《任我評說》 此類觀點不可取

    下編不得不說的話

    第一部分我到底為誰說話？

    “沒有人會否認房地產是高資金量、高風險與相對高回報的行業，但更多的人僅僅看到了房地產的高回報，而未看到其中的高風險，因此高回報就演變成了在社會上引起巨大爭議的暴利……當扣除所有的失敗與虧損之後，大約任何一個行業都成為暴利行業了。”

    此類觀點不可取

    2004年9月，某刊物上登了一篇文章——《土地資源要牢牢地掌握在政府手中》，我認為文中有許多觀點是不可取的。

    文中觀點之一：將香港的土地收益與內地的情況類比，寄希望於土地收入成為地方政府的第二財政來源。

    香港與內地是兩種完全不同的財政體系。香港依賴於高額的土地收入支撐財政支出，實現了幾乎以單一所得稅為主的低稅率制度。為什麼香港能吸引大量的外資並成為世界幾大金融中心之一？其重要的原因就是其稅收政策中的低稅率，並且這個低稅率中還有大量不在香港納稅的離岸公司。稅收無法保證香港特區政府的基本運行，於是香港用高土地收入轉代財政支出，也才能在土地的高成本之下用稅收優惠吸引外資。

    而內地實行的是高稅收制度，稅收已使各種投資的成本高於維持政府運行的合理支出，高於全球的平均投資成本。目前內地能吸引大量的外資進入，一是對外資企業實行稅收優惠政策；二是土地和勞動成本較低；三是衆多人口的市場容量。內地企業不存在稅收優惠政策，如果快速地提升土地的收益、加大生活與生產的成本，則不利於內地經濟的發展。

    投資者非常希望內地能在學習香港土地批租政策的同時，將其他稅率降為與香港相同的單一稅。試試看內地的財政是否能維持？如果我們的稅收體制不改，有什麼理由和香港的土地供給制度類比？把土地收益作為加大財政收入的做法並不可取，不懂的事就不要亂說。

    文中觀點之二：土地的增值收益不能再讓開發商拿走，下一階段就是要把開發商的土地收益拿回來。

    我不知道為什麼有人這麼恨內地的開發商，要真不想讓開發商拿到開發的利潤，最簡單的辦法就是消滅開發商。這樣就用不著發展市場經濟，也用不著天天苦惱地想辦法與開發商博弈，而是拼命地從開發商手中爭利了。想讓開發商投資幹活，又不想讓開發商賺錢，實在想不通。

    中國現行的金融政策幾乎讓開發商拿不到土地的增值收益。發達國家的金融政策使開發商可以用各種方式融資，因此他們會成為不動產商，將大量的物業用於出租，並隨土地和環境的改善取得物業的增值收益。而目前中國的開發商幾乎全部是將房屋當做即時商品，一邊生產一邊銷售，極少能產生大量的增值收益。開發商在取得土地之後到商品銷售過程之間，除政策的因素和政府投資的環境條件改善之外，靠土地的升值增加的收入是少量的。開發商提前交錢取得土地，政府收取了出讓金和市政費，難道不是用於改善城市環境、提高土地效益嗎?

    我們的土地政策規定，開發商在取得土地兩年內不開發的可以收回，開發商不可能靠土地儲備升值去發財。開發商在取得土地之後就開始計算土地使用年限，長存的土地會隨使用年限的縮短而貶值。開發商在產品開始銷售時就預交了土地增值稅，政府用稅收的辦法調節和限制了土地的增值收益，開發商怎麼能將土地增值收益都拿走呢？

    某些人大約認為房價只能是固定的，政府在固定的房價中利用土地的壟斷多拿了一些收益，開發商就會在固定的房價條件下少拿一些收益。豈不知當土地價格提高時，開發商和消費者對房價的預期將會改變，房價會隨著土地成本的提高和市場預期的改變而浮動。

    正是由於這種錯誤的認識，才造成了全國土地價格和房屋價格的高漲，才讓房價與居民消費能力之間的差距進一步加大。

    文中觀點之三：政府拿土地收益作為搞土地一級開發的原始資本，並更多地用銀行貸款解決政府土地儲備。

    我們可以算一筆賬，土地的收益能否滿足市場需求的儲備量，政府有多少舉債的能力，同時需要動用多少政府的部門與人力資源。因此，政府參與市場競爭一定是低效率的（否則就不用對國企進行改造了），一定是高成本的。

    正是在這種政府土地儲備的理論影響下，全國才出現了大量的違規徵地、占地行為；才出現大量的土地徵而未用的現象；才出現政府大量舉債之下的政績與形象工程。基础設施超前建設拉動的大量拆遷、徵地行為，也形成了暴漲的消費需求，進而拉動地價與房價的暴漲。

    如果可以用招標的方式放開土地一級開發市場，政府又何需動用土地收益和銀行貸款去進行土地儲備呢？按政府招標條件進行的市?化一級土地開發不就是政府的土地儲備嗎？

    開發商很想用招拍挂的方式拿到土地後就蓋樓，但事實並非如此。開發商拿到地之後還有立項、設計規劃、開工招標等各種審批，大約要半年到一年的時間。一級開發商根本不可能比二級開發商更了解市場，更熟悉產品定位，更不可能比投資者更能創造優秀的產品。

    文中觀點之四：由政府進行一級開發中的拆遷，避免開發商損害群衆的利益。

    政府是保護群衆利益的最後防線，因此，政府需要做的不是去委託或組織拆遷，而是應制定對群衆的財產利益和生命安全有效保護的法規，並同時用法規保護投資者的利益。政府不是去拆遷，而是去監督市場中的拆遷主體最有效地執行政府的法規。當政府從具體事務中脫離時，才可能成為公正的裁判者和執法者，才能保證政府行為在無利益追逐條件下的公正性和可信度。

    我不知道這篇文章是何人所作，但我知道其中的許多觀點是與市場經濟相悖的，許多觀點是目前市場中出現大量問題的根源。我提出這樣的看法是希望政府能正確地認識市場，並加強對市場的管理，而不是加大直接參與行為，這才是最重要的。

    （2004年9月28日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。