《任我評說》 有比沒有強

    許多記者打電話給我，主要是對北京市政府公佈的《北京市“十一五”保障性住房及兩限商品住房用地佈局規劃》（以下簡稱《規劃》）的疑問，有的記者發來了提問的提綱，並附了《北京日報》對部分內容的摘要，幾乎所有的問題都集中在商品房建設區中要配套建設15%的保障性住房（主要是兩限房）會對開發商產生什麼不利的影響。

    為此我專門從網上查找正式文件的全文，以了解政府文件的真正含義。

    看完全文後，我認為這個文件是北京市政府第一次正式公佈的全面考慮解決北京市戶籍人口中中低收入家庭住房問題的文件。文件的出台充分說明市政府開始將解決中低收入家庭的住房問題列入了議事日程，並開始認真地履行政府的責任。

    整個文件中既有對現狀的分析，又有對保障對象的需求、用地的情況的分析，同時對經濟適用住房、廉租房和兩限房各自的建築面積、戶型、套數、供給的大概位置、交通狀況、配套條件等提出了相關意見。雖然文件中沒有各種住房的分配方式（這本不是《規劃》應解決的問題），但起碼讓社會知道了政府在落實這些房源（專門面對中低收入家庭的住房供給）。

    讓我很不滿意的是，幾乎所有的來訪記者都沒有看重這一信息，沒有人關註《規劃》對北京市中低收入家庭的福音，沒有人看重政府部門終於開始將註重經濟建設轉入了註重中低收入家庭的社會保障上。所有記者的提問都是想指責政府要求開發商在商品房建設區中配建15%的社會保障性住房，認為政府是在將責任推給市場和開發商，認為在商品房社區中建設保障性住房會影響消費者的購買與選擇，以及影響商品房社區的品質等。

    為什麼媒體就不能從正面向民衆宣傳政府解決中低收入家庭住房問題的良苦用心呢？為什麼媒體就不能向中低收入家庭描繪一個美好的預期呢？

    《規劃》很明顯是個“十一五”期間的短期行為，並將配建的重點明確在特定的一些地區（《規劃》中留有了充分的餘地）及交通要道週邊，這體現了政府的關註點，以及為防止環境惡化而不得不“大分散、小集中”地進行建設。

    我完全能體會政府並不願建設廉租房的苦衷：（1）這種新建會大量增加首期的財政集中支付；（2）容易增加長期管理困難；（3）增加了交通、就業的困難；（4）一旦家庭的收入發生變化且無法讓其退出，就會出現長期占用資金的問題。

    因此，建設廉租房遠不如發放住房補貼好，由用戶自行就近、就便租房，這樣一旦家庭收入提高，政府就可以終止補貼，將資源轉為對其他人的補貼。

    媒體很關心我對在商品房小區內配建兩限房的意見，似乎這成為今後開發商拿地的制約條件，但他們不知道將兩種性質的住房建設在同一個小區或同一棟樓中的情況並不是北京市政府的創舉，而是在美國哈林區改造中早已發生過的事。

    早在幾年前，我與馮侖等一些地產行業人員共同到美國哥倫比亞大學讀書時，曾專門參觀了哈林區此類改造專案的工程，不但專訪了負責該專案改造工程的開發商，也參觀了專案與樣闆間，了解全面的情況。在哈林區，有在一個小區中分別劃區建設兩種房的情況，也有在同一棟建築中，有2/3的面積建設的是政府限定購買家庭的限價房，1/3的面積建設不限價的商品房的情況。

    在哈林區，限價房的價格約為2000~2800美元/平方米，商品房的價格約為3500~4800美元/平方米。限價房的銷售對象主要為年收入在75000美元以下的家庭，一般為小律師、醫護人員等，而商品房的主要銷售對象為年收入在100000~140000美元之間的家庭。

    紐約核心區的住房價格很貴，多數為4~6萬美元/平方米，有的甚至達到10萬美元/平方米。哈林區曾是紐約較低收入人群的居住區，曾經是以黑人為主的貧民區。在紐約市的重建改造中，政府在哈林區投入了大量資金和優惠政策，希望這一區域能成為紐約新的一般白領（中等收入）的居住區，以改善這一地區的“貧民”形象。我們去參觀時已初見成效了。

    與北京現行規劃文件不同的是，美國政府有一套完整的住房保障制度。限價房是美國政府出資補貼以說明中等以下收入家庭解決住房問題的一種方式，而非政府必須財政轉移支付的保障性住房，是政府用商業利益與開發商之間的一種交換（如土地價格中的補貼、建設資金貸款中的低息補貼與稅收中的補貼等），限價房改造專案的資本回報率仍在40%以上。

    在北京市的規劃中，將經政府批準的兩限房作為保障性住房並沒有任何道理，政府在兩限房中並未投入任何資金與補貼支援，用的仍是競地價、競房價的方式。

    很明顯，兩限房沒有任何上位法的保護，既不是全國人大的立法，也不是國務院的文件授權，甚至連國務院部委?級的行政法規文件都沒有。於是《規劃》中用了個“城市人民政府批準”的帽子，象徵性地套在了兩限房的頭上。

    盡管我對兩限房沒有上位法保護有看法，但這3000萬平方米住房無疑會對平抑北京的平均房價和解決部分低收入家庭的住房困難帶來好處，而且也未必不會給開發商帶來好處。

    當一個商品房小區中有了配套建設的指標，也許這個小區的建設成本會省去許多原來可能出現的土地增值稅，並讓不限價的商品房部分價格更高。

    無論如何，政府拿出了一個建立保障性住房和兩限商品住房的實施規劃，說明政府在努力地為解決中低收入家庭的住房問題想辦法。盡管其中還有許多與立法沖突的問題，還有執行中的細節問題，但總比沒有計劃要大大地進了一步。

    （2007年7月20日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。