房地產業的神話與現實（3）

　　大規模的城市規劃

　　住房的稀缺價值在於大家感覺到城市中心區的稀缺，但我們完全可以重新建設很多新的城市中心、城鎮和城市。

　　開始於20世紀80年代的新城市化運動正在試圖改變城市擴張的模式，而這種城市擴張模式正是過去半個世紀以來美國和其他國家所致力推行的。在這種模式下，衆多城市郊區圍繞著現有的主城市不斷地建設起來，而這些郊區缺乏有效的市政管理，攤子鋪得很大，因而消耗了大量的土地，住戶們不得不在變得更糟糕的交通條件下依賴汽車往來於市中心與居住地。

　　新城市化主張一開始的構思就是建造小鎮及毗鄰的中心區。最近，一些城市理論學者提出建設嶄新的大城市中心區。

　　例如，克裡斯托弗·林納博格就認為人們對大型的適宜步行的城市中心區——比如小曼哈頓，存在著巨大的需求。他認為，人們真正需求的是經過精心設計的新的城市綜合中心區，而不只是現有的這些城市。有很多人喜歡居住在喧鬧的城市，在這裡，人類活動的活力極大地刺激了人們的生活。我們人類屬於群居的種群，我們中的多數人都更傾向於在精心策劃的假期裡嘗試少有的幾次野外經歷。

　　人們很喜歡生活在可以更多地以步行為交通方式的城市，在這裡，各種各樣的地方都可以在徒步穿越有趣人群的宜人環境後抵達。寫到這，世界上一些大城市的名字禁不住湧上心頭：倫敦、紐約、巴黎、東京……所以，最關鍵的問題是要建造新的城市，而且規模要大。這確實是一個完全可以滿足的需求——滿足這個需求所需要的只是大家堅持不懈和齊心協力的努力。

　　事實上，對於這樣的城市建設，歷史上有相當多的先例可循，例如在相對偏遠的地區從零開始建設新首都城市。始於18世紀90年代華盛頓的建設就是這種方式，到現在，它已經是一個大都會，那裡的物業價值也已經相當高了。巴西利亞、堪培拉和伊斯蘭堡的建設走的也都是同樣的路。這些城市市内的高物業價值證明了這樣的理論：我們完全可以在現有的擁擠的城市之外建設重要的繁榮的新都市中心區。

　　我們也有一些私人建設領域的例子，而且這樣的例子還在不斷增多。例如雷斯頓市鎮中心區，它位於華盛頓附近，由羅伯特·E·西蒙建設。他的這項創舉始於20世紀60年代。市政中心建成於1990年，在曾經一片荒蕪的土地上聳立起了高樓叢林。它完全具備了大多數傳統城市的特點，而那些傳統城市的房地產價格已經很高了。房地產的高價格將不斷刺激供給，大量像雷斯頓市鎮中心區這樣的新都市區將會被不斷推出，以滿足大衆的需求。

　　我們還有一些最新的例子。在新墨西哥州阿佈奎基市附近的梅薩·德爾·索，森林城企業集團（Forest City Enterprises）和考文頓資本合夥公司（Covington Capital Partners）合作在25平方英裡的未開發土地上規劃建設，包括引入將會給這個新城市帶來獨特特性的工作崗位及各種行業。這個城市最特別的地方是它將成為電影工業之家。它的規劃是為所有收入階層的居民提供住所，避免出現提供服務的人員沒有足夠的經濟實力與他所服務的對象居住在同一座城市這種如今非常常見的現代化後遺症。

　　在中國，東灘新城正在距上海不遠的一座島上熱火朝天地建設。這座新城由一家叫奧雅納工程顧問公司（Arup Group）的英國公司設計，計劃到2050年為50萬人提供家園。它將是一個步行城市——按照規劃，所有傳統的小汽車都將被禁止進入東灘。

　　我最近在俄羅斯碰到了一位參與康斯坦丁諾夫新城建設的經理，康斯坦丁諾夫新城是一座正在建設中的緊鄰莫斯科的新城市。城市將建在一個12平方英裡的範圍内，這接近梅薩·德爾·索的一半。這個城市也是一個經過認真規劃的社區。巧的是，它的規劃者也打算把它設計成電影工業之家。我碰到的這位俄羅斯經理說他從未聽說過梅薩·德爾·索，然而，這兩座城市顯現出了太多的相似之處。全世界的創新精英都在關註城市擁擠的問題，並且都在著手解決這一問題。從根本上看，建造新城市是由於人們對此有非常明確的需求，而現代建造技術的進步又為這種需求的實現提供了可行性，同時，城市設計理論的進步也使得這一切變得順理成章。

　　這些新城市建設項目成為了對抗住房價格急速增長這一趨勢的一個重要組成部分。這並不是說現在深受大多數人喜歡的地區週邊不存在土地短缺的情況，從世界歷史來看，幾個世紀以來，人們總是持續地開發更多土地、更深入地利用土地，或者移民到其他地區和其他國家開疆拓土。尤為重要的是，歷史上推動國際政治進步的動力來自於經濟地位不平等所引發的仇恨，這種經濟地位不平等主要是由擁有財產特權的階層對其他階層的殘酷剝削而產生的。為了盡可能解決這個不平等問題，歷史上多次出現了通過修訂與物權有關的法律來推行的土地改革。

　　事實上?美國的次貸危機本身從某種意義上說，是又一次這種土地改革所導致的結果：美國政府對推進居者有其屋的承諾不斷加碼，因為居者有其屋是最近幾次大選中的主要議題之一。20世紀90年代和21世紀初出現的通過調整上下限放寬借貸限制的情況，就是這個政策目標的直接後果。更加普遍的情況是為現有的土地擁有者和住房擁有者帶來巨大財富的土地開發限制政策，這種政策直接阻礙了新的建築項目的開工，而且從政治角度上看是很脆弱的，因此，從長期來看它們最終將被推翻。

　　目前的現狀是，這些能對一波大的住房價格浪潮起到調節作用的安全閥的前景尚不明朗。通過針對這些困擾主要城市中心區的問題進行的新規劃，我們可以建設起大量全新的城市中心區，這些地區就算規模上沒有老城區那麼大，也會在很多方面擁有數不清的那些老城區所不具備的優勢。這些新的中心區最終將會與老城區展開面對面的競争，並搶走很多原本屬於老城區的價值，促使這些地區的住房價格降下來。

　　短期及長期的對策

　　在這次住房市場泡沫期間有一種奇怪的輿論傾向，認為價格上漲總體上看是好事（其他泡沫也有類似的情況）。當我與新聞記者談到住房價格有可能下降的觀點的時候，常常被罵作“烏鴉嘴”。可是住房價格下降無論從什麼方面看，都不應該被看成是壞事。如果住房價格下降，相對於我們的收入來說，我們會變得更加富有，更有能力投資新的住房。我們中的大多數人都有子女，甚至是孫子孫女。我們很關心他們，也關心社會上的其他人，我們希望他們將來有能力購買住房。不管怎麼說，稀缺不是好消息，低價才是。

　　那種認為公共政策應該維持地產神話，防止住房價格出現崩潰的觀點，是一個徹頭徹尾的重大錯誤。從短期看，住房價格的突然下跌確實有可能破壞經濟，產生令人讨厭的系統性影響。但從長期看，住房價格的下跌是一件再明白不過的好事。

　　這種短期–長期悖論使人不禁想起凱恩斯的一個經濟學悖論：從短期看，我們害怕儲蓄率的突然上升，因為它可能引發一次衰退，但從長期看，我們則期望更高的儲蓄率，因為我們需要這些資源來保證未來有足夠的投資。

　　因此，我們必須將短期和長期分開來單獨進行考慮，而且針對這兩者的應對政策也應該有巨大的不同。下一章將集中讨論次貸危機解決方案的短期部分，再下一章將會提出長期的解決方案。

本文摘自《非理性繁榮與金融危機》

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　　本書的主旨在於解釋次貸危機的成因及其發展過程，剖析了為什麼次貸危機引發了更為嚴重的金融危機。次貸危機爆發前的10年間，房地產泡沫的出現使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見。大多數人，包括評級機構在内，都認為房價不可能下跌。房地產泡沫，以及促使泡沫產生並擴大的心理因素，是這場危機的真正原因。
　　席勒認為非理性繁榮是導致次貸危機的根源，這也是導致歷史上反複出現金融危機的症結所在。只要人類的本性不發生改變，我們就總是容易促生經濟泡沫，也容易受到泡沫破裂帶來的傷害。人性的本能缺陷導致我們無法正確地管理風險，由此才引發了金融危機。