第26節：千萬富翁的房產經(10)
選擇相對好區和珍稀資源；
適當分散投資；
寧願投資幾處小戶型，不投資一處大戶型。
（2）模式複製和滾動投資
B家庭要複製投資模式，實現成功的滾動投資，需要把握以下重點：
形成良性現金流
投資界有個口頭禅：
現金流，現金流，還是現金流！
房價飛漲誘惑一些人不考慮供房能力和房產收益，把賭押在短期漲價上。那可能搏一時成功，卻難以為繼，不能作為模式滾動複製。
B家庭現有投資性房產現金流分析：
購買總價 投資房數 家庭月節餘 按揭月供額 租金收入 月補差額
26萬元 2套 2000元 1200元 1000元 200元
註：其中購買價格為數年前兩套宜昌小戶型房購買總價
B家庭擬投資房產現金流分析：
購買總價 投資房數 家庭月節餘 按揭月供額 租金收入 月補差額
72萬元 3套 1800元 2862元 1500元 1362元
註：其中單套價格為2011年初宜昌和西安郊區60平米二手房價格
需頭款21.6萬元（30%，小兩口父母資助15.6萬元），貸款50.4萬元，利率5.5
從上表可以看出，B家庭小兩口雖然實力和收入都有限，但是借助父母頭款資助，最多有滾動投資5套房產的能力，加上北京一套房，可以有6套房產。
在此情況下，B家庭每月除去所需花費，還剩400多元月節餘收入。考慮租戶更換空檔期，和機動應急，以及投資其他品種的需要，這已是其投資上限。
從長遠看，B家庭的現金流會逐漸好轉，因為房租和工資等家庭收入預期都會提高。
即使在2011年萬衆焦慮的投資環境里，我們可以很肯定預言，B家庭依然可以滾動投資。
6套房產的增值前景，將使B家庭在可以預見的未來，穩穩進入千萬富翁的行列。
從上述兩表可以看出，B家庭不論是已有投資性房產，還是計劃投資的房產，現金流都是負的，或不是“良性”的，靠房產本身不能自我循環，也就是我們通常說的以房養房。
但是B是一個勤儉致富的家庭，有資金節餘來貼補房租和月供差額，並且已經靠此成功地進行了宜昌兩套房產的投資，享有了增值的收益。
他們的經驗告訴他們，只要複製這一模式，有足夠的資金節餘去貼補差額，就能滾動投資。
如果B家庭堅持絕對的“良性現金流”，完全意義上的以房養房，不僅沒有已成功的投資模式，未來投資方式也要變化。
B家庭絕對良性現金流的投資計劃：
購買總價 首付比例 首付額 貸款額 按揭月供額 租金收入
72萬元 65% 46.8萬元 25.2萬元 1430元 1500元
註：仍按30年按揭，利率5.5計算
從表中可以看出，在宜昌目前房價租金比下，首付比例需要高達65%，才能形成良性現金流。
在此情況下，B家庭需要拿出46.8萬元，而非21.6萬元首付現金。投資的現金數額門檻會高出一倍多。
如果堅持絕對良性現金流，B家庭要麼設法籌足這筆錢，要麼放緩滾動投資的步驟，減少所計劃投資的房產。
不光在宜昌，甚至在歐美多數地區，即使相對房價的租金回報率更有利，通常也需要超過40-50%的首付比列，才能形成良性現金流，租金收入超過月供，即絕對意義上的以房養房。
B家庭不同投資方式回報率對比：按未來十年增值50－100%計算
投資方式 房產現價 首付額 十年後總價 增值額 回報率
絕對良性現金流 72萬元 46.8萬元 108-144萬元 36-72萬元 77-154%
貼補租金月供差 72萬元 21.6萬元 108-144萬元 36-72萬元 167-333%
註：投資回報率按實際支付金額，即首付額的增值比例計算。
對比結論是，即便B家庭能夠凑足65%的頭款，也不應這樣做，因為投資回報率會下降一倍多。
像B家庭一樣，多數中國家庭不必追求房產投資的絕對良性現金流。只要有穩定充足的家庭收入貼補租金月供差，就可以進行滾動投資，最大限度地收取增值利益。
本文摘自《中國式千萬富翁》
發財是一門技術活：中國式千萬富翁
據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？