《任我評說》 投資與炒房

    自國家對房地產進行調控以來，政策的主要矛頭首先對準的是炒房團，先有對溫州炒房團的攻擊，又有對山西炒房團的攻擊。炒房團在各個有投資機遇的地區、城市掀起一波波的沖擊，每到一處都橫掃一片，不斷沖高房價。某些決策者將其視為洪水猛獸，發誓要出台各種嚴厲的政策，堅決抑制這種投機之風。

    但到底有多少人在從事這種投資活動呢？至今都沒有一個量化的概念，而是一種人雲亦雲的猜測。

    投資分為兩類，其中一類是固定資產投資，投資者把房子用於出租以獲取租賃性收益，當房價上漲到一定程度時，通過轉讓以獲取增值收益。投資者通常會選擇待發展的區域進行投資，當區域的配套條件成熟、經營收益上升時，資產增值自然也就更高了。投資者既有選擇商鋪、辦公樓進行投資的（眼前的收益會更高），也有選擇住房進行投資的。住房投資的出租收益則要看地點、出租對象與服務條件了。

    不管是什麼樣的租賃行為，都解決了國家或市場不能提供長期租賃性住房的問題，讓買不起房的人可以通過租賃解決經營和居住的問題。比如，開餐館的人有手藝、有經營辦法、有開餐館的費用，但卻沒有買房子的錢，需要有人投資房產才能提供餐飲服務；比如，在國家不能提供租賃性住房時，一時買不起住房的人就只能先從私人手中租房住，而不必立刻購買商品房。

    沒有投資行為就不可能有租賃市場，也不可能創造居民財產收入。中國本來就是發展中國家，大多數人並不完全具備購買房產的能力，只能靠金融信貸的支援解決住房問題。住房的個貸政策恰恰給了投資者一種機會，投資房產就成為一種合理的投資行為。不但中國如此，世界各國也是如此。

    某些政策在打擊這種投資行為的同時，也在打擊市場的繁榮，讓許多人無法自行創業。企業登記中不是要求必須有註冊地址嗎？房子就變成了必備的條件。減少了租賃性的投資行為，也就減少了創業與就業的機會。

    住房市場也同樣。如果國家政策與金融政策不能讓政府和市場利用租賃性土地建設租賃性住房，減少了個人投資的租賃性住房市場，就只能提高租金的水平和擴大購房的消費群體，這不利於住房條件的改善，也不會緩解供求矛盾和降低房價。家庭總要有房子住，不是自行購房就是租賃房屋，一套房只能解決一戶的居住問題。

    也有人說所有的調控政策都是在打擊投機性炒房。所謂的投機性炒房是指，投資者購買商品房只是為了換取房屋差價，而不是租賃居住，或者房子從來就沒人住，投資者買完房，就在房價上漲時又賣掉了，但這種情況在全國又有多少呢？

    在國際的統計中有房屋空置率一說，是指所有市場中房屋的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少沒有被利用。但中國的空置率被專用於指新增量中未銷售的房子，與國際通行的慣例不接軌，於是只好再創造一個空屋率來統計存量中未被利用的房屋。

    投機性炒房行為有多少就只好用空屋率來衡量了。過去曾有人用騎車在城中轉一圈，看看有多少房子黑著燈的方式來認定空屋，以界定炒房的數量，後來有人用電表、水表的統計來替代空屋的統計。那麼什麼叫偶爾居住呢？比如有人就有“五加二”（每週的工作日和週末分別在兩處居住）的生活習慣，是否兩頭都只能算空屋呢？還是看看人口與入戶的統計數據吧！

    2004年全國存量住宅的空屋率為3.26%，而2007年全國城鎮的空屋率則下降到2.81%，這說明在全國範圍內，住房的實際利用率是極高的，出現空置率逐年下降的情況。這完全不值得大驚小怪，更不值得政府為區區的2.81%而頭痛。

    2.81%的空屋率並非都是投機行為的反映，其中許多是富起來的人在不同的城市購房，是他們為子女上學、養老、度假而預先做的準備。大量的山西炒房團有購房置產的習俗，卻沒有賣房的習俗，山西人更多的是不破產不賣祖產的舊觀念。而那種真正只吃差價的短期炒房人就更少得可憐了，也許還不到1%。

    2.81%的比例並不大，但套數的絕對值也有幾百萬套，當然讓某些決策者頗感頭痛了。但宏觀調控卻只能從總量上來調節，無法解決微觀的細節，而為這2.81%出台的政策卻可能影響到5%或10%的城鎮家庭，因小失大就更不可取了。

    （2008年1月31日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

---

　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。