“零售+地產”的黃金組合(1)

　　1990年，中國修改土地法，允許批租國有土地，從而引發房地產熱。當時，由於投機性需求已經占到了市場的70％以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾道手。影響深遠的海南房地產泡沫，就產生於那個年代。泡沫的產生緣自於金融業的混亂和失控。因而，在1993年6月，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。1995年，海南地產泡沫破滅，很多地產商人不得不揮師北上。

　　海南瘋狂的地產泡沫無疑給了黃光裕一定的啟示。在改革開放取得一定成果之後，人們對於住房的需求迅速膨脹，國家必定會宏觀調控。看到房地產的發展前景，就在海南地產泡沫破滅的時候，零售業起家的黃光裕也開始介入地產業。

　　後來曾有人問黃光裕，當初他怎麼會想到做房地產這個從表面上看起來與零售業毫不相幹的行業？黃光裕是這樣解釋他的理由的：

　　最重要是兩個因素：一是地產是一個可以正面發展的行業，並且它還能夠發展得很大，最起碼還有二三十年的生命力。二是這個行業的投資和社會資源是和我們企業互補的。我們做地產並不是因為行業好我們才做，而是因為這個行業和我們的零售業非常互補。

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　　零售業是天天都有流水，天天都有利潤，而房地產是一次性投入，一次性獲利。

　　我進軍房地產業，主要是為了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一種感覺，就是同時操作兩個行業。

　　它（房地產資金）的回收取決於你的思路。比如用來租，就變成了零售業，每月有錢進來，但量不會很大；拿來賣，開售的話有相當一部分的資金進來。它應該屬於中長期投資，不屬於絕對長期投資。在房產投資前期資金相當密集，要具備可賣、可出租（特別是可出租）等使用條件。實際上做房地產很危險嗎？也不是，形成良性循環後，就不會出太大問題。

　　事實證明黃光裕的決策是對的。國家於1997年10月份再次降低存貸款利率，個人的公積金和按揭貸款的利率也有顯著下調。在這樣的條件下，居民的購房成本顯著下降。這一系列的措施有效促進了商品住宅市場的繁榮。1998年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款，正式拉開了貸款買房的序幕。商品房按揭政策為我國房地產業的發展開辟了廣闊空間，金融方面的支持直接推動房地產業進入了新高潮。

　　至於國家全面禁止銀行資金進入地產業，並不能阻擋黃光裕進入，反而為他減少了競争對手。由於黃光裕的國美零售事業正在全面發展，因而可以借國美之手獲得銀行貸款。

　　至此，零售和房地產成為黃光裕商業王國的兩大支柱產業。如“2004胡潤零售富豪榜”調查表明：在黃光裕的105億財富中，90億元來自零售業，15億元來自房地產。

　　為了擴大地產投資，2005年初，黃光裕在鵬潤地產的基礎上，分別成立了明天地產、國美置業和尊爵地產，並且這三家房地產公司各司其職。與此同時，黃光裕將上市的國美電器的非電器業務全部分離出去，由此可以看出他致力於發展房地產的決心。

　　產業的“互動、互補、互助”是黃光裕“相融共生”經營理念的核心，而“家電零售+房地產”的組合無疑是體現他這一理念的最佳例子。因為在黃光裕看來，房地產與家電零售之間具有互補性：

　　零售業短期現金流量大而利潤較薄；房地產長期沉澱資金，可一旦啟動銷售，則可立即獲得較高利潤。

　　黃光裕利用地產加零售這對黃金組合兼容互補，即獲得了1＋1>2的效果。所以在家電之外，他將地產作為國美發展的第二行業。

　　家電業資深觀察人士劉步塵對國美的這一組合模式進行了深入研究，據他分析，家電連鎖是國美電器的發家之本，但隨著流通渠道競争的日趨白熱化，如今的家電連鎖給黃光裕帶來的只是增加現金流，而利潤微乎其微。國美電器為了繼續發展，必須開展多元化經營，尋找新的突破口。而房地產可帶來更多的利潤，實現國美電器的二次騰飛。

本文摘自《中國頂級CEO的商道真經》

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　　 二十多年來，在曾被外資力量把持的零售，通信制造、網絡等行業裡,成長和湧現出了一批優秀的本土企業家，他們帶領中國企業探索出了一條非凡的成功之路，向世界彰顯了中國企業家的強大力量和獨特智慧。本系列圖書忠實記錄並深入剖析了這些教父級的企業家創業、創新的翔實過程，為讀者提供了一場關於中國企業家智慧的饕餮盛宴，我們衷心地希望他們的膽識、眼光和境界，能成為後來者的榜樣；他們所經歷的困境、遭遇過的坎坷、付出的代價，能成為後來者的借鑒經驗。如能實現這一宗旨和目的，那便是我們這支創作團隊和編輯們最大的欣慰了。