第36節：換個角度看房價(1)

　　（2000年6月）

　　換個角度看房價

　　在2001年1~6月的統計數字中，房地產市場出現了全國一片紅的大好局面。投資增長了，銷售增長了，房價也增長了。城鎮居民的住房條件改善了，內需擴大了，內需和投資拉動了國內生產總值的增長，政府的土地和財政收入增加了。但這種大好的局面卻引來"要擠掉泡沫"、"房價在不合理增長"、"要採取措施平抑房價"等呼聲，事實怎樣呢？

　　什麼是合理的房價？

　　市場經濟理論中一個最基本的原理就是用"市場供求關係來決定競爭的價格，由價格產生的回報來調節投資"。這就是所謂的"看不見的手"原理。而政府的責任只是在"看不見的手"不能有效地調節市場時，用經濟總量的調節手段來進行調控。因此，不能將微觀市場中只要不是單個企業的行為都理解為宏觀要加以干預和調控，經濟學中隨意變更產業政策並非宏觀調控的概念。

　　在中國房價增長的同時，市場的銷售還在繼續增長並創下了歷史上較高的銷售業績。市場證明房價的增長是由市場中的供求關係在自由競爭中產生的，是已被消費者認可的（在商品房消費中，購房者有充分的選擇權，而無強制性）。如果政府官員認為房價的增高不是因為市場的供求關係，而是因為開發商惡意炒作形成的"不合理的虛高"，這並不是對開發商的批評，而是對政府自身的諷刺和對消費者的侮辱。

　　當有市場需求時，不管政府在喊什麼，供應商一定會在能保證銷售進度的同時盡可能地發揮"價格彈性"的最大作用。而當市場供給加大，市場競爭加劇時，供應商一定會靈活地調整"價格"來維護自己的市場占有率，控制銷售的進度，同樣也不會理睬政府在說什麼。當利率、匯率、稅收等宏觀總量調控政策使投資無利可圖時，供應商就一定會調整自己的投資決策而非只是調整"價格"了。

　　為什麼會造成市場供求關係的變化？

　　政府宏觀政策的變化是推動市場供求關係變化的主要原因。在住房作為實物供給的福利政策階段，這是一種以國有投資為主的計劃分配式的"市場"。真正的市場需求只是面向被排除於福利分房之外的客戶群。當中國切斷了住房與政府的聯繫，允許住房"私有化"作為家庭財產出現時，才形成了真正意義上的"市場"和個人購房的需求。

　　市場的開放，住房私有化的被確認，銀行信貸對個人消費的支援，住房二級市場的開放，國家城市化進程的加速，住房補貼的發放，股市"井噴"的財富效應，人民收入水平的穩定增長等因素，必然增加和擴大了市場中的需求。

　　在這一系列的政策變化中，最沒有準備的恰恰是政府。首先政府錯誤地估計這一系列的改革政策可能在幾年之後才能調動市場需求的高速增長，未充分認識到私有化和銀行信貸支援的沖擊，因此沒有作好市場供給的增加準備。1998~1999年的大量供給被作為實物分配的最後晚餐瓜分了。而當市場供給增加時，政府又想從中"大撈一筆"，在沒有土地合理供給的同時，還想在土地供應中增加收入而調增土地的出讓金（杭州的土地出讓金已成倍增長）。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。