房地產決定美聯儲貨幣政策正常化（1）

　　在2009 年財政刺激計劃結束之後，美國政府和美聯儲已非正式確定了鞏固房地產市場的目標，旨在延長美國經濟复蘇的時間。這種基於房地產市場的經濟政策體現在政府積極地支援銀行和銀行重組以換取有利於居民的再融資環境，即“可負擔住房計劃”，以及美聯儲常規和非常規的貨幣政策。後者引發了抵押貸款利率急劇下降，導致房價再次反彈。這種反彈產生了正面的財富效應，在財政刺激計劃政策退出之時為個人消費提供了支援。從歷史角度來看，美國政府為重啟美國經濟的增長引擎而實施了過度寬鬆的貨幣政策。這樣的貨幣政策同時也引發了泡沫風險，鑒於可能存在新的泡沫，美聯儲需要安排量寬的退出，其最終決定在2014 年1 月開始行動。量寬退出最直接的影響將體現在房地產市場上。房價將伴隨著長期利率的逐步上升而軟著陸。房價增速的放緩不會損害居民消費的穩定性。非住宅投資預計足夠抵消與住宅投資貢獻度下降有關的負面影響，因為利率下降、利潤創新高、能源價格穩定、財政緊縮程度下降、外部需求增強以及國內需求保持彈性這些因素將提振資本累積。政府支出的負面貢獻下降也將有助於支援增長，預計2014 年經濟將同比增長2.4%，而2013 年同比增長1.7%。

11.2.1 美國經濟复蘇基於房地產市場回暖
　　美國的去槓桿化還在進行，美國居民債務占GDP 的比重在2013年第二季度達到81%，而2008 年第一季度為98%。與此前的危機截然不同的是，經濟复蘇並不是受債務驅動，但與之前反彈相似的是，房地產市場在支援消費方面發揮著核心作用。政府和美聯儲有意地採用了此種機制，但從定義上來看，這種機制難以控制。一旦房價和個人支出之間開始良性循環，這種機制將容易被濫用並催生新的泡沫。

1. 美國經濟政策的目標是促進房地產市場复蘇
在逐步退出2009 年的財政刺激措施之後，美聯儲奉行著包括多個量寬在內的非常規貨幣政策，這些政策本質上以房地產的复蘇為目標。美聯儲對國債和抵押貸款支援證券（MBS）的購買使得抵押貸款利率急劇下跌，進而重新啟動了融資活動，最終促使了房價回升。與之前的幾次危機類似，美國經濟复蘇主要受房地產市場回暖帶動，其原因如下。

● 那些房貸價值超過房屋價格的房產持有人並未搬離，主要原因是出售房屋會產生巨大損失。一旦房價趨穩，這些居民就能夠向就業前景更樂觀的地區轉移。房地產市場的穩定因此在危機之後的勞動力市場調整方面發揮著重要作用。勞動力的流動性仍是美國經濟的一大要素；
● 房價回升已導致違約率下降，信貸比重上升。因此，房地產市場的穩定對鞏固美國銀行業至關重要；
● 房價不斷上升已形成了正面的居民財富效應。隨著勞動力市場緩慢复蘇，這形成了新的收入來源，因此支援消費和增長。此次危機之後，居民消費成為了美國經濟的主要增長來源；
● 房價上升也在穩定地方政府和各州預算方面發揮了關鍵作用。它們的財政收入嚴重依賴房地產交易相關稅收。與仍處於緊縮狀態的聯邦政府形成鮮明對比的是，地方政府和州政
府已經重啟招聘活動，為各自的經濟提供更多的支援。

2. 基於房地產市場的成功复蘇形成了潛在泡沫
非常規的貨幣政策非常成功地推動了房價上漲和美國經濟复蘇。但是美聯儲大規模註入流動性已促使投資者承擔更多風險。數個行業處在潛在泡沫的影響之下。這些潛在泡沫表明了為什麼必須退出量寬。需要抑制美國過剩流動性來控制的四大風險因素如下。
● 消費信貸。獨立貸款人在向有不良信用評分的個人分配貸款時承擔的風險越來越多。汽車貸款專業人士或報紙所提供的數據顯示，2013 年幾乎30 % 的汽車貸款分配給了信用評分低於500 的個人（680~719 之間為良好的信用評分，500~579 之間為不良的信用評分，低於500 為極差的信用評分）。學生貸款的風險也不斷增加。平均而言，根據美國教育部的數據顯示，2013 年第三季度14.7 % 的借款人在償還其聯邦學生貸款的前三年違約，而2012 年第三季度這一比例則為13.4 %。此類資產仍可證券化，以吸引渴望收益率的投資者。控制過剩流動性的目標範圍也涵蓋其他經濟部門；

● 房地產投資信託。監管機構和美聯儲已經對房地產投資信託感到非常擔憂。自2011 年下半年以來這些信託持續跑贏大市。由於自2013 年6 月以來利率逐步攀升，這些信託的表現已不如從前搶眼。但是，此類信託的估值可能依然偏高，並成為美國銀行業體系穩定性的風險之一；

● 高收益債券。美國高收益債券市場已經逐漸過度擴張。盡管如此，流動性高企導致信用利差仍保持在低位水平，由此形成對高收益產品的偏好。美聯儲已經表示出對此問題的擔憂。

本文摘自《戰略轉型及全球重組》

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