第26節:千萬富翁的房產經(10)

2013-12-21 08:42:01



  選擇相對好區和珍稀資源;

  適當分散投資;

  寧願投資幾處小戶型,不投資一處大戶型。

  (2)模式複製和滾動投資

  B家庭要複製投資模式,實現成功的滾動投資,需要把握以下重點:

  形成良性現金流

  投資界有個口頭禅:

  現金流,現金流,還是現金流!

  房價飛漲誘惑一些人不考慮供房能力和房產收益,把賭押在短期漲價上。那可能搏一時成功,卻難以為繼,不能作為模式滾動複製。

  B家庭現有投資性房產現金流分析:

  購買總價    投資房數    家庭月節餘    按揭月供額    租金收入    月補差額

  26萬元    2套    2000元    1200元    1000元    200元

  註:其中購買價格為數年前兩套宜昌小戶型房購買總價

  B家庭擬投資房產現金流分析:

  購買總價    投資房數    家庭月節餘    按揭月供額    租金收入    月補差額

  72萬元    3套    1800元    2862元    1500元    1362元

  註:其中單套價格為2011年初宜昌和西安郊區60平米二手房價格

  需頭款21.6萬元(30%,小兩口父母資助15.6萬元),貸款50.4萬元,利率5.5

  從上表可以看出,B家庭小兩口雖然實力和收入都有限,但是借助父母頭款資助,最多有滾動投資5套房產的能力,加上北京一套房,可以有6套房產。

  在此情況下,B家庭每月除去所需花費,還剩400多元月節餘收入。考慮租戶更換空檔期,和機動應急,以及投資其他品種的需要,這已是其投資上限。

  從長遠看,B家庭的現金流會逐漸好轉,因為房租和工資等家庭收入預期都會提高。

  即使在2011年萬衆焦慮的投資環境里,我們可以很肯定預言,B家庭依然可以滾動投資。

  6套房產的增值前景,將使B家庭在可以預見的未來,穩穩進入千萬富翁的行列。

  從上述兩表可以看出,B家庭不論是已有投資性房產,還是計劃投資的房產,現金流都是負的,或不是“良性”的,靠房產本身不能自我循環,也就是我們通常說的以房養房。

  但是B是一個勤儉致富的家庭,有資金節餘來貼補房租和月供差額,並且已經靠此成功地進行了宜昌兩套房產的投資,享有了增值的收益。

  他們的經驗告訴他們,只要複製這一模式,有足夠的資金節餘去貼補差額,就能滾動投資。

  如果B家庭堅持絕對的“良性現金流”,完全意義上的以房養房,不僅沒有已成功的投資模式,未來投資方式也要變化。

  B家庭絕對良性現金流的投資計劃:

  購買總價    首付比例    首付額    貸款額    按揭月供額    租金收入

  72萬元    65%    46.8萬元    25.2萬元    1430元    1500元

  註:仍按30年按揭,利率5.5計算

  從表中可以看出,在宜昌目前房價租金比下,首付比例需要高達65%,才能形成良性現金流。

  在此情況下,B家庭需要拿出46.8萬元,而非21.6萬元首付現金。投資的現金數額門檻會高出一倍多。

  如果堅持絕對良性現金流,B家庭要麼設法籌足這筆錢,要麼放緩滾動投資的步驟,減少所計劃投資的房產。

  不光在宜昌,甚至在歐美多數地區,即使相對房價的租金回報率更有利,通常也需要超過40-50%的首付比列,才能形成良性現金流,租金收入超過月供,即絕對意義上的以房養房。

  B家庭不同投資方式回報率對比:按未來十年增值50-100%計算

  投資方式    房產現價    首付額    十年後總價    增值額    回報率

  絕對良性現金流    72萬元    46.8萬元    108-144萬元    36-72萬元    77-154%

  貼補租金月供差    72萬元    21.6萬元    108-144萬元    36-72萬元    167-333%

  註:投資回報率按實際支付金額,即首付額的增值比例計算。

  對比結論是,即便B家庭能夠凑足65%的頭款,也不應這樣做,因為投資回報率會下降一倍多。

  像B家庭一樣,多數中國家庭不必追求房產投資的絕對良性現金流。只要有穩定充足的家庭收入貼補租金月供差,就可以進行滾動投資,最大限度地收取增值利益。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

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