第13節：資本故事(9)

　　如果某人住在他自己的抵押財產中，問題就出現了。我們姑且稱之為精神分裂的房主。

　　在鍾情於房價的波動方面，房主有一部分處境與公司股權持有人的處境完全相同。毫無疑問，像公司股東一樣，他也想希望他持有的價值（也就是住房）上漲，並且越快越好。雖然，當房價下跌從而真正帶來風險的時候，他所擁有的只剩下負資產，但是總的來說，大多數房主傾向於漠視這一風險，像大多數想擁有自己家園的人一樣，他們認為房價的唯一發展趨勢就是上漲。在某種意義上，像公司和用於租賃的房子一樣，房主的房子也被看作是一項投資。

　　房主本人（房東），像股權收益人一樣，寧願房屋預期價值有更多的變化。他顯然希望價格上漲，也更期待房價出現較大的波動。但是，還有另外一部分房主，他們與公司股權持有人或者實際上依賴租金收入為生的房東大不相同。

　　這種情況比較獨特，盡管就公司來說，致使股東（或者就以租金為收入的房東來說）損失最惨重的情況莫過於公司倒閉--那又怎麼樣呢？生活仍要繼續。但是，對於居住在他自己的主要居所的房主來說，如果他沒了房子，他就要流落街頭、無家可歸了。換句話說，他有天生的"不足"--栖身之處並非如影隨形。正是由於這個不足，失去自己住所的恐懼總是籠罩著他的生活，就像他的頭頂懸著一把達摩克利斯之劍一樣。他不能一走了之。如果他想一走了之，他就要為此付出重置成本 。這確實使得他用一種別樣的視角去看待他的財產。尤其是，他對波動、債務風險水平和風險的感知與看法跟公司股東或房東正好相反。

　　居住在抵押出去的房子里，會使得或有權益分析發生改變，從簡單的一筆債務對應一個股權持有人，變為從表面看有三個參與者的情況：一個債權持有人（表現為抵押放貸者或銀行），一個股權房主（即前文讨論的房東）和一個新來的住房抵押者。惱人的是，這三個收益人對波動和債務水平都有自己各自不同的看法。

　　如前所述，債權收益所有者（按揭貸款銀行）和股權收益房主在這種情況下是不同的。具體說來便是，股權房主偏好波動、熱衷風險並且追求負債，而銀行或抵押放貸者寧願低波動、不贊成並且規避風險、對房主的高額負債始終持有充分警覺。

　　房主的精神分裂症來自於他得時刻擔心其天生的"不足"（即害怕無家可歸）。對天生的不足的說明如下：讓我們想一想公司股權持有人從"原點"（也就是，沒有公司，但也無損他的安寧）到擁有一個看漲的公司（也就是，+1, 他擁有公司，這與租賃房屋的房東的處境相似）這一過程。與這種情況相比照，住在抵押出去的居所里的房主的情形則是如此：從被看跌的位置（也就是-1，無處可住；設想一下某人離家18年之久而無家可歸）到原點的位置（即0），即你終於擁有了一個栖身之所。如果銀行要取消抵押品的贖回權，他將再一次回到令人不安的無家可歸（-1）的處境。

　　想要彌補"先天不足"的那種願望，對於房主對波動性、債務水平和風險的態度有著深遠的（然而相沖突的）影響。

　　就波動性而言，股權收益人總是鍾情於房價出現更大的波動（這就是為什麼人們在雞尾酒會上高談房價，在餐桌上闊論自置房屋的原因所在），而住房抵押者擔心的則是房價過多的波動會導致負資產或者喪失抵押品贖回權（比如說房市崩潰），因為這會讓他無家可歸。（當然，他也擔心作為按揭付款人，收入方面的波動會使他陷入困境，使他無法獲得他應有的收益）。

　　一個難以捉摸卻至關重要的細節是，住房抵押者並不介意房價是否下跌。事實上，他既不關心房價產生的任何波動，也不關心會否出現負資產。但是，他關心收入波動，因為收入的下降會導致他無力支付按揭付款，如此一來他就很可能無家可歸。雖然他跟股權收益人有相似之處，但是他並沒有那種"大不了把房子交給銀行抵債"的意願和氣魄，因為他需要彌補他"先天不足"，即他必須要有一個安身之處。此外，當你既是股權收益人同時又是住房抵押者的時候，期權價值將會從根本上減少。至於債務水平，住房抵押者毫無疑問的會傾向於減少債務，從而減少無家可歸的風險，但正如前面所讨論的，這與他作為股權持有人而鍾情於舉債的一面相矛盾。

　　最根本的問題已經浮出水面，那就是，隨著時間的推移，像美國這樣的工業化國家的政府政策（事實上這些政策只是個別人自己的意願）完全忽略了不願承擔風險的住房抵押者的意願，而只是迎合了那些鍾情於風險、波動和債務的股權持有人的口味。這種愚昧的行為已經導致了災難性的後果，但是其影響程度尚未完全顯露出來。

本文摘自《西方迷失之路》

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