尴尬的會所

    這幾年的房產開發，基本上有一定規模的商品住宅樓盤都會規劃設計一個會所。有的甚至還會配雙會所，會所裡面基本配備些社區生活中常用的健身房、乒乓室、桌球室、網球場、咖啡廳、美容院、幹洗店、花坊、便利超市等，再高級一點的會所就會配室內遊泳池。

    誠然，在預售大行其道的今天，會所的配置更像是未來生活造夢的工具，小區配上會所，就會給購房者未來的生活增加更多的夢想，房子的銷售也會更加順利一些。

    可是，隨著一個又一個小區成為現房，投入使用，越來越多的會所成為尴尬的“雞肋”，真的是食之無味，棄之可惜。對於大多數中小規模的小區而言（基本在20萬平方米以下），其本身的住戶並不能維持會所配套的正常運轉，開發商當然不會主動去背這個包袱，無償委託給物業管理經營是大多數開發商的選擇。物業拿到這個燙手的山芋也很頭痛，雖然是無償使用，但運營上總是要有成本投入的，除了必要的人工、水、電，甚至空調的破損維護也是不小的開銷，大多數物業的做法是把有些功能低價再租給商家承包經營。承包經營者自然是唯利是圖的，雖然租金便宜，可是生意畢竟一般只能賺些微利，投入當然不會大，所以常常會看到大多數的會所健身房的設施積滿了灰，壞了也不會去修，桌球桌越來越殘破，也不換新的，咖啡廳只雇一個外來妹，菜單上很多菜也是沒有的，日積月累，小區居民再也不去會所了，逐漸形成惡性循環。有室內遊泳池的小區就更惨了，索性就把遊泳池的水抽幹了，擺著吧，除非到夏天再放水，因為水不用加熱，成本低呀。

    在中國這麼多城市觀察下來，除了個別超大規模樓盤的小區會所呈現欣欣向榮的景象外，大多數的會所都是死氣沉沉的。造成這種狀況的原因主要是大多數樓盤的會所都放在小區的內部，單靠小區內的居民無法支撐起會所日常的主要運營的，同時，由於地理位置所限，會所又無法對外經營。而事實上，從住戶的內心而言，當然希望小區有配套的多種社區活動設施及服務設施。但這些設施或服務起碼要達到市場上基本的經營標準，否則即使有了這些設施或服務，住戶也不見得會感興趣。所以會所的最佳生存之道應該是以較低的租金能對外經營（租金的收入又可以補貼一些物業管理的費用），同時要求承租方對小區的居民給予較大的優惠政策作為低租金的條件，這種做法既可以盤活會所經營，又方便了小區居民。

    這就對會所的位置提出了要求，開發新的樓盤，在規劃方案時就必須把這些因素考慮進去，我公司的建議是：

    一、除非是規模達到50萬平方米以上的小區，否則，會所位置佈局一定要結合小區的主入口一起設計，主入口一方面是小區居民今後的主要出入口，同時也一定要緊鄰馬路，這樣會所既能更好地為居民服務，又方便對外經營。

    二、取消大會所設計，增加商鋪型會所設計，除了一些如健身房、乒乓室等功能放在會所內，其他如花店、幹洗店、便利超市、咖啡廳等盡量設計成沿街商鋪，這些商鋪當然不要對外銷售，但由於是商鋪型的設計，又在小區主入口且租金不高，所以一定很容易招商吸引一些品牌商家進駐小區。這樣會所的層次也提高了。

    相信只有這樣的做法才能彻底解決“沒有會所不利於銷售，有了會所又會成為雞肋”的矛盾。

    

本文摘自《地產營銷人必備之兵法》

---

　　 本書的目的更多地在於啟迪和思辨，了解問題的關鍵所在，至於解決的方法實際上可以多種多樣，如何解決需要針對每一個具體個案不同而採取不同的方法，但當你掌握了解決問題的核心要點，方法自然就會想出來。
希望這本書能給每一個房地產從業人員有所啟迪和說明，也希望這本從房地產實戰一線總結出來的書能成為大家今後實踐的工具書，當遇到困難時拿出來看看，並能從中獲得啟發。