第39節：換個角度看房價(4)

　　政府與消費者都將房價上漲的責任推給了開發商，而不對房價的升降進行細致分析，總認為開發商在獲取暴利，但實際怎樣呢？

　　也許消費者和政府都在奇怪，為什麼北京的房地產全行業都在虧損，還有那麼多的資金湧入北京市場，還有那麼多北京的開發商在擴大投資，並使北京的房地產投資增速成為全國之首（2001年1~7月投資增加58.9%，新開工面積增長91%）。

　　好的開發商是有贏利的，他們會擴大投資。虧損的開發商也會擴大投資，正因為虧損，他們希望在市場好時利用擴大投資而獲利去彌補虧損。如果市場在惡化，那麼投資一定是在下降和減少的。當股票下跌時並不是沒有人購買股票，許多在高位被套的基金在低位時並沒有抛出股票而是繼續購進股票，無非是為了降低高位被套股票的平均成本，更重要的是期望在股市上升時因平均成本下降而獲利。房地產也是同樣。虧損的開發商正是希望在市場好轉時彌補虧損。如果每次當市場剛剛有點回升時，政府就大呼出現"泡沫"，要平抑房價，中國就永遠不會有真正的"市場"，今後也就不會有真正的投資商。股市的資金可以在瞬間就有反應，而地產商的投資因沒有退出機制一定會有滞後的生產週期，無法在政府的政策變化時及時作出反應，已經取得土地的地產商就不得不繼續投資。政府對市場的過度干預一定會使投資者喪失對政府和市場的信心。開發商急於套現就會大量地轉讓土地，或縮小專案規模，加劇市場中的不規範行為和欺騙行為。沒有政府行為可預見的穩定預期，就一定不會有可持續的規範性市場。絕不能讓政府的短期行為造成市場的投機。

　　上海與北京的市場差別

　　廣東是全國房地產贏利水平最高的地區，1999年利潤超過了26億元。深圳和廣州的房價都居高不下，但並沒有人去讨論廣東的房價問題，因為這些地區的市場化開放程度高，土地供給透明度高，居民收入高，非本地的高收入群體購買數量高，因此市場中的競爭在發揮主導作用（浙江、福建也類似上述情況）。這些地區盡管政府並沒有大規模地推出經濟適用房，也並不用操心和管制市場的行為。

　　所有的統計總是將上海與北京作對比，大概是因為這兩個直轄市在重要性、城市規模和發達程度上相近，似乎這二者之間可以找到更多的可比性。其實就房地產市場而言，這兩個市場不論是在政府行為、市場行為還是在建安行為上都沒有任何直接可比性。

　　這里暫不評論兩地的國內生產總值與人均國內生產總值，也不評論人均收入和可支配收入情況，僅就與房地產最直接有關的情況作個沒有可比性的比較。上海1999年房地產開發企業利潤為13.42億元，僅次於廣東位列全國第二，而北京房地產開發企業則全行業虧損34.44億元。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。