《曾經德隆》 悲壯的探行者(26)

    但正好在2003年7月，中央開始進行房地產宏觀調整，出台了第一個調控文件，也就是建設部的“121”號文件。對這個文件的出台，很多專家和房地產開發商並沒有更多的思想準備，僅僅以為就是一個適當提高行業門檻的文件而已。而我卻不是這樣認為。我認為應當是中國房地產行業變革的開始，是整個行業轉型的信號。也正是從這個時候開始，我產生了用金融的方式進入房地產業的想法，著眼於房地產金融的研究和參與。

    我首先讓團隊成員研究國外房地產開發模式和金融模式，同時，我們加強同嘉德信的溝通與交流，開始讓友聯產品總部的兩位同事研究友聯參與金融的方法。我們又積極與中誠聯盟旗下的中城投資有限公司產生頻繁溝通，並簽署框架性戰略合作協議，企圖建立中國具有操作意義的民營金融混業平台與中國最大的房地產投資開發機構聯盟的戰略合作模式。

    我還沒有進入德隆時，馮侖就向我介紹過創辦中誠聯盟的構想。當時，由於互聯網全面進入中國，利用互聯網開展商業創新的模式創意此起彼伏。所有人都在夢想著用英特網這一充滿無限想象的虛擬平台來創造一種用最小的成本做最偉大事業的生意模式。

    馮侖和王石他們的早期構想是：通過建立戰略聯盟*，與國內一大批房地產開發商形成契約關係，成為一個整體力量。這種整體力量每年都會產生規模化的徵地、投資、設計、策劃、採購（鋼材、水泥、設備、裝飾材料）、裝飾工程、建築、安裝、裝修、銷售、交易、融資等房地產產業鏈上的各種需求。通過建立中誠房網進行大量的網上信息傳播、招標、交易等方式，整體降低投資開發成本，提高效率，提高房地產行業的運營水平。這樣的構想，以馮侖、王石、胡葆森他們在中國房地產市場中的地位完全有這個號召力和領導力，只是由於互聯網的運用速度尚未跟上人們的思維與想象的速度，同時全球資本市場中的投機分子在互聯網中的投資實施戰略推出，納斯達克指數驟降，互聯網降溫，馮侖他們才調整戰略，將中誠房網“B-TO-B”模式改造成了由資本聯結的緊密合作與戰略聯盟結合的合作模式。

    “121”文件的出台提高了房地產開發商的開發成本，即在土地使用證等相關文件沒有辦完之前不能開工，銀行不予提供貸款，X工程沒有封頂之前不能銷售。這個文件的出台表面上看起來是將1997年啟動的鼓勵發展房地產業的政策作了改進，降低了開發商的槓桿使用比率，原來只需要不到全部投資的30%的資金就可以操作的房地產專案現在要提高到50%以上。許多自有資金實力不夠的小型房地產開發企業立刻遇到困難。這種市場環境下，房地產開發商的過橋融資模式立即產生。許多開發商拿到了土地，但因為沒有獲得土地使用證、建築規劃、建築施工許可證貸不了款。只需要一個短期融資機會。獲得融資，辦完手續後，銀行貸款很快下來，專案就可以啟動了。而德隆旗下金融機構最大的業務就是委託理財這種較高成本的產品。開發商此時最需要的就是這個，一筆三個月到半年的短期過橋借款，可以獲得15%～20%甚至更高的回報。而德隆金融委託理財的平均成本也只有12%左右。所以，友聯與中誠聯盟的單一合作空間也就出來了。但我的戰略則是希望友聯與中誠聯盟建立更為全面的房地產金融聯盟。中誠聯盟是中國最大的市場化房地產聯盟，友聯是銀行、信託、證券、保險、金融租賃等各種金融機構、金融產品最齊全以及豐富的綜合服務平台。友聯擁有了中誠聯盟，就擁有了整個中國房地產最大客戶群體，而中誠聯盟本身和聯盟成員都可以通過友聯獲得十分專業的全面金融服務。

    在我的戰略中，也是早有準備了。2002年，來自武漢的畢業於房地產金融的王珊被推薦來友聯工作時，我就告訴她：房地產金融的研究生很少，你現在來也沒有用武之地。先學習友聯模式，平時有機會多搜集各國關於房地產金融的信息、資料，研究中國房地產金融的運作模式。你的專業在友聯這個平台上遲早會派上用場的。王珊畢竟年齡太小，後來做了我的秘書，當時還沒有更多的商業意識。

    但“121”文件的出台，我認為是中國房地產市場商業模式轉型的開始。我立即起草報告，向唐萬新申請在產品總部內部成立房地產金融部。這個報告立即得到唐萬新的批準，並且告訴我：你現在沒有這樣的專業人才，很難做，但成立起來先研究吧，邊研究邊做。有幾個重要環節，一個是政府的土地儲備中心的金融服務怎麼做，另外一個空白市場是：銀行的按揭率只有70%左右，我們能不能做剩下的30%，買房子就可以做到百分之百的按揭。這個市場大得很。

本文摘自《對中國資本市場和民營企業的啟示》

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　　 王世渝作為中國最早的股份制改制、資本市場發展的參與者和德隆高管之一，以其親身經歷和多年的思考寫了這本《曾經德隆》，非常難得。有實踐、有理論的人和有實踐、無理論或者有理論、無實踐之人寫出來的東西差別很大，世渝應該是有實踐、有理論的這一種。這種感受、這種認識是一個不參與市場、不參與實踐，只知道站在市場旁邊對企業、對企業家指手畫腳的人寫不出來的。這本書的用意很清楚，它是希望借德隆事件讓中國去思考用什麼方式來造就中國的大企業和強大的金融業。