《任我評說》 小肚雞腸

    土地供給影響著房價，並不被許多人所承認，甚至有人認為增加供給並不能穩定房價。

    茅於轼老師曾經舉了個例子，我至今印象深刻，中國的新疆、內蒙古有大量的土地，既不是政府要保護的農用耕地，也不是已探明擁有礦產資源的寶地，為什麼不值錢也沒人去買呢？為什麼也沒有成為新建城市的繁華區呢？

    城市需要有配套的公共產品讓人們能提高生活的質量，這樣土地才值錢，這種土地上的房子才在比較之中有了價格的差別。而這種土地的數量是有限的，也因此有了“物以稀為貴”。

    土地的供給增加必然促進有效住房的供給。如果供求相對平衡或供略大於求，則價格就穩定或下跌了。市場中有只“看不見的手”，會在供求對價格的影響之間發揮作用，供大則投資減少、利潤降低，資金就向高利潤的地區或行業轉移。假定沒有壟斷的非市場化因素，這只“手”就會發揮作用來調節餘缺，價格也就隨整體經濟的發展而波動。

    中國的問題在於土地的壟斷供給和國有產權，因此不能像土地私有化國家一樣自由地調節土地供給的餘缺，土地供給量的多少就必然會對房子的生產量和價格產生極大的影響。

    有人說土地供給增加了，但開發商可以買了土地之後囤積起來，造成市場中房子供給量的不足，以囤積來推動房價的上升。

    囤積大約有幾個基本前提：

    1.可預測的有效供給量有限；

    2.要有足夠的現金流支撐；

    3.囤積的目的是要造成市場流通量減少，以達到壟斷土地的目的；

    4.囤積的最終結果是因為囤積而產品升值。

    為什麼沒有人囤積季節性產品（如西瓜之類）？為什麼沒有人囤積供過於求的產品？為什麼同樣是8分錢面值的郵票，卻有著上百萬元的交易差價？為什麼有人要高價收購名畫與古董？為什麼死了的畫家的畫更值錢？事實已經在回答這些問題了。

    如果說現存的房地產市場中有開發商在囤積土地與房屋，正說明是存在著供不應求的現象。如果土地的供給量巨大，還用得著高價去競爭嗎？正是因為壟斷，所以無法形成東方不亮西方亮的選擇，而只能是死路一條去拼價格，這才推動了土地價格的飛漲。

    如果供給量巨大，銀行又拒絕貸款，開發商又有多少錢，能買多少土地呢？開發商把錢都買了土地又囤積起來不開發，這又如何變成利潤呢？如果每個開發商都只開發一部分又囤積一部分，那好處在哪里呢？當土地大量供給（假設土地的區位價值相同）時開發商隨時都能取得土地，又何必浪費資金去囤積呢？

    “深挖洞，廣積糧”是要有前提條件的，限量供給與充分供給完全不同。

    當最初有一些開發商囤積土地時，如果供給是充分的，那麼隨時會有更多的資本進入這個市場，當房價因為土地囤積而高漲時，新的投資進入不就增加了供給，並會給囤積的土地造成損失嗎？

    但是，當其他的投資者想進入這個市場時，卻被無法自由取得土地的門檻擋在了外面，這才形成了已在門內的人可能囤積土地的現象，他們恰恰利用的是供給不足的缺陷。

    也許增加供給才是打破囤積的最好辦法。增加供給加大了競爭，自然也會對價格產生巨大的影響，這與中國經濟改革中價格闖關的道理完全相同。

    怕就怕不能真正地做到土地的充分供給，如果增加的數量不足以讓開發商不再囤積，或者說增加量不足以消化前面所提到的前提條件，那則可能是杯水車薪，不但不能滅火，反而起到了助燃的作用。

    靠囤積土地並不能讓開發商發財，不管是賣地還是賣房，都必然要在形成交易之後才能回收資金和產生利潤。開發商囤積土地是期待能將土地高價轉讓，或者是期待後面的房子能賣高價以彌補資金占用的損失。而當土地供給充分、房子多了、房價不漲或漲幅低於成本時，還會有人囤積土地嗎？

    沒有基础前提的評論，我只能認為是小肚雞腸了。

    用小心眼去判斷投資者的智慧，恰恰是一群外行的特徵。市場要真像這些人想象的那樣，就不會有大國的崛起了！

    （2007年3月6日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。