房地產業的神話與現實（2）

　　建築成本：神話與現實

　　在泡沫期間，有很多有關“建築成本爆炸式上漲”的說法，這種說法與土地資源將要枯竭的說法如出一轍。這種說法給了人們這樣一種印象：似乎建築材料的供給將要枯竭，因此，建築材料的稀缺性將會使未來的住房更加昂貴。

　　但這種說法在之前圖1–1所給出的實際建築成本數據中並沒有得到證實，盡管有一些其他成本在泡沫期間確實表現出暴漲的情況，這可能反映了建築方面確實存在著一些瓶頸。比如說，在住房市場繁榮期間，存在缺乏熟練建築工人的這種趨勢，這種緊張狀況一直要到我們培訓出更多數量的建築工人才能得到根本緩解。但是請不要忘記，用以判斷住房價格的真實時間段應該是長期的。那麼，我們現在的建築材料真的正在被耗盡嗎？

　　現在建築居住用房的主要材料是木材、石膏、水泥、玻璃和鋼材，這些材料的保有量還可以使用多久，才會在這個世界上消耗殆盡呢？

　　木材是可再生資源，不可能枯竭。我們主要的商業林場都是按可持續的基本原則進行經營管理的。在木材生產地區，人口的壓力一直都不算大。技術進步使木材的使用效率更高，採伐的方式是最優化的砍伐而不是亂砍濫伐，在採伐過程中使用的是極大地減少浪費的數控電鋸，另外在建築施工中還採用不斷改進的纖維闆，以及其他一系列的創新。事實上，全球變暖如果有點益處的話，就是增加了木材的供應，而基因工程的進步更可以大大提高樹木的生長速度。

　　石膏礦作為石膏闆和牆闆的主要原料，是一種非常普通的礦產。新墨西哥州的白沙國家公園以其一望無際的大量白色石膏沙丘而聞名，在275平方英裡範圍内，幾乎全部都是石膏礦藏。盡管這個特殊的礦點已經被保護了起來，但僅該處就足以為全世界的建築業提供數百年的石膏供給。

　　水泥是用以制作混凝土的主要材料，而生產水泥的主要原料是石灰岩，石灰岩的儲量占整個地球所有沉積岩構造的大約10%。

　　玻璃主要是（有時甚至全部是）用石英來制造的，而石英是地殼裡儲量位居第二的最普通的礦產。

　　鐵是生產鋼材的主要原料，它在地表最豐富元素中位居第四。雖然我們確實必須面對這樣一個不争的事實：赤鐵礦——現在最常用的鐵礦石——在很多國家被大量開採，特別是在兩次世界大戰期間，因此對鐵礦石即將枯竭的恐懼在這些地方很有市場。但是同樣不争的事實是，我們還有很多其他資源及礦石類型可以利用。另外，鐵還可以通過對汽車、橋梁、大型建築物的結構部件以及輪船和其他廢舊物料的回收利用進行再生。

　　這裡提到的這些建築材料，即使其中的任何一項出現短缺，也可以用其他材料來替代。我們完全可以做到不用太多的木材、石膏、混凝土和鋼鐵，甚至可以用玻璃來蓋房。在住房的發展歷史上，我們曾經使用過很多的材料來蓋房，這些材料包括泥土、草皮、幹草、竹子、紙張、冰塊——甚至是長毛猛犸象的牙、骨頭和皮革。展望未來，我們一定會找到現在最常用的物料中可能枯竭的材料的替代物。事實上，我們現在能看到一些以前根本想象不到的替代材料，因為技術持續進步的步伐邁得比過去更大了。

　　當然，住房建築成本中最大的單項成本是勞動力，對此我們需要再次感謝技術進步所帶來的成果——隨著制造業勞動生產率大概每年2%的提高，這些成本在我們收入中的比重也會出現大幅度的下降。

　　另外還有一些擔心是能源和水的短缺可能會制約新住宅的建設。但如果情況確實如此，那麼我們應該去投資能源和淡水，而不是住宅，因為這些領域的定價是獨立的。

　　隨著世界的不斷發展，我們將不得不面臨某些東西的短缺，但很難想象住房在短缺名單中的排名能夠靠前。人們對住房的需求是尋找一個栖身之所，一個能組建家庭和養育後代的靠近工作場所和學校的地方，一個可以吃飯和睡覺的私密空間。這種需求是針對住房所提供的這些服務的，而不是針對任何單一的資源，比如木材或者是混凝土。經濟學上一個最基本的常識就是當一種資源變得稀缺時，人們總能找到它的替代物。有如此衆多的不同種類可供利用的資源可以作為建築材料，很難讓人相信住房的供給會比其他任何東西更緊缺。

　　很多人不明白這個基本的經濟學常識，正是這種理解的缺乏幫助生產了大量的投機泡沫，也就是說，泡沫的產生正是基於這種認為我們用在住房建設過程中的資源會出現短缺的錯誤印象。

　　

本文摘自《非理性繁榮與金融危機》

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　　本書的主旨在於解釋次貸危機的成因及其發展過程，剖析了為什麼次貸危機引發了更為嚴重的金融危機。次貸危機爆發前的10年間，房地產泡沫的出現使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見。大多數人，包括評級機構在内，都認為房價不可能下跌。房地產泡沫，以及促使泡沫產生並擴大的心理因素，是這場危機的真正原因。
　　席勒認為非理性繁榮是導致次貸危機的根源，這也是導致歷史上反複出現金融危機的症結所在。只要人類的本性不發生改變，我們就總是容易促生經濟泡沫，也容易受到泡沫破裂帶來的傷害。人性的本能缺陷導致我們無法正確地管理風險，由此才引發了金融危機。