商鋪空置原因分析

　　1. 階段面積供應過量，超出需求規模

　　北京的商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調，導致了一定面積商鋪的空置。

　　控制建議：

　　開發商在進行商業專案開發時要理性分析判斷專案的可行性及可發展規模，在分析判斷過程中除了要針對區域商業市場、消費者、現有商業專案進行深入分析外，更要註重“零售商訪談”工作——就專案的定位、具體業態佈局與零售商進行溝通，了解其入駐專案意向，並按照現有需求可消化的面積，結合未來需求規模的可增長空間來確定專案發展規模，如此可增加專案招商的確定性，避免空置風險。

　　2. 不合乎用家需求的產品進入市場造成空置

　　諸多專案在設計時未考慮不同業態零售商的硬體需求特徵，實際上不同業態商家在層高、柱距、荷載等方面有不同的要求，如果在設計時未能作出針對性預留，則在後期招商時就難以成功。即使位置再優越，可能零售商也無法接受，因此造成了空置現象。

　　控制建議：

　　商業專案在設計實施前就應該有明確的定位，亦要初步確認每層的業態佈局，在以上諸項得以確定的基础上，再參照不同業態的需求特徵，同時考慮相對的可調性，形成設計意見來指導設計工作，如此可避免未來不適合商家需求的產品出現而形成空置。

　　3. 分割產權銷售造成經營失敗導致空置

　　諸多開發商為快速回收投資而採取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售後將會造成業主衆多且過於分散，使得專案整體難以實現統一的經營規劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競爭優勢，最終往往會導致經營失敗，形成空置。

　　控制建議：

　　開發商進行專案散售是出於快速回籠資金的需求，散售比其他操作方式更容易取得資金的快速回籠。因此從這一角度而言，如果市場仍然有購買和投資的需求，開發商就難以自發地停止散售的操作。

　　如果要務實地制止散售造成的空置現象，可能就需要政府進行相關調控工作，根據商業物業的經營性特徵出台相關規章，限制商鋪的分散銷售行為。上海市政府已在2004年初公佈了《關於商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》來限制商場式產權商鋪的銷售。北京市政府應及早考慮制定政策來進行控制，以保障北京房地產市場的良性發展，避免因此可能增加的商鋪空置率。

　　4. 在日趨激烈的競爭及外圍環境的變動下，失利商家所造成的空置

　　隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場變化的商業專案被迫停業，因此造成空置。此種現象是正常的市場更新優化過程，在不產生因供應量過大或惡性競爭現象引發空置的前提下，則不會對市場產生不良影響。

　　其他間接原因分析：

　　在以上空置原因分析中，其中前兩種類型屬於“新增型空置”，是因為新交付物業由於種種原因未投入使用而形成的空置，後兩種類型則屬於“經營性空置”，是曾有過運營歷史，因故而停業的商業物業造成的空置。另外，政府控制不當及商鋪投資者的不理性行為也是造成空置率的間接原因，具體分析如下：

　　1. 政府缺乏對商業的系統規劃

　　除了要限制分散產權商鋪銷售外，政府應對城市商業網點作出提前規劃，此規劃應是基於專業化工作的成果，以限定城市商業的總量。對不同特性區域進行適合性的商業功能分佈規劃，以避免總量過大及錯位的商業功能定位而造成的空置現象。

　　2. 投資者不理性間接推動了空置產生

　　之前在北京市場商鋪供應面積一直相對較少，商鋪投資回報相對較高的背景下，使更多的人受到了鼓舞，從客觀大環境上促成了對商鋪投資的需求。目前商鋪投資者大部分還是不夠理性，並且地產商以強大的資金實力為背景，掌握了更多的話語權，使投資者沒有更多可了解商鋪投資真相的信息，使投資行為變得更為盲目，由此造成了商鋪分散銷售。大量商鋪的產權分散的現象，對統一控制經營形成了障礙，使得經營難以成功，因而形成空置。

本文摘自《專案運作全解密》

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　　 本書前三章分別就定位、租售、運營管理三個商業地產全程運作中的重要環節作出了分析，第4章和第5章是對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，而第6章則是作者作為商業顧問的思考。全書內容獨立成篇，短小精悍，探讨了商業地產專案運作中的熱點問題；分析了影響商業地產專案運作成敗的因素，並提出了務實的實施經驗；加之以諸多實際專案案例作為佐證，可以使讀者得到拿來即用的啟示。書中近百張獨具風格的彩色圖片，呈現了一場精彩的商業零售和地產專案相得益彰的視覺盛宴。本書能夠為商業地產從業人員的業務工作提供切實有效的專業說明，對商業地產投資者也頗具借鑒價值。