第17節：發展市場經濟是使房地產業成為經濟增長點的基本條件(10)

　　1990年以後，各地房價的暴漲主要來源於兩個因素：1. 城鎮國有土地有償出讓制度的出台使全國的土地價格暴漲，土地出讓金及市政費等政府徵收的土地費用約占房價的10%~30%；2. 外資大量湧入中國，不但增加了市場中的供應量，提高了設計、建築的技術水平和科技含量，同時也提高了房屋的價格，特別是外銷房的價格不是以國內的收入和物價水平來橫比，而是按市場和境外的物價水平來定價，這也帶動了國內土地價格和房屋價格以及租金價格的大幅上揚。由於市場的供需調節，這部分上揚現在已在大幅度下調，明顯地顯示出了市場經濟的作用，並將繼續利用市場的手段進行調整，以達到合理的程度。

　　然而土地出讓制度引起的漲價因素卻並未用市場經濟的方式進行調整。我們承認對國有土地實行有償出讓是一種國際慣例，但關鍵之處在於國有土地出讓的定價原則應建立在徵地拆遷和市政基础設施建設同樣市場化的基础上。

　　傳統的徵地拆遷政策是一種社會福利的拆遷政策（這種政策一直延續到現在），因此在舊城鎮的建設用地拆遷中有一種很流行的說法："拆遷拆遷，一步登天。"政府所確定的拆遷政策中實際已用福利的分房拆遷辦法由建設單位和開發商承擔了國家和政府應向開發商索取的土地出讓金，拆遷中對房產主住戶、非房產主住戶、商業、教育、託幼、社區服務以及各種新增配套設施都進行了無償和部分有償的補償及安置。在國家徵收了土地出讓金之後，這部分費用不但沒有減少反而繼續擴大和增加。這必然會造成房價的暴漲，且開發商並未從中獲利。如果拆遷安置採用市場經濟的辦法，不再對非房產主住戶及租戶無償地進行安置，起碼條件改善和增加面積的部分不應無償享受，如果商業、教育、託幼、社區服務的設施都不是無償上繳而是由開發商經營或按市場條件有償提供，那麼房價就會大幅度下降。

　　在傳統的市政基础建設的費用中，開發商不但要向政府繳納大量的市政設施和能源費，還要承擔大量的市政基础設施建設費用和建設用地代市政拆遷的費用。在市場經濟未形成的期間，中國的基础設施是瓶頸，因此由各方共同承擔設施的建設是必要的，但在今後的發展中繼續沿用此方法則既不合理，也非國際慣例。

　　城市基础設施的建設應首先改變其原有的建設和管理方式，從虧損的行政事業性管理改為營利企業性管理，並將城市基础設施的建設費用從房價中分離出去，從而大大地降低房價。市政設施建設的各種費用在房價中約占到10%~30%。

　　全世界實施市場經濟的發達國家和發展中國家大多數都將市政基础設施的建設社會化、市場化了，如電力、電話、電視、燃氣、供水、供熱等都是企業化的經營管理，其城市網站的建設資金均由這些企業支付（資金可用社會直接融資或銀行信貸解決），並從使用費用中定價回收，不但土地價格中不含上述費用，房屋價格中也不含上述費用。房價大幅下降，使用收費大幅提高，在收費中期收回建設和能源費用。這樣就可以彻底改變現行開發商建設管線又無償向市政管理部門移交，並將成本轉嫁到房價之中，形成房價居高不下、開發商的市政費用雙倍支付、政府投資無力、支付能源使用費用過低等惡性循環的怪圈。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。