泡沫的困擾與非理性繁榮（4）

　　泡沫期間的公衆思想

　　20世紀90年代以來到底發生了什麼變化，使我們好像突然間在衆多不同地方的住房市場上都熱切地盼望著投機者們的到來？要想回答這個問題，我們需要回過頭去研究那些產生出這些泡沫的勢力。為什麼17世紀30年代的荷蘭會出現郁金香狂潮——脫離開我們的群體意識後，為什麼對郁金香的投機熱情還會一直持續不斷？

　　我在《非理性繁榮》一書里對這個問題進行過一定程度的分析，特別是在第二版里，因此我在這里只簡單地給出一些基本的觀點。對於鼓勵住房市場泡沫思維的那一大堆讓人耳熟能詳的觀點和看法，我們確實有一些認識，然而，想要把它們完全理清楚又存在著相當的難度。其中的一個原因是，我們在這次嚴重的住房泡沫過程中正在經歷的“新紀元”故事，在某種程度上把土地的價值和住房的價值捆綁到了一起。這個捆綁過程從某些方面看，就是泡沫本身所導致的後果。過去，在比較有代表性的城市里，構成住房基础的土地基本上只占整座房子價格的15%左右。因此，人們把他們的房子看做是可折舊的工業產品，就像汽車、遊艇一樣，需要大量的維護費用，直到最終消亡為止。但是現在，土地價值（我們的定義是住房的價格減去建築物的估算成本）基本占住房價值的50%以上，因此我們開始把住房當成土地看待。由於住房是我們每天都要看見的東西，因此，在一個新泡沫形成的過程中，伴隨著把住房描繪成每個人都可以投入的最好的投資專案這個說法，它的傳染率很高就是再自然不過的事了。

　　我們現在還在犯的一個錯誤，就是把已經人為擡高了的土地價值作為下一個新均衡的參照。在未來，建房很自然地會有這麼一個過程：在尋找一種節省土地的建房方法的同時，也會尋找比較便宜的土地來建房。這個目標可以通過提高建築密度，比如建造更高的公寓樓或者採取在都市中心區見縫插針的辦法來解決，當然還可以通過建設新的都市區來解決，但這些想法比一般住房買家的想法超前了三個階段。

　　實際上，我們還擁有大量便宜的土地可供利用。但是現在正在影響著我們的所謂的新思維是，城市中的土地從某種程度上看，與所有其他地方的土地存在著很大的差異，就算是從長遠看，我們也不可能用那些便宜的土地來替換這些昂貴的都市土地，這就足以使我們對未來土地價格的預期非常高。這個觀點在我們的泡沫思維中佔據了相當重要的位置，因此在下一章中將用相當的篇幅來對此展開讨論。

　　住房價格的可預測性

　　要理清最近住房價格的泡沫，就很有必要反思一下我們預測的高得讓人難以置信的住房價格水平。住房市場與股票市場是完全不同的兩個市場，因為股票價格更像是一種“隨機遊走”方式。在股票市場上，價格可能頭一天上漲，第二天下跌，走勢圖上看不出很明顯的相關性。但在住房市場，似乎年复一年都是同樣的走向。從1997年到2006年，美國的住房價格每年都在上漲。從1991年到2005年的14年中，住房價格的上漲率在大多數年份都以一個基本相似的增長率增長，也就是說，住房價格以一定的增長率連續上漲了14年。

　　泡沫思維認為這種價格上漲趨勢會一直持續下去。在股票市場，這種思維是非常不理性的，因為股票市場的價格趨勢根本不可能總保持一致。但很奇怪的是，對住房市場來說，大家似乎都認為價格一直上漲很合理，至少當市場處於繁榮的高點時是這樣。回顧一下上一章中任何一張圖，人們會吃驚地發現在最近幾十年間，要想預測住房市場的走向簡直是太容易了。

　　在我與卡爾·凱斯1989年為《美國經濟評論》寫的一篇文章中，論證了住房價格的這種可預測性。那篇文章中的真正創新是我們提出了重複出售住房價格指數，它第一次揭示了住房價格真實的運行規律。我以前的學生艾倫·魏斯想要把這個指數實際應用起來，因此我們於1991年創建了凱斯·席勒·魏斯公司，由魏斯領導來推出這種指數。2002年，我們把公司賣給了費哲金融服務公司（Fiserv Inc.）。這種指數在經過標準普爾公司的深度開發後，現在由標準普爾公司對外發佈。

　　大家在那個時候通常所說的住房價格指數，只是由全國房地產經紀人協會發佈的簡單的住房價格中間價，而且這個價格指數失真得非常厲害，因為每個月的銷售情況匯總後馬上就會出現非常快的變化。大型或高質量的房子會集中在某一個月賣出，小型或品質較低的房子的銷售又會集中在另一個月。因此，當把它們連續起來後，看上去就會非常雜亂，跟股票市場價格的表現差不多。當我和凱斯讓我們的指數只基於每幢住房價格的變化，並剔除了那些噪聲後，我們解決了這個混亂的問題，並且發現住房價格在一定時間段內的走勢異乎尋常的平穩。

　　為什麼住房價格的預測會如此簡單呢？難道人們通常認為的投機價格很難預測的說法錯了嗎?難道這個?格不應該是（至少是接近）“隨機遊走”方式？然而，我們的數據分析證實，住房價格確實具有非常高的可預測性。

　　可是情況怎麼會是這樣的呢？難道在住房市場繁榮的時候，一個人可以隨意買入房產，並在一年或以後出手就能獲取高額回報？地產市場賺錢怎麼就這麼容易呢？

　　事實上，答案是在過去的繁榮期間，做房地產賺錢確實很容易——只要你了解住房價格形成機制中的幾個要素。很顯然，由於20世紀90年代公佈的住房價格數據相對完善，一些經驗豐富的投資人決定在這個正處於繁榮期的市場上搏一把，那些付諸行動而且適時全身而退的人總的來看成功了。要做到適時全身而退實際上也不是什麼太難的事。在價格真正開始下跌前，我們已經連續兩年給出了減速的預警。

　　這個明擺著的贏利機會是引發泡沫的重要原因，它促使泡沫得以持續不斷地連續產生。事實上，人們一直認為他們可以通過購買住房賺取巨額的財富，因為他們已經年复一年地看到別人這樣做成功了。

　　那麼為什麼又會有如此多的人被泡沫困住？原因是他們忘了一個簡單的道理，那就是泡沫在短期內可以託著你前行，但你必須在市場方向出現逆轉前全身而退。然而，他們越來越相信繁榮永遠不會有終點，正如我們在下一章將要看到的情況一樣。

本文摘自《非理性繁榮與金融危機》

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　　本書的主旨在於解釋次貸危機的成因及其發展過程，剖析了為什麼次貸危機引發了更為嚴重的金融危機。次貸危機爆發前的10年間，房地產泡沫的出現使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見。大多數人，包括評級機構在內，都認為房價不可能下跌。房地產泡沫，以及促使泡沫產生並擴大的心理因素，是這場危機的真正原因。
　　席勒認為非理性繁榮是導致次貸危機的根源，這也是導致歷史上反复出現金融危機的症結所在。只要人類的本性不發生改變，我們就總是容易促生經濟泡沫，也容易受到泡沫破裂帶來的傷害。人性的本能缺陷導致我們無法正確地管理風險，由此才引發了金融危機。