第35節：如何評價房價(2)

　　經濟學家常用人均國內生產總值或人均收入來衡量房屋的市場需求，但很難用國內生產總值來計算房價。通常人均國內生產總值在800美元以下的國家大多要解決的是居民基本生活條件的房荒問題（有地方住），人均國內生產總值在800~2 000美元之間的國家要解決的是房屋的增量問題（住得開和住得下），而人均國內生產總值在2 500美元以上的國家要解決的則是提高住房生活質量的問題（如每個居室的平均居住人口不大於1，室內有現代化設施等）。中國的人均國內生產總值雖然尚在800~1 000美元之間，但集中於不到3億的城鎮居民之中，人均國內生產總值相對大大提高了。因此中國的住房同時集中了三個住房發展階段的矛盾，要求提高住房質量（高檔房）、增量（擴大居住面積的中檔房）和解決貧困（人均6平方米以下）的問題同時出現於市場（終止福利分房、不能及時有計劃地提供廉租房和貨幣拆遷安置迫使低收入者進入商品房和經濟適用房的購買市場），所以中國的房屋也以滿足了不同需求而形成了不同層次和差距極大的不同價格，但購買者卻無法脫離收入水平而跨越不同階段。

　　政府提出以戶年收入與房價比4~6倍的關係作為衡量房價的標準並非科學。因為歷來中國工薪階層的工資中就沒有加入住房消費的含量，同時國際上平衡計算工資與房價的基础在於其他大件消費品如汽車、高檔電器設備（電視、冰箱、計算機等）也與房價有個平衡的關係。如果同比現在中國的房價並不高，價高的是汽車。美國人大約中位工資3~4年可購買一套住房，但一年的工資可購買3~4輛汽車；中國人的中位工資8~12年可購買一套住房，但並不能購買同樣多的汽車（美國購買一套房的平均價格可購買10輛中等車，中國購買一套房的平均價格最多能購買2~3輛中等車）。

　　房價最終將由市場來決定，同時會嚴格受到政府政策的影響，如土地出讓金的水平、稅費的水平、建築定額的高低、材料的價格、土地的供應量、人均收入的水平等均會影響商品房的價格。比如上海對購房者個人所得稅的減免和其他交易稅費的減免約等於將每套住房的價格下降了6萬~10萬元（高低不等），因此也將曾經高於1 200萬平方米的空置房壓縮到了不足400萬平方米的合理範圍。

　　近期全國的房價大都處於上調的過程，北京甲級寫字樓和出租公寓的價格也在大幅度上升，商品房的房價自然會隨著租金價格的上調而浮動。北京約有570萬平方米空置房和約600萬平方米的經濟適用房，這在短期內會對穩定房價起到重要作用，但並不排除好的專案的價格會上升。如果北京也採取上海的減免稅政策，北京的購房市場會在現有的基础上擴大1~2倍，不但會消化空置還會加大投資。北京高品質專案的銷售率高於低品質專案的銷售率，這恰恰說明北京的購買能力在終止福利分房之後才剛剛開始顯露出來。如果一個城市的房價是在一路上升（不是暴漲），恰恰表現了這個城市的進步和經濟的發展。如果一個城市的房價在一路下降，反倒成了怪事。因為土地資源是在不斷減少的，特別是中國可利用土地的貧乏更使得土地資源奇貴。人均收入的提高將使更多的人拿出更多的錢用於這一代和下一代的住房消費。按全國已售商品房15年的總量計算，大約只有2%~3%的城鎮家庭購買了商品房。我國家庭擁有商品房的數量距離國際上大多數國家普遍擁有私有住房量大於50%的比例還差得很遠。美國的總人口約等於中國的城鎮人口，但美國一年在住房消費上的總量（一二級市場合計）卻等於中國的國內生產總值。近幾年美國的房價仍在上升，中國的房價也一定會上升，中央城市化的政策必將推進房地產的加速發展。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。