解析商業步行街

　　商業街有多種分類方法，在實際操作過程中，可按商業街的動線設計將其分成四種類型，即單線型、多線型、立體型和內廓型。

　　1. 單線型

　　單線型的商業街的主要動線是一條線，人的主要步行軌迹即沿著這條動線來完成。北京王府井、西單等商業街都屬於單線型商業步行街。

　　2. 多線型

　　與單線型商業街的區別在於多線型的商業街的動線具有分支，如井字型、非字型的商業街。上海的淮海路在主幹線兩邊設有多個分支，就屬於這種多線型的商業街。

　　3. 立體型

　　立體型的商業街是在室內使其商業動線呈現出螺旋上升的一種商業街形式。比如，新加坡的唐城坊(Chinatown Point)就利用五層的坡道，在室內形成了螺旋型上升的商業街形式，我國廊坊的商業街坊也是採用這種形式的商業街。

　　新加坡這個專案修建的時間較早，當初的目的可能是要創新，給人一種新奇的感覺。這種商業街與業態有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業。因為這種商業街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融於自然的感覺，最大限度地為消費者創造了像是在室外行走的感覺。

　　立體型商業步行街也有其自身的弊端，一方面中空的設計所浪費的商業面積很大，費盡心思所營造的氣氛可能還是達不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的設計可能導致消費者在行走時容易疲勞。通常來講商業街的基座面積越小、坡度越大，消費者也就越容易感到疲勞。

　　4. 內廓型

　　內廓型是一種沒有“頂”的多層商業街形式。 “內廓型步行街就好比一個大碗，人從底層被吸上來，逐層在每個平面層上逛。”內廓型商業街與立體型商業街最大的區別在於它是平層繞，並且一般是露天、沒有頂棚的。從開發商的角度看，內廓型的商業街比較適合銷售，因為其露天，又都是小鋪，每層都頗具“街”的感覺。

　　銷售這類商業街店鋪最大的問題在於銷售與商家經營的矛盾。從銷售層面考慮，開發商勢必將店鋪切割得越小越便於銷售，然而一層與二層的小鋪做零售雖然沒有太大影響，但一旦到了三層就必須設定一些目的性的店鋪，吸引消費者繼續往上走，否則店鋪將成為死鋪。另外，清一色的小鋪會令人覺得紛繁複雜，容易迷失方向。

　　按照商業街的所處位置，可以概括地將其分為室內步行街和室外步行街。這兩種商業街的區分並非泾渭分明，比如沒有頂的內廓型商業步行街，就兼具室內商業街和室外商業街的雙重特點，既可享受自然環境，又是一種成規模的多層建築。

　　1. 露天商業步行街

　　從氣候條件考慮，北方做露天商業步行街有一定的客觀限制。以內廓型商業步行街為例，這種露天的步行街比較適合南方，但是卻難以做到非常高檔。因為沒有人願意在刮風下雨天里停好車，然後撑把傘到露天的店里買一件奢侈品回家。

　　2. Mall中的商業街

　　Shopping Mall在一定程度上可看做是由步行街與百貨公司相連接的組合。換言之，Mall中的步行街的主要功能是連接主力店，同時它又是開發者的收益體現之一。Shopping Mall中的主力店起到吸引人流的作用，通常租金較低，而通過商業街的人流則是主力店的派生人流，可以收取較高的租金。一般在業態設定上，Mall中的步行街娛樂餐飲不可或缺。

　　不管哪種類型的步行街，其形式上越偏向Shopping Mall，管理模式也越複雜。對於投資人來說，室內的步行街是一個獨立的場，需要更多的要素才能把消費者吸引進來，其對大環境的依賴性也就更強。在投資一個步行街商鋪時，如果其店鋪可以做到外部性和內部性兼具，即它既是商業街的一部分，同時又是一個街口，則投資價值就會比較高。

本文摘自《專案運作全解密》

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　　 本書前三章分別就定位、租售、運營管理三個商業地產全程運作中的重要環節作出了分析，第4章和第5章是對中國大陸商業地產及北京商業地產形勢和發展現狀的看法，而第6章則是作者作為商業顧問的思考。全書內容獨立成篇，短小精悍，探讨了商業地產專案運作中的熱點問題；分析了影響商業地產專案運作成敗的因素，並提出了務實的實施經驗；加之以諸多實際專案案例作為佐證，可以使讀者得到拿來即用的啟示。書中近百張獨具風格的彩色圖片，呈現了一場精彩的商業零售和地產專案相得益彰的視覺盛宴。本書能夠為商業地產從業人員的業務工作提供切實有效的專業說明，對商業地產投資者也頗具借鑒價值。