第51節：降低房價的餘地有多大？(2)

　　 總成本因素的影響

　　決定房價高低的最主要因素還是成本因素。目前的成本因素能使房價下降的可能性又有多少呢？

　　假定政府的政策不變，在這種情況下房價是絕不可能下降的，而只會不斷上升。1.國家嚴格地控制和限制了農用土地向建設用地轉化的條件，利用新徵農用土地變更為城鎮建設用地的可能性和供應量在減少，必然使土地稀有化，從而使土地價格增高；2. 市中心可改造的土地減少，供應量減少也必然使土地價格提高；3. 市區內可改造的優勢地區和低成本地區大部分被前幾年的開發熱所佔領和開發，剩餘的土地多為容積率低、拆遷密度大、市政基础設施條件差、拆遷成本不斷加大的地區，必然使土地的開發成本提高；4. 數年增調的施工定額，使建安成本不斷提高，蓋房子的錢會在同樣的工程量下越花越多；5. 房屋建材的標準越來越高，如空腹鋼窗已被禁止使用（木窗早被禁止），黏土磚也被限制使用，防火防盜等標準的提高大幅度地提高了材料的造價；6. 房屋戶型標準的提高，如面積標準的提高、個性標準的提高、廚衛標準的提高、環衛環保標準的提高，採光、供暖、供電、電話、通信、保安等標準的提高，不但提高了房屋的單價也提高了單套房屋的總價；7. 環境條件的提高，如道路標準的提高增加了市政用地，加大了代市政拆遷用地的成本，還有綠地標準的提高、汽車停車標準的提高、市政供應量標準的提高、文化體育活動場所標準的提高等，包括農貿市場、教育、商業、物業管理、街景外立面、遮擋間距等無數標準的提高都在無限地、大量地增加著成本，隨著環保要求和社會進步各項指標的提高建設的標準和成本也會不斷提高；8. 購房者消費需求的提高同樣會對開發商提出各種改善生活質量的要求。因此，不管是以上的哪個方面都只會使房價不斷地上升，沒有使房價下降的可能。

　　再按1998年調整政策的情況分析，房價也不可能降下來。1998年北京市重大政策調整有以下幾項。

　　下降的部分：

　　1. 政策減免了部分不合理的收費標準，其中與房屋建設有關的減免費用約每平方米核減了114元。

　　2. 供電系統取消了供電權收費，約每平方米住宅可減少40元。

　　3. 建材發展基金只對非住宅專案免徵，並未降低住宅造價，1998年建安工程調價系數為-1.5%，但低於物價下降幅度。

　　上升的因素：

　　1. 招投標管理費和竣工圖編制費由政策性收費改為經營性收費後，標準將有所提高。

　　2. 房改價由每平方米1 450元提高至1 485元。

　　3. 新的拆遷法實行之後以舊城改造拆遷為例，核減了空挂戶和因人口多分戶分室的費用，但增加了每戶25平方米的費用和人均居住面積少於6平方米的擴大面積的費用。更主要的是拆遷中貨幣拆遷的價格極高，如西直門拆遷中拆除平房的價格定為每平方米6 000元，拆除樓房的價格定為每平方米7 000元，如有回遷房購買，價格定為每平方米8 000~8 500元。同時對私有房屋另支付補償費按房屋評估價格的3倍計約每平方米2 000~2 600元。對公管公房的補償是在對居民的補償之外每平方米另加1 500~3 000元。如按拆遷條例的政策性規定每平方米回遷的銷售價格已確定為8 000~8 500元以上，那麼商品房的價格就不可能下降，反而會因拆遷條件的定價而提高。

本文摘自《任志強的地產人生》

---

　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。