日本購物中心發展及趨勢分析(2)

2014-01-29 16:36:13

　　從銷售額水平分析，自1979年起日本購物中心的年銷售總額就開始超過了一直保持強勢地位的百貨店。此後，購物中心年銷售額占當年零售總額的比例也在逐步提高，近些年來這一比例一直維持在20%左右。具體情況如圖1-4、圖1-5所示。

　　此外，從2002年開始，都市型購物中心的開發在日本開始有所回歸。尤其是在東京，由於日本泡沫經濟的破滅，經濟持續不景氣，東京的地價開始下跌，因而吸引了不少房地產開發商在市區興建購物中心。

　　二、現狀特徵

　　與美國相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，而美國則以大面積停車場和二層建築為主。但相對而言，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。從購物中心的地理位置分佈分析，日本有超過一半的購物中心分佈在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，即市、區等商業機構比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購物中心分佈在與中心區域相鄰接的週邊區域。如圖1-6所示。

　　從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一美國購物中心的主力店在日本的購物中心卻並不多，2004年日本2660家購物中心中只有112個購物中心有百貨商場，所佔比例為4.2%。如圖1-7所示。

　　日本購物中心的發展優勢不僅體現在硬體設計上，其軟體即公共服務也在細微之處體現著人性化。號稱代表日本商業地產新潮流的六本木新城為消費者提供的是家庭婦孺式的服務：醫療設施、休息區、配鑰匙、宠物寄存、免費託兒、媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務的輪椅電梯等，一應俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現出服務的細致週到。比如在試衣間里鋪上厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄髒。還有的購物中心在下雨時會專門播放一種音樂，營業員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。

　　三、趨勢表現

　　近些年來，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業中獲得發展優勢，開始走主題特色的道路，主要表現在購物中心有一個統一的主題或與衆不同的設計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂到郁金香噴泉以及向日葵形的表演舞台，這個160 000平方英尺、設有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設計，而遍佈整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

　　近些年來，日本的購物中心不斷調整以適應市場發展，進而出現了一些新的發展趨勢。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping Center）的小區型購物中心正快速增加，成為近幾年購物中心產業發展的主流之一。其出現的原因在於早期因競爭關係，日本購物中心都走美式大型化路線，但由於投資和經營成本比較高，難以達到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）的營運開始走下坡路，業者紛紛轉型開設新形態的、規模較小的購物中心以貼近市場需求。

　　2005年，日本Chain Store Age雜志7月號公佈了最佳十大購物中心名單，其中小區性的小型購物中心由於有地方特色、能滿足商圈消費者需求，所佔比例多達六成。相對表現最差的十大購物中心排名中，多半是區域型大型購物中心。鑒於此，日本伊藤榮堂宣佈在未來五年內要蓋60個NSC。由此也可看出，日本的小區型購物中心方興未艾。

　　此外，體現購物中心新型發展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發展，該模式源於美國，一般位於市內（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務的大都是較為富裕的人口，其建築設計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的更加休閑、娛樂的消費環境。在日本，Mitsui Fudosan已經開發了兩家基於lifestyle centers概念的購物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現了購物中心這一業態在日本的發展活力。

本文摘自《專案運作全解密》

　　本書前三章分別就定位、租售、運營管理三個商業地產全程運作中的重要環節作出了分析，第4章和第5章是對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，而第6章則是作者作為商業顧問的思考。全書內容獨立成篇，短小精悍，探讨了商業地產專案運作中的熱點問題；分析了影響商業地產專案運作成敗的因素，並提出了務實的實施經驗；加之以諸多實際專案案例作為佐證，可以使讀者得到拿來即用的啟示。書中近百張獨具風格的彩色圖片，呈現了一場精彩的商業零售和地產專案相得益彰的視覺盛宴。本書能夠為商業地產從業人員的業務工作提供切實有效的專業說明，對商業地產投資者也頗具借鑒價值。