第27節:千萬富翁的房產經(11)

2013-12-20 18:13:55



  良性現金流可以有兩種不同定義:

  A、投資性房產本身的良性現金流,以房養房,甚至提供額外資金補充家用;

  B、以家庭收支整體計算,貼補租金月供差後仍有節餘,即擁有良性現金流的整體家庭財務計劃。

  前者保守,後者進取。

  選擇哪一個,也取決於兩點:

  A、    你對自己家庭收入數額及穩定程度的判斷;

  B、    對房產價格中長期走勢的判斷。

  如果選擇進取型投資方式,

  B家庭工資和收入不穩定,不能保證月供,就會陷於被動。

  B家庭滾動投資到5套房產,只要月收入降低500元,就會出現負現金流。

  一旦出現負現金流,就只能以積蓄等貼補,或被迫出售房產等。

  所以我在《中國式百萬富翁》里強調,對房產投資來說,穩定的收入,良性的現金流,比一次性支出的頭款更重要。

  任何家庭都可以按上述表格,分析一下自己房產收支和家庭現金流,看看自己的投資上限在哪里。

  優選實用性中小戶型

  我認識許多朋友,買房一定要買大房,而且即使是投資,也會用自己住的眼光來看:

  房子夠不夠大?

  舒適不舒適?

  我有車,幹嘛要考慮擠地鐵?

  我總是對他們說:既然是投資,應該首先考慮租房的是誰?是你自己,百萬資產家庭的戶主?還是蟻族和工薪族?

  B家庭有意投資的宜昌和西安,和中國乃至世界其他地方有個共性:

  小戶型租金回報率更好;

  大戶型,豪華戶型,不僅租金回報率低,空置率也偏高,因為租戶會考慮花那麼多錢租房子,不如自己供按揭,尤其是咱超級會過的同胞。

  B家庭投資大小戶型比較:

  戶型    套數    投資額    月租收入    年租收入    價格/年租比    空租率

  24萬/60平米    3套    72萬元    500元X3    18000元    40倍    0-33%

  72萬/180平米    1套    72萬元    1000元X1    12000元    60倍    0-100%

  從表中可以看出,在投資總額相等情況下,投資大戶型每月會減少500元租金回報,空租風險更高,對B家庭現金流形成更大壓力,突破其承受上限。

  而投資的回收率更差、回收期更長。

  重視空置率

  B家庭滾動投資有個前提,保持投資房產的高出租率。

  出租率降低,空租期延長,會影響租金收入,加重負現金流,甚至出現斷供。

  投資前一定要考察鄰近區域房產空置率,優選出租率高,出租為賣方市場的城市。

  房價持續上漲後,中國多數城市近年房租也隨之上漲,這是正常的,甚至有合理性,有助改善失調的房價租金比。

  但是有不少炒房者捂盤待售,也不出租,也造成出租房源的人為緊張。如果漲價預期消退,脫手遇阻,部分炒房者可能轉而出租房產,緩解資金壓力,短時間使出租房源激增,打壓房價,提高空置率。

  這是B家庭必須準備應對的風險。

  不在空置率偏高,租金收入缺乏保障的情況下進行滾動投資,是B家庭需要牢記的鐵律。

  租金收入的複利效應

  由於房價漲得快,不少稍有實力的家庭空房待漲,不在乎租金,既對社會不利,也不合算,更不能作為滾動投資的模式。

  道理是:

  A、指望短期暴漲的投資模式難以持久;

  B、我們一再強調,對穩健的滾動投資而言,穩定持續的月供能力,比凑足首付更重要,租金收入將構成持續月供的重要部分;

  C、在家庭實力一定情況下,有無租金收入,將決定滾動投資的速度和規模,從中長期投資看,可能意味著成倍的回報差異。

  在廣州,我曾遇到一位辦公樓清潔工,她原是城中村農民,後來學其他親戚,連凑帶借了幾十萬元,找人設計,自我監工,在宅基地上起了兩棟小樓,放租給週圍大學的學生,自己繼續做清潔工。

  《中國式百萬富翁》里說的紐約、舊金山中國城不少打工仔,買房出租,用房產和租金收入做抵押再買房,滾動投資都成了數百萬美元富翁。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

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