達2 000~2 500美元；好的內銷房也達到每平方米12 000~16 000元人民幣。這時大部分開發商都贏得了暴利，其原因一是需求大於供給，二是國內外經濟情況良好，三是許多專案開發成本低。具體而言，低在以下幾方面：1. 當時的拆遷房大多沒有繳納土地出讓金；2. 那時的拆遷房標準低，即許多是小戶型，一居室不足40平方米，二居室在56平方米以下，三居室70平方米左右，用於現房安置拆遷居民的費用低；3. 當時的建安造價低，新型材料、高價材料少，使拆遷房房價低，新建房的費用低；4. 有些商品房不是足額繳納土地出讓金，或根本未繳納土地出讓金。

　　雖然此時的房價在不斷攀升，因為福利分房制度的根深蒂固，廣大工薪階層並不關心房價問題，而由有能力購買商品房的單位、團體、境內外的企業和個人、地產投資者等這些巨大的需求支撐著市場，盡管中央已於1993年6月開始了宏觀調控，但房地產市場和房價的高潮一直延續到1995年年中。北京總體房屋平均價格的增長延續至1996年。1998年上半年終止福利分房的政策，再一次帶動了房價的回升，但由於這時大部分團體、單位為國有單位，政策決定其不能購買過高房價的房屋，所以房價並未因它們的購買而大幅度上升。而現在的房價情況怎樣呢？外銷房的房價不管房屋質量、地點如何，平均已降到每平方米2 500美元以下，大部分高檔和中高檔房的價格已降到每平方米1 500美元以下，許多外銷房的價格已與內銷的高檔房無過多差別，降至1 000~1 300美元之間。高檔的內銷房大部分價格也已下降了10%~35%，此時價格下降的因素並非在於成本的下降，反而是在成本大幅上升的基础上的價格下降。無疑這些因市場要求而下降的價格幾乎全部體現在了開發商的利潤下降中。由於需求因素的影響產生的價格上升（或者說泡沫的高利潤部分）已經被物價的連續下降、經濟發展速度的減緩、供求關係的下降等因素吃掉了，需求因素隨著市場的競爭已不再能拉動和引起房價的上升了。幾乎成倍擴大的生產規模將市場中"物以稀為貴"的因素化解得接近於零。市場高潮期不論哪種房子、哪種價格都能被市場接受的現象不复存在了，計劃經濟條件下靠分配基建指標購房的賣方市場也被瓦解，牟取暴利已不再是投資者風險投資的首要因素。法律、管理逐步加強的市場化進程，有效地控制了房價的不合理成分。目前房價從需求和開發商的角度大幅度下降的可能性和餘地已經沒有多少了。

　　是否從開發商的角度來說房價沒有再下降的可能了呢？並不是，許多開發商由於取得的拆遷成本較低，如用自有用地進行開發建設的、沒有大量拆遷費用成本的企業，如將工廠、倉庫變更為住宅建設用地的企業，如在國有企業改制中享受政府減免稅費或土地出讓金的企業。這些企業自己建設或與開發商合作建設的房屋在現有的房價水平上仍有較高的利潤，仍有降價的可能和餘地。但如果不是現金流出問題或不是市場中不再有競爭的餘地，他們為什麼要降價從而導致利潤下降呢？畢竟還是有大量的需求存在，也畢竟還是有大量或多數的開發商並不能在高成本的條件下再降低房價了！

　　因為競爭等因素開發商已大幅度降低了自己的利潤和房價，這樣是否就沒有需求了呢？不是，由於房價和利潤的降低必然會影響投資者的投資積極性而減少市場的供應，由於福利分房政策的改變，市場中的需求只能是不斷地擴大和增加。房價的降低和更加合理（物有所值）同樣會擴大和影響需求的增加。隨著人民生活水平和收入的增加以及個性消費意識的提高，斷了分房的念頭必然會逐步變為擴大市場的需求行為，這個需求的增加也必然會造成房價的上升而不會在需求增加時出現房價的大幅度下降。中國剛剛開始執行新的房改政策，還未明確房屋補貼的發放辦法，一旦大量的房屋補貼與居民儲蓄同時進入市場，必然會使市場活躍，價格波動，出現回升、上揚。因此就市場而言，需求是在成本和供應量相對固定條件之下對價格產生影響的最主要因素。當需求下降時價格必然下降，但只能下降到保證投資者仍有投資積極性的利潤率水平。如果不能保證投資者基本的回報，就必然會導致減少投資、減少供應量，迫使價格回升。而當需求上升時，價格必然上升直至再度吸引來更多投資而增加供應量，迫使價格下降。現時的房價下降已是市場供應量增加、競爭加劇之後的結果了。



　　

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。