第27節：千萬富翁的房產經(11)

　　良性現金流可以有兩種不同定義：

　　A、投資性房產本身的良性現金流，以房養房，甚至提供額外資金補充家用；

　　B、以家庭收支整體計算，貼補租金月供差後仍有節餘，即擁有良性現金流的整體家庭財務計劃。

　　前者保守，後者進取。

　　選擇哪一個，也取決於兩點：

　　A、    你對自己家庭收入數額及穩定程度的判斷；

　　B、    對房產價格中長期走勢的判斷。

　　如果選擇進取型投資方式，

　　B家庭工資和收入不穩定，不能保證月供，就會陷於被動。

　　B家庭滾動投資到5套房產，只要月收入降低500元，就會出現負現金流。

　　一旦出現負現金流，就只能以積蓄等貼補，或被迫出售房產等。

　　所以我在《中國式百萬富翁》里強調，對房產投資來說，穩定的收入，良性的現金流，比一次性支出的頭款更重要。

　　任何家庭都可以按上述表格，分析一下自己房產收支和家庭現金流，看看自己的投資上限在哪里。

　　優選實用性中小戶型

　　我認識許多朋友，買房一定要買大房，而且即使是投資，也會用自己住的眼光來看：

　　房子夠不夠大？

　　舒適不舒適？

　　我有車，幹嘛要考慮擠地鐵？

　　我總是對他們說：既然是投資，應該首先考慮租房的是誰？是你自己，百萬資產家庭的戶主？還是蟻族和工薪族？

　　B家庭有意投資的宜昌和西安，和中國乃至世界其他地方有個共性：

　　小戶型租金回報率更好；

　　大戶型，豪華戶型，不僅租金回報率低，空置率也偏高，因為租戶會考慮花那麼多錢租房子，不如自己供按揭，尤其是咱超級會過的同胞。

　　B家庭投資大小戶型比較：

　　戶型    套數    投資額    月租收入    年租收入    價格/年租比    空租率

　　24萬/60平米    3套    72萬元    500元X3    18000元    40倍    0-33%

　　72萬/180平米    1套    72萬元    1000元X1    12000元    60倍    0-100%

　　從表中可以看出，在投資總額相等情況下，投資大戶型每月會減少500元租金回報，空租風險更高，對B家庭現金流形成更大壓力，突破其承受上限。

　　而投資的回收率更差、回收期更長。

　　重視空置率

　　B家庭滾動投資有個前提，保持投資房產的高出租率。

　　出租率降低，空租期延長，會影響租金收入，加重負現金流，甚至出現斷供。

　　投資前一定要考察鄰近區域房產空置率，優選出租率高，出租為賣方市場的城市。

　　房價持續上漲後，中國多數城市近年房租也隨之上漲，這是正常的，甚至有合理性，有助改善失調的房價租金比。

　　但是有不少炒房者捂盤待售，也不出租，也造成出租房源的人為緊張。如果漲價預期消退，脫手遇阻，部分炒房者可能轉而出租房產，緩解資金壓力，短時間使出租房源激增，打壓房價，提高空置率。

　　這是B家庭必須準備應對的風險。

　　不在空置率偏高，租金收入缺乏保障的情況下進行滾動投資，是B家庭需要牢記的鐵律。

　　租金收入的複利效應

　　由於房價漲得快，不少稍有實力的家庭空房待漲，不在乎租金，既對社會不利，也不合算，更不能作為滾動投資的模式。

　　道理是：

　　A、指望短期暴漲的投資模式難以持久；

　　B、我們一再強調，對穩健的滾動投資而言，穩定持續的月供能力，比凑足首付更重要，租金收入將構成持續月供的重要部分；

　　C、在家庭實力一定情況下，有無租金收入，將決定滾動投資的速度和規模，從中長期投資看，可能意味著成倍的回報差異。

　　在廣州，我曾遇到一位辦公樓清潔工，她原是城中村農民，後來學其他親戚，連凑帶借了幾十萬元，找人設計，自我監工，在宅基地上起了兩棟小樓，放租給週圍大學的學生，自己繼續做清潔工。

　　《中國式百萬富翁》里說的紐約、舊金山中國城不少打工仔，買房出租，用房產和租金收入做抵押再買房，滾動投資都成了數百萬美元富翁。

本文摘自《中國式千萬富翁》

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　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？