《任我評說》 迪拜遊記(3)

    面向未來的規劃

    迪拜的老城區是依託於內海河兩侧建設的，本國居民基本集中生活於老城區中。但這個充分利用免稅港發展起來的城市並不是沿自然的海岸向外擴張去建設港口，而是在最初城市發展時就靠擴大海水插入內陸的海岸而規劃與建設的，這讓迪拜河不但成為沙漠城市的景觀，同時也形成了可避風浪的巨型內陸港。

    而迪拜新區的建設則並不是將規劃的眼光局限於老城區或老城區的自然擴大，不是用中國最常見的“攤大餅”的方式，而是用類似上海建設浦東新區的方式，在海岸與海洋中進行規劃和建設衛星城。

    迪拜最著名的帆船酒店就建設在遠離老城區十多公里之外的區域，這一區域已集中建設了多家五星級以上的酒店。一號棕榈島遠離老城區25公里，二號棕榈島和巨大的城市新區則在老城區75公里之外，三號棕榈島和世界島則建在一片海洋之中。

    連接這些開發區之間的高速路則超過了上下十車道，並有高速軌道。雖然二號棕榈島的新區尚未建成，但其交通等基础設施則是先行的，這一開發區在開始建立規劃方案時就預計了未來的發展需要，專門將海水引入沙漠內陸，修建了一條長75公里的海河道，圍出了一片可供未來建設之用的土地，也為此後沿河的外侧再開發預留了條件，同時將可接待上億客流的新機場安排在這片新區之中，其用地建設規模都將大於現有的老城區。公路的兩侧也都為未來的開發建設提供了條件，使原本毫無價值的沙漠與海岸線變成了價值極高的黃金建設用地。

    號稱“迪拜的曼哈頓”的金融商業中心（相當於CBD）並不是建設在老城區，而是規劃於老城區之外的侧翼延長線上，這里完全是現代化的高大建築。

    過去，搞房地產開發和學建築的專業人士不可不去的是芝加哥市，那里有全球最高的100棟大樓中的20多棟，同時有懷特大師的別墅建築群，還有建築類的高等教育學校。後來人們認為新建築更多地出現於曼哈頓和拉斯維加斯，這些城市的建築都集中反映了新工藝、新技術和新理念。其他的城市雖然有一些世界著名的建築，但並不具有規模性。今天一些城市的建築藝術地位逐漸被迪拜所代替，因此迪拜才敢於自稱將建設世界第八大奇觀。

    正是由於規劃的超前性和經濟實力的支援，迪拜成了世界最高建設技術與建築藝術的試驗田。世界建築之最都將在這里一次又一次地被重新改寫，其他任何國家大約都無法與之比擬。

    迪拜這種超前的思想力及其“泡沫”式規劃來源於自有資本的實力與完全的開放，用全世界的錢來建設一個新迪拜。

    迪拜政府提供超前的基础設施建設，並且政府並不是用公路與基础設施收費來取得投資收益（如公路全部都是免費的，海水淨化與淡化之後的消費成本極低，大約相當於0.2元/噸），或者是國王的企業，或者是國王與其他資本（包括外資）合作進行新開發區的土地開發，然後用招商引資的方式賣出土地，用土地的收入來支援基础設施的建設。

    這種統一建設、不另行收費的基础設施為超前的專案建設創造了低風險的投資基础。

    這個僅有30萬人口的王國卻擁有數個高爾夫球場，在規劃建設中還有更多的球場，既解決了大量外來人口的需求，也改善了沙漠的環境。

    從迪拜去阿聯酋首都阿佈達比的公路沿線，公路兩侧土地佈滿了已被預計建設的廣告及代表各個土地界限和開發權力的旗幟與標語，這些立體建築模型的廣告包括巨型的迪斯尼式的遊樂園、別墅和商業建築，也展現了迪拜未來的藍圖。

    沿迪拜河內端頭火烈鳥自然保護區的另一侧是一個正在規劃建設的新區，規劃將迪拜河水引入新區之中，使這一區域成為與迪拜河天然融為一體的區域，而火焰型的摩天大樓的高度則超過了現有的建築，創造了新的奇迹，其壯觀的程度只能用震撼來形容了。

    迪拜正在建設的大型開發區有數十個，每個規模都大於北京的CBD，從空中可以看到幾十棟超高層大樓同時拔地而起、小區比比皆是，有的規劃面積甚至超過了整個舊城區。新建區可容納的總人數大於現在迪拜的總人口（約150萬人口），可以說是相當於一個新的國家的人口規模。

    許多去過迪拜的人都稱這種規劃是一種瘋狂的規劃，這種建設速度與容量是“泡沫”的前兆，但誰能設想到二號棕榈島附近新開發區6.5平方千米的建設用地（平均容積率估計約為6~10，沿海一侧為酒店類用地，有限高的普通高層，後侧則為超高層建築，高的50多層為辦公與居住用）僅僅只用了五天時間就全部公開賣光了。

    這是專門供外國人購買與投資的區域，無數的投資者都將這里視為發財的機會和實現無法在本國實現的夢想的聖地。而這6.5平方千米僅僅是新開發區已完成規劃與僚础設施中的第一期，只占很小的比例。

    其餘的區域開發並沒有想象中的遙遠，因為預期中的新機場計劃於2008年竣工並投入使用，也就意味著與機場建設同步的其餘區域的開發也不過是將在近幾年變成現實的事。雖然這6.5平方千米的部分土地尚在二次轉讓之中，尚未找到真正的投資者，但其中一部分已落實的投資人已經開始在賣地的同時賣房子了。

    我無法用筆來說清這種超前的規劃，但會用幾張規劃圖來展示這種震撼。我看到的是在不同經濟實力背景下的規劃思路，這種規劃思路既要有其可行性、科學性和階段性的差異，又要有超前性的統一。規劃可以分階段地按經濟發展的條件分步實施，但如果規劃缺少超前性，則不是一個經濟實力的問題，而是觀念的問題，是對未來發展的預估的問題。如中國現在要求建大量的小戶型住房，那麼如果不想拆除重建，那麼就意味著中國未來的七十年都只能局限於這種小房子的預期了。住房的“短命”給我們留下了太多的教訓與遺憾，同時又造成了財富積累過程中的浪費。

    也許經濟模式的改變與思想觀念的突破是同起同落的，在貧窮中如果我們不能用未來將富起來的觀念去規劃可能富起來之後的城市，那麼經濟模式就必然會被牢牢地約束於今天的貧窮觀念之中。

    （2007年4月）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。