第19節:千萬富翁的房產經(3)

2013-12-20 23:10:49



  在那前後,不少深圳、廣州的炒房者,也都折戟沉沙,賠得底掉。

  負資產的概念:

  經濟和房地產市場有很大泡沫,購房後可能成為“負資產”

  “負資產”指的是“負債比你擁有的資產價值高”。

  例如,那位方莊房主當年在100萬元的價位買了一套房,付了20萬元頭款,向銀行貸款80萬元。

  通常情況下,即使房產在付清貸款前產權屬於貸款銀行,由於他的已支付比例,他應擁有房產總值中至少20%的部分(英文叫做“Equity”〕。如果房屋轉賣,即使房價未漲,甲可以收回至少20萬元,再加按月已付按揭中償還本金的部分。

  由於房價跌了,他所買的房價值縮水一半,賣出50萬元,他只擁有其中20%左右的“Equity”,即10萬元左右,卻欠銀行80萬元。雖然至少已經付出20萬元,但是資(10萬元)債(80萬元〕相抵,差額是70萬元。

  他賣房子得了50萬元(為了簡單我們略去手續稅費等不計〕,要還銀行80萬元,還缺30萬。甲不但賠掉20萬頭款,一分錢沒有,還要再貼30萬元,才能清償銀行債務。如果不算裝修,他損失的正好是房價縮水的50萬。

  房產投資風險可能超越股票

  好的一方面是,即使噩夢成真,負資產通常還是比垃圾股好,因為房屋有使用價值,可以居住和出租,減少損失。而多數垃圾股翻身無望,投資永遠喪失。而負資產的房產經過一段時間,由於房產的總體升值趨勢,通常可以翻身。只要你有供房能力。

  壞的一面是,股票最多全丢了,不至於負債。而負資產則是不但已付房款全丢了,還落得巨額債務。

  就像房價漲的時候,你獲取的是數倍於你首付的全額房款基數上的升值額,房價跳水時,你損失的錢財不是基於你的首付,而是基於數倍於首付的房價總額,那跌去的錢都要你背著,因而會火上澆油,雪上加霜。

  如果你只付了頭款,有每月按揭要還,又沒有足夠的穩定收入,下場很可能就是負債累累,破產而銀行收房。

      在這種情況下,房產投資的風險甚至超過股票。

  槓桿的放大效應――潛在超高收益和負資產(按實際支出頭款額計算)

  房價    頭款    按揭    漲20%    跌20%    漲50%    跌50%    漲100%

  100萬    20萬    80萬    120萬    80萬    150萬    50萬    200萬

  回報率            100%    -100%    250%    -250%    500%

  負資產的徵兆和先決條件

  一些特點可以說明你判斷市場泡沫,即買房後成為負資產的機遇有多大:

  房價連年持續高漲,尤其是倍增;

  投資房對自住房比例過高,房屋空置率高;

  房價和租金回報比嚴重失調(國際均值為房價為10-20年租金收入,北京2011年初房價為50-80年租金收入);

  房價上漲助推里,有相當量的恐慌性購買。

  中國多數大中城市似乎具備了上述一切條件。

  尤其是北京上海深圳一套房動辄幾百萬上千萬,直逼香港東京舊金山。

  有統計說,全國空置房達到6000多萬套,夠2億人居住。而中國城市居民總數才5億多!

  一些經濟學家甚至預言,一旦繼續漲價預期動搖,這些空置的未售房,投資房進入銷售和出租市場,就會引發房市崩盤,觸發中國版次貸大危機!

  中國也有兩個特殊性:

  處在政府控制的準市場經濟里;

  人口迅速增長和城市化。

  這些都會降低市場大崩盤的可能性。

  負資產高危人群

  如果房地產市場出現下跌,首先收到沖擊的將是:

  在超高價位貸款買房自住,卻無力長期供按揭者;

  或是在房屋占用率和出租率偏低、價格租金比不利的情況下,購買以投資出租為目的的非自住產權房。

  那些穩定收入不高,現金節餘有限的家庭,會陷入難堪的財務負擔中。一旦負擔不了,需要將房產賣出。

  而漲價預期一旦有變,將轉為買方市場,即使能脫手,損失大筆錢財是可以預期的。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

 承諾與聲明

兄弟財經是全球歷史最悠久,信譽最好的外匯返佣代理。多年來兄弟財經兢兢業業,穩定發展,獲得了全球各地投資者的青睞與信任。歷經十餘年的積澱,打造了我們在業內良好的品牌信譽。

本文所含內容及觀點僅為一般信息,並無任何意圖被視為買賣任何貨幣或差價合約的建議或請求。文中所含內容及觀點均可能在不被通知的情況下更改。本文並未考 慮任何特定用戶的特定投資目標、財務狀況和需求。任何引用歷史價格波動或價位水平的信息均基於我們的分析,並不表示或證明此類波動或價位水平有可能在未來 重新發生。本文所載信息之來源雖被認為可靠,但作者不保證它的準確性和完整性,同時作者也不對任何可能因參考本文內容及觀點而產生的任何直接或間接的損失承擔責任。

外匯和其他產品保證金交易存在高風險,不適合所有投資者。虧損可能超出您的帳戶註資。增大槓桿意味著增加風險。在決定交易外匯之前,您需仔細考慮您的財務目標、經驗水平和風險承受能力。文中所含任何意見、新聞、研究、分析、報價或其他信息等都僅 作與本文所含主題相關的一般類信息.

同時, 兄弟財經不提供任何投資、法律或稅務的建議。您需向合適的顧問徵詢所有關於投資、法律或稅務方面的事宜。