房地產業的神話與現實（1）

　　現在出現的這些泡沫極大地強化了公衆對流傳已久的一種神話的信心——這種神話認為，由於人口的不斷增長以及經濟的持續發展，再加上可供利用的土地資源不斷減少，地產價格的總體趨勢必定隨著時間的推移而強勁上漲。

　　20世紀90年代後期以來，人們對我們現有的這些城市的信心正在不斷增強——尤其是對我們這些城市所具有的獨特性以及它們所處的特殊地位。正如我們在第二章中所看到的，這種信心的強度似乎與下面兩種情況相關：一種是認為持續成長中的世界經濟正在快速變得更富有的看法，另外一種是對簡單的人口增長導致高價格這樣一種現象的觀察。

　　確實，發達國家的國内生產總值已經以每年大約3%的增長率持續增長了好幾十年，而且目前仍然處於一種良好的長期持續發展的勢頭中。發展中國家這段時間國内生產總值的增長率甚至還要更高。這可能從另一方面暗示了真實的住房價格也應該以類似的速度上漲。然而，實際的情況並不是這樣，而且將來的情況基本上可以肯定也不會是這樣。

　　國民收入核算賬戶中花在住房上的個人收入部分在過去幾十年間相當穩定——收入的增加部分不是用在住房價格的上漲上，而是用在住房消費的增加金額上。

　　如果大家都能理智地來看待這個問題，我們就可以非常清楚地看到，現有城市區域的價值的增加根本就沒有表現出任何讓投資者變得富有的趨勢。如果住房的真實價格在剛過去的那個世紀中能夠保持每年增長3%，那麼通常情況下，我們不大可能買得起現在這種比過去更好而且更大的房子。但是我們都知道，現在的房子與以前的房子比起來，事實上是越來越大，而且也越來越好了。

　　根據美國統計局公佈的數據，美國居民每戶住房平均占地面積從1973年的1 525平方英尺增加到了2006年的2 248平方英尺，增長幅度幾乎達到50%。不過，單純的占地面積只是衡量住房質量的一個方面。

　　人們可以拿新房子的平均價格與美國統計局20世紀60年代起開始測算的恒定質量住房價格指數進行比較。新房子的平均名義價格指數在1963年到1998年的35年間上升了8.605（我之所以選擇最近這次泡沫之前的時間段，是為了避免數據失真），但恒定質量新建住房價格指數（同樣由美國統計局測算）僅上升了5.928。這兩個指數的比值是1.452，這種情況可以被理解為1998年的新建住房總體上優於1963年的住房。通過這種方式，我們可以推導出新建住房質量增長率為每年1.1%，這在同期2.4%的真實人均收入增長中占據了一個相當大的比重。此外，美國平均家庭人口從1960年人口普查時的3.29人下降到1990年人口普查時的2.63人，下降率為每年0.7%。這些數據表明，我們不僅有能力用增加的收入購買更大的房子，同時還能夠擁有更多的房子。除此之外，我們還能用剩下的餘錢來改善其他方面的生活質量，比如更多的旅遊、更多的娛樂支出、追求更完善的健康保健。所有這些都清楚地表明，與我們的收入同步增長的住房價格並沒有讓我們苦不堪言。

　　新住宅的建造

　　經濟學家威廉·鮑莫爾提出了一個被後人稱為“鮑莫爾模型”的推論：與生產工藝和技術進步關系密切的產品或服務的成本，比那些從其屬性看與技術進步關系不太密切的產品或服務的成本，更具有隨著時間的推移而下降的趨勢。因此，舉例來說，教育的成本（指主要依賴傳統課堂教學，而不是那些得益於技術進步的方面）比工業產品（其生產工藝可以通過使用新的工具、新的方法和新的材料進行改進）的成本更具有隨時間推移而上漲的趨勢。因此，根據鮑莫爾模型，住房成本（至少是住房價格中與結構有關的部分）應該隨著時間的推移而下降。

　　然而，實際建築成本在整個20世紀中並沒有表現出這種下降趨勢，盡管從1900年到20世紀30年代大蕭條的20年間確實有過這種現象。但是很顯然，鮑莫爾模型的實質還是被遵從了：住房價格在20世紀90年代的泡沫出現前，並沒有表現出很強的持續上升趨勢。

　　當然，土地不可能被生產出來，除了迪拜的幾處人工島和其他幾處人工的地方，土地的數量幾乎是永遠固定的。但土地只是住房生產過程中衆多投入中的一項，如果城市區較高的土地價格推高了住房價格，就會促使開發商去為這種稀缺資源尋找更多的替代資源。

　　首先，他們可以在城市地區提高建築密度。由於有些政治勢力反對提高建築密度（特別是現有住房的所有者，他們把這種可能增加的建築看做是對他們已有房屋價值的威脅），因此從長期來看，人們很難相信持提高建築密度這種想法的那些勢力能夠最終勝出，盡管有為大衆提供住所這種道德層面上的說法的支持，以及開發商為找尋展示他們才華的機遇而堅持不懈的努力。

　　其次，我們還有大量的土地可供開發。根據美國統計局2000年的調查結果，城市地區土地面積只占美國國土總?積的2.6%。大城市房屋的高價值來自於與建築環境有關的地理位置，而不是只與土地的價值相關，而這種建築環境完全可以通過規劃和協調的努力來進行複制。

　　城市精神與鄉土觀念

　　以奇妙的“魔幻城”作為地產投資依據的這種信念背後，總隐藏著一種熱愛家鄉的感情色彩。很多人似乎都認為自己的城市擁有一種很虛幻的偉大，對這種思想的癡迷甚至到了不健康的程度。

　　我在土耳其伊茲密爾附近歐茲德爾美麗的海濱度假勝地參加了一個國際投資專家團的室外午餐會，並很榮幸地做了一個發言。當時週邊的環境非常質樸，從愛琴海到希臘的薩摩斯島，景色相當壯觀，而薩摩斯島曾經是數學家畢達哥拉斯和天文學家阿裡斯塔克斯生活過的地方。在這樣的環境下，我告訴他們，人們常常對自己的故鄉表現出一種匪夷所思的忠誠。我向他們舉了加利福尼亞人對他們故土的強烈摯愛的例子。我對他們解釋說，這些加利福尼亞人對當地宜人的氣候和美麗的景色感到非常自豪，他們常說：“每個人都會希望在那裡生活”。我發現現實中有相當數量的人都有同樣的這種傾向，因為他們在我發出的請他們評價自己故鄉房地產市場環境的問卷調查表上，都不約而同地寫到了類似的内容。

　　我對這個成員來自各地的代表團提出了一個問題：“你真願意到加利福尼亞去居住嗎？” 並請願意的舉手示意，結果沒有一個人舉手。或許很多生活在土耳其的人對加利福尼亞的美麗動人之處所知甚少，就像加利福尼亞人對土耳其的美麗也並不十分了解一樣。這種認為我們自己很獨特的理念（心理學家稱之為聚光燈效應）使他們對自己城市的特別之處的錯誤認識被進一步地放大了。

　　對自己所屬的城市或者是州的忠誠聽起來是一件好事，或許這也正是那些推廣居者有其屋項目計劃的人想達到的目的。但它同時也制造了房地產投機泡沫，而加利福尼亞則成了美國房地產泡沫最嚴重的州。

　　這個問題的解決辦法就是打開進入高門檻約束的不動產交易市場的方便之門。我們應該讓我們的市場民主化，對此我將在第五章做詳細論述。土耳其人——事實上是全世界所有地方的人，在下一次泡沫產生期間，將會有強烈的願望在期貨市場上賣空加利福尼亞的不動產，前提是屆時市場上有足夠的流動性可以讓他們進行這樣的操作。這樣的市場操作會幫助防止類似促成此次次貸危機的盲目定價的情況發生。當然，公開的市場也不可能堵住所有的泡沫，但基本上會形成一種自我約束和自我平衡的機制，預防出現住房價格非常規蓄勢等許多我們最近目睹的這類情形。

　　

本文摘自《非理性繁榮與金融危機》

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　　本書的主旨在於解釋次貸危機的成因及其發展過程，剖析了為什麼次貸危機引發了更為嚴重的金融危機。次貸危機爆發前的10年間，房地產泡沫的出現使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見。大多數人，包括評級機構在内，都認為房價不可能下跌。房地產泡沫，以及促使泡沫產生並擴大的心理因素，是這場危機的真正原因。
　　席勒認為非理性繁榮是導致次貸危機的根源，這也是導致歷史上反複出現金融危機的症結所在。只要人類的本性不發生改變，我們就總是容易促生經濟泡沫，也容易受到泡沫破裂帶來的傷害。人性的本能缺陷導致我們無法正確地管理風險，由此才引發了金融危機。