《任我評說》 房價再漲十年又會怎樣

    房價的上漲一直是政府、市場、媒體和民衆關心的事情，許多人認為房價再漲十年必將天下大亂，事實真會如此嗎？

    其實房價再漲十年會如何，這是個僞命題。問題並不在於房價是否上漲，而在於人們收入是否上漲；在於人們通過勞動和資產紅利所得的增長速度是否大於房價的增長速度；在於社會保障是否可以解決人們的後顧之憂。

    中國的房價已經漲了不止十年了，至今仍在持續上漲中，並且城市化率在不斷加大，城市居民的住房在不斷改善，這是個不容否認的事實。房價的上漲並沒有阻止人民改善生活質量的步伐。

    從1996~2003年的房價增長與收入增長的情況來看，房價的增長速度遠遠低於居民收入的增長速度。住宅價格增長了37.8%，年均4.7%，而收入增長了75%，年均9.37%，約為房價增長的兩倍，只有2004年的房價增幅大於收入的增幅，自2004年的調控政策出台之後，連續幾年的房價增幅都在持續地下降（見表2-5）。

    表2-51996~2002年商品住宅銷售價格與居民收入對比

    年份    1996    1997    1998    1999    2000    2001    2002    2003

    商品房屋銷售價格（元/M2）    1806    1997    2063    2053    2112    2170    2250    2379

    商品住宅銷售價格（元/M2）    1605    1790    1854    1857    1948    2017    2092    2212

    人均可支配收入（元/年）    4839    5160    5425    5854    6280    6860    7703    8472

    資料來源：《中國統計年鑒2003年》和《2003年全國房地產開發市場景氣狀況報告》，國家統計局。

    2004~2006年，房屋銷售價格指數分別為109.7、108.4、106.4，2006年回落了兩個百分點；二手房住宅銷售價格指數分別為115、108.4、105.3，2006年回落了三個百分點。

    2007年一季度，雖然房價增長了5.6%，但城市人均收入增長了16.8%，遠遠高於房價的增幅，這只能說明房價收入比在逐年縮小，而不是逐年擴大。在確保人均收入增長的前提下，只要房價的增長小於收入的增長，那麼房價的上漲又有什麼不合理呢？又有什麼可怕的呢？人均收入的增長中難道不包括建築工人工資的增長嗎？

    天下豈有只許買房人的收入增長，而不許建房人的收入增長的道理？

    另一方面，土地出讓價格的增長幅度遠遠大於房價的增長幅度。如2007年一季度，土地價格上漲9.8%，遠高於房價5.6%的增幅。房價的增長大部分來自於地價的增長，許多城市的土地樓面價已經超過了1萬元/平方米。

    從2005年全國主要城市商品房住宅房價表（見表2-6）中可以看出，市場中盡管有大量高於銷售均價的樓盤，但除一線城市和發達地區外，

    商品住宅的普遍價格並不高。高於全國平均房價的只有六個省市（北京、天津、上海、江蘇、浙江、廣東），大部分省市都處於合理水平。

    表2-6全國主要城市普通商品住房房價核算（2005年）

    地區

    各地區住宅銷售面積

    （萬m2）    各地區住宅銷售額

    （億元）    銷售均價

    （元／m2）

    全國    49795    14986    3009

    北京    2824    1740    6162

    天津    1261    503    3991

    河北    1210    218    1804

    遼寧    2294    616    2686

    上海    2846    1906    6698

    江蘇    4209    1359    3230

    浙江    4546    1835    4037

    福建    1708    481    2815

    山東    3281    759    2314

    廣東    4236    1779    4201

    廣西    1416    265    1868

    海南    244    67    2744

    山西    610    112    1837

    內蒙古    921    128    1391

    吉林    597    108    1812

    黑龍江    1050    196    1868

    安徽    1686    348    2065

    江西    1351    186    1373

    河南    1539    255    1659

    湖北    1549    335    2164

    湖南    1592    227    1428

    重慶    1790    340    1902

    四川    2788    477    1711

    貴州    782    103    1312

    雲南    1208    244    2018

    西藏    4    1    2339

    陝西    849    164    1930

    甘肅    420    74    1760

    青海    105    18    1712

    寧夏    319    56    1764

    新疆    559    83    1491

    數據來源：國家統計局，國家發改委。

    只要房價增長速度低於收入增長的速度，再漲十年也不會讓房價收入比惡化，只會縮小兩者之間的差距。而可支配收入中並未計算不斷提高標準的住房公積金等社會保障性收入，更沒有計算84.6%的擁有私有住房家庭的存量資產在房價上漲中的升值額。當二手房交易價格增幅高於一手商品房的價格增幅時，這些存量資產的轉讓會對購置新房有更大的說明。

    在人均收入增長大大高於房價增長時，是否還會存在問題呢？答案是很明確的——會！

    從總體而言，盡管人們的收入增長超過了房價增長的速度，房價收入比在縮小而非擴大，但收入分配並不平衡，並且極可能是向中等以上收入的家庭傾斜。比如2007年一季度城鎮居民平均收入增長16.8%，但中等以上收入家庭的增長可能大於20%，而中等以下的家庭收入增長小於10%。

    於是，因一次收入分配可能形成的結果是，一部分人增加了住房的消費能力，而另一部分收入增長較低的人群則降低了住房的消費能力。因此，收入增長高者可以接受住房價格的上漲，而收入增長低者則難以承受，形成了兩極分化。

    解決這一矛盾的關鍵在於，政府提供的社會保障性住房能夠確保低收入家庭的住房權利，同時以貼息貼租政策解決夾心層人群的住房問題，當然也包括限戶型、限價、政策性租賃房等相關政策（我不認為現行的限價房有上位法的支援，但國家完全可以在審定住房法時給予上位法支援）。政府無法在一次分配中解決的問題，只能用二次分配來彌補，從而將房地產市場中無法解決的價格上漲趨勢轉化為市場只面對有消費能力的人群。

    只要社會保障到位，只要收入的增長大於房價的增長，則房價的增長並不可怕。我們不能想象，當中國的GDP總量和人均GDP快速增長時，房價不增長，除非大量地增加土地供給，並嚴格控制城市化進程。只要城市人均擁有的成套住宅總量始終少於城市家庭總戶數，房價就不可能不上漲。在城市家庭分化速度遠遠大於住房供給速度的情況下，短期內的政策所引起的價格波動並不能阻止房價的上漲。

    從人口結構看，中國的房價至少會再漲十年，從城市化速度和中國經濟的宏觀情況看，也許房價會再漲更長的一段時間。

    少數城市與地區的高房價，更多的是經濟的發展推動的，也包括外來購買力的支撐。公共財政制度的優勢必然吸引更多的消費向發達地區靠攏，互補中會抵消房價的上漲因素，因此發達地區的房價一定會高於不發達地區。

    （2007年6月20日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

---

　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。