第19節：千萬富翁的房產經(3)

　　在那前後，不少深圳、廣州的炒房者，也都折戟沉沙，賠得底掉。

　　負資產的概念：

　　經濟和房地產市場有很大泡沫，購房後可能成為“負資產”

　　“負資產”指的是“負債比你擁有的資產價值高”。

　　例如，那位方莊房主當年在100萬元的價位買了一套房，付了20萬元頭款，向銀行貸款80萬元。

　　通常情況下，即使房產在付清貸款前產權屬於貸款銀行，由於他的已支付比例，他應擁有房產總值中至少20％的部分（英文叫做“Equity”〕。如果房屋轉賣，即使房價未漲，甲可以收回至少20萬元，再加按月已付按揭中償還本金的部分。

　　由於房價跌了，他所買的房價值縮水一半，賣出50萬元，他只擁有其中20％左右的“Equity”，即10萬元左右，卻欠銀行80萬元。雖然至少已經付出20萬元，但是資（10萬元）債（80萬元〕相抵，差額是70萬元。

　　他賣房子得了50萬元（為了簡單我們略去手續稅費等不計〕，要還銀行80萬元，還缺30萬。甲不但賠掉20萬頭款，一分錢沒有，還要再貼30萬元，才能清償銀行債務。如果不算裝修，他損失的正好是房價縮水的50萬。

　　房產投資風險可能超越股票

　　好的一方面是，即使噩夢成真，負資產通常還是比垃圾股好，因為房屋有使用價值，可以居住和出租，減少損失。而多數垃圾股翻身無望，投資永遠喪失。而負資產的房產經過一段時間，由於房產的總體升值趨勢，通常可以翻身。只要你有供房能力。

　　壞的一面是，股票最多全丢了，不至於負債。而負資產則是不但已付房款全丢了，還落得巨額債務。

　　就像房價漲的時候，你獲取的是數倍於你首付的全額房款基數上的升值額，房價跳水時，你損失的錢財不是基於你的首付，而是基於數倍於首付的房價總額，那跌去的錢都要你背著，因而會火上澆油，雪上加霜。

　　如果你只付了頭款，有每月按揭要還，又沒有足夠的穩定收入，下場很可能就是負債累累，破產而銀行收房。

　　    在這種情況下，房產投資的風險甚至超過股票。

　　槓桿的放大效應――潛在超高收益和負資產（按實際支出頭款額計算）

　　房價    頭款    按揭    漲20%    跌20%    漲50%    跌50%    漲100%

　　100萬    20萬    80萬    120萬    80萬    150萬    50萬    200萬

　　回報率            100%    －100%    250%    －250%    500%

　　負資產的徵兆和先決條件

　　一些特點可以說明你判斷市場泡沫，即買房後成為負資產的機遇有多大：

　　房價連年持續高漲，尤其是倍增；

　　投資房對自住房比例過高，房屋空置率高；

　　房價和租金回報比嚴重失調（國際均值為房價為10－20年租金收入，北京2011年初房價為50－80年租金收入）；

　　房價上漲助推里，有相當量的恐慌性購買。

　　中國多數大中城市似乎具備了上述一切條件。

　　尤其是北京上海深圳一套房動辄幾百萬上千萬，直逼香港東京舊金山。

　　有統計說，全國空置房達到6000多萬套，夠2億人居住。而中國城市居民總數才5億多！

　　一些經濟學家甚至預言，一旦繼續漲價預期動搖，這些空置的未售房，投資房進入銷售和出租市場，就會引發房市崩盤，觸發中國版次貸大危機！

　　中國也有兩個特殊性：

　　處在政府控制的準市場經濟里；

　　人口迅速增長和城市化。

　　這些都會降低市場大崩盤的可能性。

　　負資產高危人群

　　如果房地產市場出現下跌，首先收到沖擊的將是：

　　在超高價位貸款買房自住，卻無力長期供按揭者；

　　或是在房屋占用率和出租率偏低、價格租金比不利的情況下，購買以投資出租為目的的非自住產權房。

　　那些穩定收入不高，現金節餘有限的家庭，會陷入難堪的財務負擔中。一旦負擔不了，需要將房產賣出。

　　而漲價預期一旦有變，將轉為買方市場，即使能脫手，損失大筆錢財是可以預期的。

本文摘自《中國式千萬富翁》

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　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？