《任我評說》 天亮不是因為雞叫

    自2002年之後，中國的房地產業經歷了連續數年的各種調控，其中包括大量的行政管理性措施，但從現行的行政法規條文來看，更多地不是依法治國，而是依章治國。

    僅舉幾例如下：

    一、我國並沒有有關經濟適用住房的性質、定位、生產與供給方式的立法，但《房地產管理法》中有明文規定，政府或國務院有權確定特殊用地和非商品房的社會保障性住房政策。這些政策房並非商品房，不受《房地產管理法》的管轄，自然可以由住房決定其供給政策，包括供給規模、供給結構、供給對象等一系列限制條件。

    但國務院的相關規章中並沒有明確規定經濟適用住房轉讓之後的適用法律。經濟適用住房“出生”時是依據國務院和政府管理部門的行政規章，但是實際上，各級政府在執行中都通過轉讓給這個不受立法保護的“新生兒”悄悄地動了“手術”，讓經濟適用住房經轉讓後變成了商品房。那麼，這個“手術”是誰授權或哪個法律給予保護的呢？

    如果經濟適用住房仍然在劃拨的土地上，不管如何轉讓都不改變土地性質或都仍在政府的控制之下循環，則不受現有法律管轄，而只受法律授權的國家行政規章管轄就行了。但如果要改變土地性質，轉為由現行商品房的法律管轄時，就應該有一個法律依據。

    《房地產管理法》中有對劃拨土地上房屋產權轉讓的明確規定，並有劃拨土地可以轉為出讓土地和進行商品房交易的規定，但其前提都是將土地先由劃拨用地轉為出讓用地（見第三十九條）。

    但經濟適用住房在轉讓後變成商品房的過程中，並非按此法律規定辦理，也許政府按此規定收取了補交的土地出讓金或收益金，但土地出讓給誰了呢？土地出讓合同的法律依據呢？

    經濟適用住房變成商品房的轉換無法律規定，既不是房隨地走，也不是地隨房走。《物權法》中有專門的“業主的建築物區分所有權”和“建設用地使用權”的章節，但找不到兩種土地性質的房屋共處一地的法律，也不知道如何區分建築物中這兩種性質的房屋的共有部分，兩種不同性質的土地與建築的權利是否相等並可混合，也不知道建築用地使用權證如何變更、轉換與收回。

    總之，我國並沒有一套將社會保障性住房分散的法律，不能完全改變土地使用性質並使之與出讓土地的商品化住房接軌。但現實中這種情況卻按地方規章普遍發生，依法治國也就變成依章治國了。

    二、《價格法》中對國家價格管理的權利進行了嚴格的限定，既有國家主導的政府定價權及政府指導價權，也同樣有市場定價權，那麼政府根據服務或產品價格管理的分類應各司其職，嚴格遵守法律規定。

    除《價格法》外，另有《房地產管理法》和建設部的“88號令”對商品房價格的管理做出了明文規定。可以明確地看出，中國法律體系中的商品房價格管理完全是市場調節價的管理制度，也就是說，商品房有市場調節的自由定價權，政府不得以各種理由進行行政干預。

    市場中的資產價格不會因政府的強制性限價而發生變化，不管限制的購買價格是多少，擁有者實際擁有的住房資產價格都不變，等於是用低價格享受著高資產的權利，並且可以通過轉讓再還原資產價格而獲利。

    從土地的價值最大化看，也許限價招標時政府已拿到了最高的土地出讓價格，這並不影響土地價值的實現。但土地的真正價值不僅是從政府的收益來體現，更多的是靠設計理念和建築本身的價值提升。限價會限制設計師的創造性和投資者的積極性，讓他們無心無力去挖掘土地的最大價值，而政府的最終損失則是因為這塊土地的限價而平抑了週邊土地的價值。

    當限價房否定了價值規律時，價格就不會對市場產生調節作用，那麼這種房價又會對經濟起到什麼樣的推動作用呢？要不要市場經濟就成了影響中國改革方向的重大問題了。

    三、為防止外資進入中國房地產業，某些誤以為房價會因為外國人購房而高漲的決策者們想出了許多限制外資購房的辦法，於是一些部門就聯合或單獨下發了一系列的文件。

    先是外管局與建設部《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，又是《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》等，但文件中卻有許多令人無法用中國現行法律來解釋的疑問。

    例如，我國的法律明文規定，如果境外機構在境內設立的分支機構、代表機構、辦事機構不是按公司法、三資法設立的，均沒有法人地位，也並非自然人，

    同時規定不動產登記的權利人應有法人或自然人的地位，那麼這些沒有法人地位的境外機構的分支機構或代表機構又如何持有房屋的不動產權呢？

    如果法律允許這些非法人機?持有不動產，而這些不動產產生經濟糾紛又需要通過中國的司法程序給予保護時，沒有法人地位的分支機構或代表機構又如何通過法院立案進行訴訟呢？如果這些分支機構或代表機構撤銷時，又如何轉移產權或進行市場交易呢？這一系列的問題又用什麼樣的法律給予保護呢？

    沒有人反對國家對市場進行管理和對外資進行限制，但卻必須遵守過去已經發佈過、至今仍未撤銷的法律，否則將使市場無所適從，也讓依法治國成為一句空話。

    四、《房地產管理法》中明確了“房地產開發企業是以盈利為目的的，從事房地產開發和經營的企業”。但市場中的部門規章卻要求以盈利為目的的企業承擔社會保障性住房的供給職能，並要求企業在行使法律賦予的盈利權利時承擔社會成本和道德成本，甚至還要承擔穩定社會的責任，那麼法律賦予企業公民的權利又用什麼來給予保護呢？

    出讓的土地要求在合同的約定期限內完成開發，但毛地出讓時的拆遷責任卻在法律與規則的不斷變更中無法實現，而法院卻在應對法律賦予的企業權利給予保護時躲在了輿論的背後；當城市的規劃管理部門因政策的不斷變化而要求開發企業修改設計時，卻不承擔因政策變化而給企業帶來的重複設計的經濟損失；當規劃部門因政策的變化拒絕受理規劃審批時，卻未計算因此而拖延的土地開發時間，更不用說企業已支付了全部土地出讓金的資金成本損失了。這個行政審批造成的拖延實質上是在消耗著消費者使用土地的年限，同時又讓消費者承擔著土地租金……

    已經按招拍挂的要求完成的設計與規劃卻要因政策的變化而修改，那麼出讓合同的契約是否雙方都應遵守呢？這種契約的法律保護是否在政策或部門規章的變化下失去了效力呢？

    每天清晨，公雞都會打鳴，於是一些人就誤認為是因為雞叫天才會亮，也因此才有了因為房地產商在叫“房價會漲”而引起房價上漲的謬論。實際上，當城市中沒有雞叫時天也會亮，太陽照樣會爬出來。

    天亮並不是因為雞叫，而是因為太陽系星球運行的自然規律。

    如果有了立法，不管是宏觀調控還是市場的價值規律在起作用，都應服從於立法。如果認為我們的法不合理，那麼就應修改相應的法律，而不是讓法律服從於階段性政策的部門規章，否則中國的經濟將陷入調來調去的漩渦之中。

    （2007年5月8日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。