做房地產“投資商”(2)

　　對於黃光裕提倡的房地產業要“薄利多銷”的理念，國美内部人士也很認同。如鵬潤地產CEO童淵說：“每個城市都有其房屋均價，比如北京的均價是5800元，‘國美第一城’的均價正好是這個數字，再加上性價比要高出10%~15%，通過低價戰略迅速銷售，迅速回籠資金。我們到任何一個城市都要仿照‘國美第一城’的經驗，開發均價房，即使該市的均價是2000元。”

　　“鵬潤家園”是黃光裕投入四五年精力打造的第一個大型住宅項目，但中途卻兩次停售，每次一停七八個月。人們對其中的原因甚為不解，對此黃光裕解釋道：

　　不賣，就是想使小區有更好的形象，使消費者買起來放心。

　　房地產在做的過程裡，要做出一個好品牌，實際上有很多方面需要互動，我們正在充分運用我們的策略和資源。我們不會因為售樓停止而停止工程，因為我們不是靠賣樓的錢來蓋樓的，從經營和投資的角度來講，這一點是非常明確的。我們該蓋樓蓋樓，該賣樓賣樓，這是兩個層面，沒有太緊密的聯系。

　　黃光裕的做法的確不同於許多主要依靠銀行貸款的房地產開發商，他說：

　　賣圖紙、預售，還沒開始動工就開始賣，我們基本上不太用這種方法。我們跟他們的性質還是不太相同。一是我們房子比較好，二是我們不急於回籠資金，三是我們大部分賣的是現房，期房賣得不多，我們對期房有所控制。

　　鵬潤房地產公司下面設有建築公司、設計部門、銷售公司、物業管理公司，還有在房地產公司底下的各種配套企業。黃光裕採取的是一條龍式的開發理念，把每一個環節連起來，他給出的理由是：

　　我發現房地產分得很細，最起碼從大塊來講，分為投資、開發、建設、銷售、物業管理，需要很多人充當投資商或開發商或者投資加開發商等角色，這裡面就產生了很多斷層，有人以為有了錢自己就可以搞房地產，可以當投資商，有人以為懂得跑手續或者怎麼辦就可以當開發商，但其實他們根本不理解這個行業。古語說，土木不可輕動，他們無法真正理解錢多的問題，它裡面非常複雜，假如不懂的話，就會造成價格過高，在市場上賣不動，而工期把握不住就會加長投資期;假如不懂規劃，憑想象買這塊地，等規劃下來，投資多沒問題，投資少了，就完了；假如不懂銷售，你想當然地說這地方肯定賣得出去，你銷售不動，不懂客戶的意願、需求，這些信息反饋不回來，這樓就可能出現設計錯誤，對房地產企業來說這幾種斷層都有可能致命……

　　所以搞房產開發，要有很多很多補救的點，要想到很多很多特殊情況，你再來做。不是說你算好一筆賬就行，一筆賬是絕對解決不了問題的。這就是說，既要為以後做儲備又要不影響你現在的經營。將來你若真是出了問題，你用不了這麼多補救的點就能把這個問題解決，你預備的點要綽綽有餘，這時候你才安全。

　　國美從2005年開始大舉進攻房地產，一下子推出了四家開發公司：鵬潤地產、國美置業、尊爵地產、明天地產。國美同時從事民用住宅的開發和商業地產方面的開發。

　　鵬潤地產作為國美系最老的房地產公司，開發過“鵬潤家園”和“鵬潤大廈”，目前還擁有北京開陽橋附近總建築面積15萬平方米的大康鞋城。鵬潤地產繼完成“國美第一城”之後，致力於做北京的高檔物業。

　　2005年2月，國美置業剛成立的時候，黃光裕就曾表示，未來國美置業將對商業地產有所側重：致力於商業地產、酒店、城市經營開發，且開發項目將大部分自己經營，而非出售。4月18日，北京國美置業以總價8?05億元的投資，將北京市2005年南四環最大的招拍挂項目收入囊中。該地塊被用做打造亞洲最大的時尚產業品牌匯集和展示交易的高端平台——鵬潤國際時尚交易中心。

　　尊爵地產將面向外埠做土地一級開發，更重要的是發展大規模的均價房產品。明天地產則將致力於在北京發展大衆型產品。

　　在2006年9月25日，北京住總集團將其持有的40?01%中關村國有法人股，分別轉讓給北京鵬泰投資等幾家公司。本次股份轉讓完成後，鵬泰投資持有中關村總股本的29?14%，為第一大股東。鵬泰投資實際控制人為國美電器董事長黃光裕，此次入主中關村成功後，他將逐步註入優質地產資產，打造一個地產資本帝國。

　　關於商業地產，黃光裕有過這樣的表述：

　　我們的企業主要是做地產和零售業，我們做商業項目選地的時候，從地產和商業的角度進行選擇。我們認為，中國未來會有一種趨勢，即在社區裡面出現商業中心，它是一種真正集中型的商業中心。未來商業發展最重要的將不再是位置，這將與國際趨勢接軌。我們做商業地產也要具備這種條件。因為這和我們的企業也形成一種互補的形式。

　　基於這種理念，黃光裕在商業地產上不斷開拓。在2007年，黃光裕對外透露，國美集團希望在未來2~3年内，將名下鵬潤地產、國美置業、尊爵地產和明天地產等房地產公司重組後打包上市，上市首選地為香港地區。

本文摘自《中國頂級CEO的商道真經》

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　　 二十多年來，在曾被外資力量把持的零售，通信制造、網絡等行業裡,成長和湧現出了一批優秀的本土企業家，他們帶領中國企業探索出了一條非凡的成功之路，向世界彰顯了中國企業家的強大力量和獨特智慧。本系列圖書忠實記錄並深入剖析了這些教父級的企業家創業、創新的翔實過程，為讀者提供了一場關於中國企業家智慧的饕餮盛宴，我們衷心地希望他們的膽識、眼光和境界，能成為後來者的榜樣；他們所經歷的困境、遭遇過的坎坷、付出的代價，能成為後來者的借鑒經驗。如能實現這一宗旨和目的，那便是我們這支創作團隊和編輯們最大的欣慰了。