房價悖論之解： 限購VS房產稅

　　早年來上海創業的秦某看中了房地產市場，很早就開始炒房，並因此迅速積累了大量財富。目前，他名下共有房屋9套，除兩套自住外，其餘均處於出售狀態。每年，僅炒房一項可以幫他實現百萬餘元的年收入。

　　近年來，如秦某一樣靠炒房迅速積累財富的人並不在少數。在北京、上海、廣州這樣的大城市，炒房者找到了廣闊的舞台。無論他們手里有幾套房，他們都可以付不算高的首付，繼續輕易地獲得銀行貸款，然後出售，再買入……如此循環往复，最終暴富了。

　　2010年，針對各地房價飛漲的勢頭，國務院下發《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條），要求各地採取更加嚴格的差別化住房信貸政策，明確第二套住房首付款比例不得低於50%；2011年年初，為了鞏固調控成果，國務院再次下發《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（新國八條），明確二套住房首付款比例不得低於60%，並提高貸款利率。

　　“新國八條”出台不久，上海、北京、廣州也相繼出台更為嚴格的住房限購令。以上海為例，居民家庭在上海已有一套房後，只能再在上海新購一套住房，且二套房的首付款比例不得低於60%；非居民家庭購房，須在購房前兩年內連續繳納個稅或者社會保險一年以上，且只能購買一套住房，若已擁有一套及以上住房的，不得再在上海購買住房。

　　各地相繼出台的住房限購令，使得一度飛漲的房價開始回落。但是，限購令也使得紅極一時的房地產業陷入低迷。更有人指出，以戶籍和納稅證明為依據的限購令，打擊了部分非戶籍人口且無法提供納稅證明者的剛性購房需求，造成歧視。但在目前的形勢下，如此為之，實屬不得已，尤其在北上廣深這樣的一線城市。

　　在各地限購令紛紛出台之後，除了部分熱門城市依然嚴格執行外，一些二三線城市竟然早已經悄然放鬆了管控。畢竟，房地產不興，地方經濟也陷入低潮。

　　於是，房產稅伺機而動。

　　在打擊投機性購房、抑制房價過快上漲上，限購起到了一定的作用。但是限購的種種弊端不言而喻，戶籍家庭和非戶籍家庭限購程度不一，且抑制部分剛性的購房需求。對個人住房開徵房產稅，似乎來得很是時候。

　　目前，我國僅有部分城市試點對個人住房徵收房產稅。但是，關於個人住房房產稅擴圍的聲音也一直不絕於耳。以上海試點房產稅為例，人均住房面積60平方米以下免徵個人住房房產稅，其免徵面積充分保障了居住需求。同時，由於增加了存量房屋的持有成本，當然可以一定程度上抑制投機性購房需求。

　　但是，房產稅抑制投機性購房的作用十分有限。

　　就拿上海來說，一套100平方米住房，售價4萬元/平方米，需要繳納房產稅100×4萬×70%×0.6%=1.68萬（元）。也就是說，投機購房者只需多付不到兩萬元，便可以繼續買房賣房。在上海這樣的大城市，剛性需求使得投機的生存空間極大，房產稅很可能成為房價上漲的又一誘因。

　　限購令可能誤傷剛性需求，且涉嫌歧視，而房產稅把握不準，又有可能助推房價上漲。誰能解房價上漲之惑，如何解決房價悖論？

　　說到底，像北上廣深這樣的一線城市，有剛性需求的支撐，房價很難大幅度下降，各類措施動用不當，還可能起到反作用。二三線城市受限購令影響較大，目前重慶作為二線城市的代表，也開徵房產稅。

　　與上海不同，重慶僅在主城九區範圍內，只對三無人員的二套普通住房、居民家庭的獨棟商品住宅和高檔住宅徵收房產稅。同時，居民家庭根據情況可分別免徵180平方米或100平方米的應稅房屋面積。

　　例如，2012年，重慶市居民A新購高檔住宅200平方米，交易價格2萬/平方米，已知A在房產稅試行辦法實施前已經購買高檔住宅180平方米，交易價格2萬/平方米。已知重慶主城九區2010、2011年新建商品住房成交建築面積均價分別為5762元/平方米、6390元/平方米，而重慶關於高檔住宅的定義是超過主城九區上兩年新建商品住房成交建築面積均價兩倍以上的房屋。因此，2012年房屋交易價格12152元/平方米以上者，均為高檔住宅，屬於重慶市的應稅房屋。

　　綜上可知，重慶居民A需要繳納房產稅200×2萬×1%（超過均價3~4倍者，稅率為1%，2萬處於上兩年房屋均價的3~4倍間）=4萬（元）。重慶開徵個人住房的房產稅，有利於抑制高檔住宅的消費，但是很難遏制高漲的房價。

　　可見，要想解開房價悖論，光靠限購不行，光靠房產稅也難成氣候。如何讓居者有其屋，依然是今後政府部門工作努力的主方向，只有在採取多重措施保障剛性需求的基础上，利用限購和房產稅的組合拳，打擊投機性購房才能真正達到“一劍封喉”的效果。

　　限購和開徵個人住房房產稅，兩者都可以增加投機性購房者的持有成本，加大其投資房地產的風險，一定程度上打擊投機性購房。但是，若是剛性需求在支援著高漲的房價，那麼限購再嚴，只能傷剛性需求最深，房產稅更重，也只能助推房價更上一層樓。要想遏制高房價，症結不在限購，也不在房產稅，而在切實支援剛性需求。

本文摘自《一本書讀懂中國稅》

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