日本購物中心發展及趨勢分析(1)

　　購物中心是消費者日益提高的生活需要在商業領域的體現，這一業態最早出現在美國，隨後在世界範圍內普及開來。日本作為亞洲經濟最為發達的國家，購物中心在其國內的發展已經相對成熟。中日兩國雖然在國土面積、收入水平方面相差較大，但在人口密度、城市發展及消費文化等方面有諸多相似之處，因此日本購物中心的發展對中國具有務實的借鑒意義。

　　一、發展分析

　　日本的購物中心起源於20世紀60年代，即二戰之後的經濟复蘇期。60年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事購物中心的開發工作。1969年，日本第一座大型的以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區開業。以玉川高島屋為代表，日本開始發展大型購物中心。不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的思路，所提供的服務也較為有限並且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心和公衆聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發，因此在當時的購物中心是以市區內的購物中心為主。

　　20世紀70年代，伴隨經濟的騰飛，日本的購物中心也進入快速發展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區住宅也發展起來，借助這個時機，日本郊區購物中心開始興起。日本購物中心階段發展情況如圖1-2所示。

　　20世紀90年代是日本購物中心快速發展的一個時期，以現存購物中心的數目為基础，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直持續到2000年。2000年6月日本開始實行“大規模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數關於大型零售商店開設的限制性規定都已經取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪聲、廢棄物、廢氣排放等環境品質方面卻對購物中心進行了規範。大型購物中心新開張數量在這個法律頒佈實施之後較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數只有37家，直到2004年以後，日本購物中心的發展才恢復到先前較為正常的水平。從1992～2006年的具體情況如圖1-3所示。

　　截至2006年末，日本全國共有購物中心2 759個，購物中心總面積為44 919 370平方米，其中總店鋪面積為36 538 400平方米。平均每個單體購物中心進駐商鋪總數為48個，平均面積為16 281平方米。可見，日本的購物中心主要還是以小型購物中心為主。以2006年為例，當年日本新開業的購物中心一共有79家，其中體量小於10 000萬平方米的購物中心有22家，10 000～30 000平方米之間的有33家，而體量超過30 000平方米的只有24家。2006年日本購物中心的概況如表1-1所示。

　　表1-1 2006年日本購物中心的概況

　　購物中心總數

　　2 759

　　購物中心總面積

　　44 919 370平方米

　　購物中心總店鋪面積

　　36 538 400平方米

　　單個購物中心平均面積

　　16 281平方米

　　單個購物中心平均店鋪面積

　　13 243平方米

　　單個購物中心平均租戶數

　　48

　　購物中心總銷售額

　　268 306億日圓

　　單個購物中心平均銷售額

　　97.25億日圓

　　平均每坪銷售額

　　2 506千日圓

本文摘自《專案運作全解密》

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　　 本書前三章分別就定位、租售、運營管理三個商業地產全程運作中的重要環節作出了分析，第4章和第5章是對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，而第6章則是作者作為商業顧問的思考。全書內容獨立成篇，短小精悍，探讨了商業地產專案運作中的熱點問題；分析了影響商業地產專案運作成敗的因素，並提出了務實的實施經驗；加之以諸多實際專案案例作為佐證，可以使讀者得到拿來即用的啟示。書中近百張獨具風格的彩色圖片，呈現了一場精彩的商業零售和地產專案相得益彰的視覺盛宴。本書能夠為商業地產從業人員的業務工作提供切實有效的專業說明，對商業地產投資者也頗具借鑒價值。