全球房地產前景觀

　　美國、中國和歐元區同時面臨類似的挑戰，既要採取措施抑制過熱的房地產市場避免歷史錯誤再現，又要不影響其作為复蘇與穩定重要槓桿的角色。政策制定者和國際投資者在尋求房地產作為財富有力來源也同時是潛在不穩定力量的邊界的過程中優化決策。房地產相關的議題主導了全球領導人的話題。美國量寬退出將會是對2014 年全球流動性以及經濟复蘇最具影響力的事件。美國房地產市場將成為衡量及預測量寬退出的多棱鏡。在中國，房地產是週期性政策與結構性政策交點的核心所在，對於政府抑制產能過剩、轉變經濟增長模式、監管銀子銀行、消除不平等具有指標性意義。在歐元區，房地產對抵抗通貨緊縮至關重要，因為房地產在過熱的北歐各國和低迷下的週邊國家體現出相當的不對稱，這使歐洲央行貨幣政策成為穩定增長和物價的利器，而其自身也是促使經濟再平衡的重要渠道。
　　在美國，房地產是影響貨幣政策常態化的步伐與形式的決定性變量。房地產在經濟复蘇中扮演著重要角色，也是美聯儲推遲退出證券購買的主要因素。美聯儲最終決定在2014 年1 月開始退出量寬，財政不確定性在兩黨就美國政府預算達成協議後大幅下降。勞動力市場的穩步复蘇將促使美聯儲在每次聯邦公開市場委員會會議上作出減少每月資產購買額度100 億美元的決定。量寬因此預計將在2014年12月正式結束。在此背景下，美國房市預計會軟著陸，因為長期利率在失業率及違約率下降、信貸條件放寬以及房地美和房利美复蘇的背景下會更平穩的上升。房價會繼續上升但增速有所放緩; 居民消費也將會因財富效應減少而溫和放緩。另一方面，非居民投資將可能加速擴張，得益於活躍的收購兼並機會、良好的盈利能力與企業充足的現金。總體而言，美國經濟增長將保持一個良好態勢，預計GDP 同比增長將從2013 年的1.7% 上升至2014 年的2.4%。
　　在中國，房地產是週期性政策與結構性政策交點的核心所在。盡管政府宣佈了一系列限制購買與增加供給的調控政策，房價依然保持強勁的上升勢頭。地方政府已宣佈了新一輪的調控政策作為解決近期房地產熱潮的短期對策。土地改革、增加公屋供給與開徵房產稅將會是最終的解決方案。央行的流動性緊縮與銀監會對影子銀行的監控將促使開放商去槓桿以促使房地產市場的健康發展。總而言之，中國的房地產市場預計將在更好的監管之下保持穩健的增長態勢，反映了經濟的溫和复蘇，GDP 同比增長將從2013 年的7.7% 上升至2014 年的8.0%。
　　在歐元區，房地產复蘇是抵禦通縮的有力屏障、實現再平衡的重要渠道以及推動經濟增長的新動力。歐洲央行將可能通過長期再融資操作（LTRO）、證券購買、存款利率來註入新流動性，因為通縮威脅已促使歐洲央行在貨幣政策上採取更為激進的立場。德國及北歐等最為穩健的經濟體將面臨過度擴張的貨幣條件，對有些地區的房地產泡沫擔憂也逐漸上升；而週邊疲軟國家的新高失業率、持續虧損的銀行、緊縮的信貸條件緊縮將使它們的复蘇進程緩慢。這些不對稱因素將促成歐元區內部的“再平衡”，擴張經濟體的消費加速增長將促進他們歐元區對手國家出口大幅回暖。總體而言，我們預測歐元區2014年GDP 同比增長1%，其在2013 年同比下跌0.4%。
　　2014 年全球房地產和增長態勢促使全球資產重新配置。全球流動性緊縮將觸發資本從印尼、印度、土耳其等脆弱新興經濟體外流，而美國、中國與歐洲將因為強勁的基本面和恰當的結構性改革而保持相對吸引力。我們預期人民幣和美元保持升值，而日圓將出現大幅貶值。從債券到股票的風格轉換將是另一個趨勢。美國股市在2014 年將有不俗表現，得益於上市公司的高盈利性、充沛的現金以及活躍的收購兼並。政府債券將可能在全球範圍內遭遇重創，歐洲國債因與美國國債的高相關性更為拖累。伴隨著利率的上升，可轉債將在全球範圍內受到青睞。另類投資而言，通過直接購買或者間接持有房地產相關金融產品形成對於英國、德國、丹麥、瑞典和西班牙住房市場的敞口將會是非常有前景的投資機會。

本文摘自《戰略轉型及全球重組》

---

　　 本書多視角探讨當今中國經濟，從18個方面，提出中國未來在經濟、制度、社會和外交上應推行的新戰略，重組全球經濟格局。對中國而言，巨大的人口紅利優勢是否行將終結？“不干涉”的外交政策已過時，金絲手套下重拳如何出擊？結構性改革迫在眉睫，政府如何應對？全球貿易爭端加劇，世貿組織成就甚微，新一波特惠貿易協議如何打通壁壘？人民幣國際化進程又將怎樣依靠政策驅動自然推進？老齡化定時炸彈開始計時，中國是否也將面對長壽沖擊？地方債債台累累，誰是壓死駱駝的最後一根稻草？頁岩氣是否真的潛力無窮？放眼全球，通脹和公共性債務佔比過高的雙重壓力下，日本政府將如何突出重圍？美國制造業回巢是昙花一現還是星火燎原?中國投資者將如何在東盟蓬勃發展的資本市場中受益？……海通國際首席經濟學家最權威的經濟論著。