中國政策焦點核心（1）

　　中國的房地產市場在過去數年間蓬勃發展，已經引起了對房地產泡沫的嚴重擔憂，導致政府在2010 年開始收緊對房地產行業的調控措施，以降溫房地產市場並抑制房價。政府主要通過限制購房、對開發商實施融資和土地限制、以及鼓勵增加住房供應而抑制房地產過熱的情況。盡管對房地產行業的調控措施持續收緊，但房價仍顯示出明顯的彈性，引發了各個方面的擔憂（包括經濟、金融、財政、勞動力、社會和福利問題）。
　　因此，作為過去十年中國經濟增長的主要推動力量，房地產已成為中國努力構建更可持續的增長模式的關鍵。盡管長期住房需求基本上比較強勁，但中國中央政府、地方政府和房地產開發商之間的權力角逐構築了市場前景和信心。中央政府最優先考慮的問題是保持房價穩定，使大多數人能夠負擔住房成本並促使房地產市場穩步、健康地發展。另一方面，由於投資和銷售不斷增長，開發商對房地產行業的快速增長感到滿意，但對頻繁收緊措施感到失望，因為投資風險在波動的市場環境中不斷加大。地方政府的立場則在兩者之間： 一方面期待房地產市場健康發展，沒有泡沫產生；另一方面則過於依賴住房和土地銷售收入來支援因持續過度投資（特別是包括基础設施專案）導致的預算赤字。因此，中國房地產市場的漲落主要受到政策轉變和權力角逐的推動，最終將在實施更具市場導向性的措施之後步入健康增長的軌道。

　　徵收房產稅、增加住房供應是支援房地產市場健康發展的終極“黃金子彈”。習近平主席在11 月表明了他對房地產政策的觀點，這也是習近平自上任以來首次發表對房地產市場的評論，他強調市場導向性措施在解決中國住房問題方面的重要性，以及增加住房和土地供應滿足多種個人需求的必要性。他承諾將建設3 600 萬套保障房和棚戶區改造房，到2015 年占總住宅地產的比例達到20%。11 月下旬召開的中共中央十八屆三中全會進一步強調，將房產稅和土地改革作為主要的改革政策措施，預計在未來3~5 年陸續實現。同時，2014 年房地產行業的相關政策將繼續收緊，對泡沫和不均衡狀況擴大的擔憂持續存在。總體上，我們預計中國的房地產市場將保持增長，但態勢將更為謹慎，導致房地產行業重新洗牌。地方政府已出台新一輪的政策，抑制近期房地產市場的過熱態勢，以此作為短期解決方案。除土地改革和徵收房產稅以外，增加公共住房供應將成為最終解決方案。除此之外，中國人民銀行的緊縮措施與中國銀監會影子銀行業調控的加大，這些將推動開發商採取去槓桿化措施，使房地產市場步入健康發展之路。總之，中國的房地產市場有望得到更好地控制，並保持穩步增長，反映出經濟溫和复蘇，預計2014 年GDP 同比增長8.0%，而2013 年GDP 同比增長為7.7%。

11.3.1 穩健增長的房地產市場
1. “黃金子彈”將使房地產市場在長期保持穩定除土地改革以外，徵收房產稅和增加公共住房供應將成為最終解決方案。中共中央十八屆三中全會在“關於全面深化改革的重大問題”決定中著重強調了這兩項改革。（1）房產稅改革長期以來，房產稅一直是市場讨論的焦點，這被視為房地產市場降溫的終極解決方案。實施房產稅將增加持有房產的成本，導致住房需求下降，現有市場的住房供應增加，並最終使市場降溫。在全國普遍實施房產稅之前，房產稅的合法性以及相關支援性的技術基础設施是必須解決的兩個先決條件。因此，上述決定明確指出，中央政府將“加快房產稅的立法進程”、“促進保持適度的改革”並“建立房產和信用歷史的全國資料庫”。

1）房地產立法
　　根據國務院1986 年9 月頒佈的“房產稅暫行條例”，私人擁有的非商業性房產的房產稅目前受到豁免。因此，上海和重慶兩個房產稅試點計劃的合法性因未得到全國人大授權而遭到了質疑。在國務院重新授權地方政府進一步擴大試點範圍或在全國範圍徵收房產稅上也存在著法律漏洞。
　　《決定》中對於“立法進程”措辞的選擇意味著，解決合法性問題的方式有可能是通過全國人大常務委員會對房產稅進行立法，而不是通過國務院對《房產稅暫行條例》進行修訂。新法律立法一般需要兩年完成調研、起草和一系列投票的過程，表明了“加快立法進程”的必要性。預計頒佈房產稅法律的時間不早於2015 年。

2）開徵房產稅的技術準備
　　在缺少支援性的技術基础設施，比如全國性的房產所有權資料庫、擁有實際經驗的稅務官員以及透明、公平的房產估值體系，的情況下，徵收房產稅的可行性仍是一個問題。住房和城鄉建設部已建立了一個資料庫，到2012 年年底時已覆蓋60個大城市的住宅房產所有權信息。2013 年覆蓋的城市數量預計會增加到500個，但由於地方資料庫相互割裂，進展似乎比預期緩慢。中共中央三中全會之後，李克強總理在11 月下旬國務院的首次執行會議上宣佈，國土資源部將接管建設全國住房登記制度的工作，建立一個統一的資料庫，覆蓋包括住宅和商業地產在內的所有房產的申請、交易和登記。有關房產登記制度的詳細規定將在2014 年上半年公佈，旨在為建立全國資料庫提供指導。
　　此外，針對政府官員的房產估值培訓已悄悄展開。為期6個月的“國家稅務總局（SAT）房地產估值專業人士高級研讨會”課程從2012 年下半年起已在北京人民大學舉辦多次，目標人群是全國的稅務
局官員，旨在提高他們在房產估值方面的專業知識和經驗。2013 年的課程在今年10 月開課，主要課程包括房地產估值、房產開發和管理、建設專案成本估算。該課程的宗旨是為在全國範圍內徵收房產稅建立技術和人力資源儲備。

3）與房產稅改革相關的可能措施
　　房產稅改革的細節仍未明確。我們預計改革將包含以下特點。

4) 試點計劃的範圍將會擴大
　　試點計劃不會因合法性問題而停步。試點計劃的範圍逐步擴大有助於盡可能降低短期沖擊，並積累實際經驗。中國四個一線城市中的廣州和深圳已經完成房產稅草案計劃，目標是對新購房產徵稅。杭州、溫州和長沙也有望在近期內加入試點計劃之中。

5）有可能對全部新交易徵稅，也有可能對第三次購房徵稅直接對所有現有房產徵收房產稅有可能形成巨大的阻力，導致房地產市場劇烈動蕩。因此，採取漸進的方式，先從新交易或先從第三次購房開始，從而取得房地產市場降溫的同時面臨較少阻力的預期目標。

6）年度稅率可能會設定在0.5% ～ 2%
　　目前在上海和重慶兩個試點地區的房產稅率分別為0.4%~0.6% 和0.5%~1.2%。考慮到房產稅是一種持續性稅項，超過2% 的任何稅率都有可能給個人造成非常沉重負擔。7） 基於多個因素不同城市採用不同的稅率不同地區可能適用不同的房產稅稅率，這取決於多個因素，如必需控制房價、個人支付能力、人均GDP 等。
8） 針對多套住房的累進稅率
　　由於政府不希望抑制首套購房，有可能對擁有多套房產的人徵收更高的房產稅，從而進一步抑制投機。房產稅有可能為累進稅率，多一套住房，稅率亦相應地提升。

9） 將徵收出售房產的資本利得稅
房產的資本利得有可能面臨徵稅，從而抑制投機性購房。

10） 房產交易成本將會下降
房產交易的稅率目前保持在5.6% 的水平，這一稅率有可能會下
降，從而提高定價效率。

（2）農村土地改革
　　農村土地改革的主要重點，如《決定》所表明的那樣，是在市場的供給上。成功建立統一的農村建設用地市場將增加土地供應，而可能的小產權房自由交易將是通過增加房屋供應立即拉低房價的強有力的解決方案。減少建設用地交易的市場摩擦將優化土地資源的有效配置，並說明農村居民保留出售土地所有權的收入，提高他們的收入並促進城鎮化。
中國的城鄉二元經濟結構模式已導致發展失衡，城鄉地區的土地市場相對孤立。在中國的960萬平方千米的土地當中，可居住的土地面積不到200萬平方千米，根據全國人大2006 年以來設定的18億畝（1.2 億公頃）的紅線，其中很大一部分屬於耕地。中國的建設用地總計為3 300 萬公頃，其中不到10% 的部分為城市建設用地，用於住宅或商業樓宇的建設。城市建設用地供應不足已導致近些年“地王”頻現，從一開始就不斷推高房價。另一方面，農村建設用地的使用僅局限於鄉鎮企業，目前不允許轉讓或出售給政府以外的任何實體。對農村建設用地的監管過嚴已造成土地資源配置效率低下。

　　《決定》強調了“建立城鄉統一的建設用地市場”和“建立農村產權市場”，釋放農村地區建設用地供應的重要性。有關土地改革的主要政策包括以下內容。

1）城鄉統一的建設用地市場
　　這將成為土地改革中最重要的組成部分，因為允許了農村建設用地的直接出售。以前，在作為城市建設用地進行拍賣之前，農村建設用地必須先賣給政府，轉為國有土地。改革決定中已特別指出，“農村建設用地實行與國有土地同等入市、同權同價”，這意味著將取消先前對農村建設用地轉讓的限制條件，將在很大程度上增加市場的土地供應。

2）加快土地使用權記錄和登記
　　土地使用權登記是土地市場自由化的前提。土地使用權登記於9月份在河南省啟動，預計到2013 年將涵蓋全部建設用地和住房用地的30%。在河南省，1.7 萬個農村地區的房屋持有人已經獲得土地使用權證。

3）為城市地區的工廠搬遷至農村建設用地提供補貼
這項政策可能會在建立農村建設用地自由市場之後出台。工廠搬遷至商業價值更低的農村地區將有利於優化土地資源分配，增加城市地區的土地供應。

4）允許集體土地上房產的自由交易
農村集體土地上的房產或農民的住房用地目前禁止出售給非農村居民。城市快速擴張已導致了農村用地在城市地區的出現。隨著房價上漲，將小產權房非法出售給城市居民已經很普遍。到2010年此類房屋的數量已達到7 000 萬套。將集體土地上的存量房合法化將直接使住房供應潛力增加7 000萬套。

5）開始宅基地自由交易試點計劃
　　宅基地是分配給農民用於建設自有住房的土地。過去十年農民工數量不斷增加已導致宅基地空置率不斷上升。允許宅基地自由交易將增加在城市定居的農民工的收入並確保土地的有效使用。廣東省提出了允許鄉鎮地區的宅基地交易，相關文件已上報等待審批。

1. 地方政府針對房地產的短期緊縮措施
　　在3月1日中央政府出台“國六條”以抑制年初火爆的住房銷售之後，接下來的六個月政府沒有再出台後續的房地產緊縮措施。房地產開發商於是在秋季展開了新一波促銷並創造了“金九鑽十”的局面。這兩個月的房產銷售和房屋價格雙雙走高。9 月房產銷售同比增長了28%，相當於8 月份14% 的兩倍；而香港上市開發商的銷售則同比增長了44.4%。超過80% 的開發商到10 月份時已經完成了2013 年的銷售目標。9 月和10 月70 個主要城市的新房價格分別同比上漲了8.9%和9.6%。10 月廣州、深圳、上海和北京四個一線城市的房價分別同比上漲了20%、20%、17.8% 和16.4%。這種火爆局面在北京、上海、蘇州、杭州和南京催生了5 個新的“地王”，總價達人民幣431 億元。房地產熱潮加劇了政府對泡沫的擔憂，並引發了新一輪針對房地產市場的調控措施。由於從去年開始房地產市場的穩定正式成為評估地方政府業績的一項指標，除了中央政府在三中全會上強調的房產稅、土地改革以及增加供給之外，地方政府也出台了一系列旨在降溫房地產市場的嚴厲調控措施。一線城市深圳在10 月11 日出台了穩定房地產市場的“深八條”，北京、上海和廣州也分別在10月23日、11月8日和11月18日出台了相關措施。地方政府調控措施從一線城市迅速蔓延至二線城市，自11 月中旬開始，南昌、南京、沈陽、杭州和長沙等10 個省會城市均分別出台了針對房地產的緊縮措施。各地的具體措施詳見附表，總體上呈現出四個特徵。
● 增加供應經濟適用房並增加相關土地供應
● 增加購買二套房的按揭首付比例
● 對價格高於地方政府設定指導價的商品房暫停核發預售許可證
● 提高針對非本地居民的購房門檻
　　房地產市場預計將由於新的調控措施而暫時降溫。但就像以前的情況那樣，房地產市場會在政策影響消失後將重拾升勢。因此健康市場的建立必須依靠長期措施，特別是房產稅和增加供給等。地方政府的當前措施可以成為市場向長期機制接軌過程中的過渡手段，以減少市場波動。

3. 央行的緊縮措施與銀監會對影子銀行的監管
　　將推動開發商去槓桿化除了整體上對房地產市場的調控態勢，流動性和信貸的收緊也進一步促使開發商去槓桿化，從而營造健康的房地產市場。在公開市場操作上減少淨流動性的註入、更嚴格的信貸額度管理、更嚴格的信貸政策、根據《巴塞爾協議Ⅲ》而制定的更嚴格的資本充足率要求、以及對影子銀行的打壓均使得流動性狀況收緊，並提高了銀行同業拆放市場和債券市場的利率，這一趨勢將延續至2014年。銀間市場的上海同業拆放利率已受到今年中國人民銀行緊縮措施的嚴重影響。由於通脹上升和經濟持續复蘇，中國人民銀行自2013年二季度開始已通過在銀間市場減少逆回購操作以逐步收緊流動性狀況。由於中國的銀行嚴重依賴銀間市場的短期融資，中國人民銀行的流動性緊縮措施導致6月份發生了歷史上的首次流動性沖擊，上海銀間市場同業拆借隔夜利率達到了28% 的歷史新高。這個利率最終在幾週後隨著中國人民銀行註入大量流動性有所下降。10月份逆回購操作的暫停引發了另一次流動性沖擊，使得上海銀間市場同業拆借隔夜利率從1 月的2.31% 升至10 月的4.59%，並在此後一直維持在較高水平。
為了控制表外融資活動和通脹上升，我們預計2014 年中國人民銀行將繼續維持謹慎的流動性口徑。由於對助長房地產市場升勢的影子銀行的擔憂上升，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會在今年已經做出了很大努力以放緩貸款擴張速度和控制表外貸款。信貸政策特別是房產按揭和房地產開發貸款預計將愈加嚴厲。同時，正如中國人民銀行在2013 年三季度貨幣政策報告中提到的那樣，2014 年在貸款發放和規模方面會有更多的“窗口指導”，從而“穩定信貸狀況和促進結構優化”。11 月市場上傳閱著中國銀行業監督管理委員會的《商業銀行同業融資管理辦法》的草案（9 號文），最終稿預計將會很快出台，並在2014年2月開始執行。新規旨在通過禁止銀行提供或接受“顯性/ 隐形”的第三方金融機構信用擔保並要求銀行將同業拆借業務放回到資產負債表來大幅減少表外資產/ 負債的規模。它試圖消除“抽屜合同”，也就是銀行和其他金融機構（大部分時候是信託公司）簽訂的在監管範圍之外進行渠道融資的私下協議。這將減少銀間市場的融資規模，使得貸款人回歸信用貸款和資本市場等傳統融資渠道。除了控制人民幣貸款，中國人民銀行還加強了對外幣新增貸款的控制。5 月中國人民銀行出台了“關於加強外匯資金流入管理有關問題的通知”，規定中資銀行和外資銀行的外幣存貸比上限分別為75%和100%。這導致一些銀行暫停了外幣貸款，降低貨幣乘數則使得外幣貸款增速下降。
　　另一方面，債務融資一直保持強勁，尤其是自2012年11月IPO暫停之後，這種趨勢將延續至2014年。企業（尤其是未上市的國營企業）在銀間市場的債券發行變得非常活躍，因為其它融資渠道被更嚴厲的信貸政策和更嚴密的監管所封堵。在今年早些時候受到中央政府打壓之後，地方政府融資平台（LGFF）債券在10月份又開始發行。中國銀行間市場交易商協會近期將地方政府融資工具短期和中期債券的發行權擴大至省市級別以下的政府。上海一個叫陳家鎮的小鎮已於11月28日在上海證券交易所發行了人民幣8億元的8年期債券。
　　中國的銀行對債務融資的胃口也有所增加。2013 年1 月1 日生效的中國銀行業監督管理委員會《商業銀行資本管理辦法（試行）》要求將核心一級、一級和最低資本金分別提高至7.5%、8.5% 和10.5%，並將次級債務從其資本池中剔除。各銀行紛紛發行債券來滿足資本新規的要求。比如，中國銀行、中信銀行、光大銀行和民生銀行先後獲得了中國銀行業監督管理委員會的批準，將發行總額達人民幣1 322億元的債券。繼中國銀行之後，中國工商銀行也於11 月11 日被金融穩定委員會選為29 家全球系統重要性銀行之一，導致其最低資本要求將需要增加1% 的額外緩沖，從10.55% 增至11.5%。因此中國工商銀行很可能會象其它同行一樣在2014 年發行債券。貨幣環境收緊和債務融資要求提高，以及利率自由化步伐的加速預計會繼續推高2014 年的短期和長期利率。融資成本增加以及房地產政策調控將促使開發商去槓桿化和放緩發展速度，使得行業發展更加健康。

本文摘自《戰略轉型及全球重組》

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　　 本書多視角探讨當今中國經濟，從18個方面，提出中國未來在經濟、制度、社會和外交上應推行的新戰略，重組全球經濟格局。對中國而言，巨大的人口紅利優勢是否行將終結？“不干涉”的外交政策已過時，金絲手套下重拳如何出擊？結構性改革迫在眉睫，政府如何應對？全球貿易爭端加劇，世貿組織成就甚微，新一波特惠貿易協議如何打通壁壘？人民幣國際化進程又將怎樣依靠政策驅動自然推進？老齡化定時炸彈開始計時，中國是否也將面對長壽沖擊？地方債債台累累，誰是壓死駱駝的最後一根稻草？頁岩氣是否真的潛力無窮？放眼全球，通脹和公共性債務佔比過高的雙重壓力下，日本政府將如何突出重圍？美國制造業回巢是昙花一現還是星火燎原?中國投資者將如何在東盟蓬勃發展的資本市場中受益？……海通國際首席經濟學家最權威的經濟論著。