房型設計怎樣事半功倍？

    一個房產專案的規劃方案中，總平面佈局、道路系統、停車系統、立面、房型等諸多要素都是重要的，但重中之重當屬房型的設計，因為房型和消費者的生活直接挂鈎，它們的聯繫實在太緊密了，所以房型的設計是房產建設中最重要的考慮因素之一。

    多數情況下，在專案完成擴初,做施工圖前，開發商往往會對專案的每個房型進行審核，營銷部門或代理公司也是在這期間介入方案最多的。在房型的審核過程中，通常會對每個房型進行仔細的推敲：房型的總面積是否在市場需求範圍內？公共面積的分攤是否精簡？房型內有否浪費的面積？各功能空間的動線是否合理？各功能空間的開間和進深是否合理？各功能空間是否配置合理？若是大房型，主人房有否配更衣室、佣人房，有否儲藏空間，等等。

    中國房地產市場化十餘年來，房地產行業取得了長足的發展，行業成熟度日益提高，產品日益成熟，房型日益完善，更加註重人性化，更加關註消費者的需求。但即便如此，很多樓盤在交房後，還是會有許多細節考慮不週，還是會留下一些遺憾，而這些遺憾往往會導致客戶裝修時產生資源浪費以及其他裝修難題。比如：有的廚房門洞朝著入戶門，客戶想封掉做個鞋櫃，把廚房門朝餐廳的這一面全部打開，卻發現這道牆是承重牆，無法打掉；有的衛生間初看面積足夠，但內部空間不合理，市場上買的浴缸放不下，只能改成淋浴房；有的衛生間馬桶的下水道位置不合理，放在那兒無法開門，但要移動下水道卻有很多困難；還有的弱電管線根本佈置不合理，幾乎全部作廢，客戶只有自己重新佈線……

    這些細節的考慮不週，不僅會增加今後的裝修難度，還會造成很大的浪費。有的牆索性不砌，客戶反而更歡迎。別看一堵牆只省了一點錢，一個小區這麼多房子都省了錢，積少成多也是一筆不小的費用，又省錢又辦了好事，豈不一舉兩得。

    那怎樣才能盡量減少這種差錯或遺憾呢？作為專業的房地產營銷代理機構，十年來，新聚仁接觸了各種各樣的房型，對消費者的需求也比較了解，經常站在消費者今後使用的角度上提一些合理的修改建議。

    我們的經驗是：首先，請專業的室內設計公司提前進入規劃設計流程，對每套房型實施室內裝修設計。當然進入的時間節點很重要，現在有的開發商在做樣闆房或銷售房型家具配置圖的時候才讓室內設計公司介入，這時已經太晚了。最佳的介入時間應該在擴初初稿完成後、施工圖制作前，並在營銷部門提出第一輪修改意見、設計院拿出房型第二稿後，請室內設計公司進入第二輪房型意見深化，這個時機是最好的。

    其次，室內設計公司提出的意見不僅要針對房型平面佈局的不合理方面，還要包括承重牆的位置，各種弱電、強電或管線的位置等。通過室內設計公司這一輪修改後，房型設計上的一些細部缺點基本上會暴露出來，然後再在施工圖繪制過程中加以改進，這樣的房型今後的遺憾會減少很多（當然不可能沒有任何遺憾）。

    雖然這樣做會使設計的週期略微長一點，但慢工出細活，況且房型上處理合理，反而會節省成本，客戶以後敲掉返工的事情也會少很多，這也是對資源的節約。所以說，讓室內設計提前介入房型設計實際上是房型改良中一個事半功倍的好方法。

    

本文摘自《地產營銷人必備之兵法》

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　　 本書的目的更多地在於啟迪和思辨，了解問題的關鍵所在，至於解決的方法實際上可以多種多樣，如何解決需要針對每一個具體個案不同而採取不同的方法，但當你掌握了解決問題的核心要點，方法自然就會想出來。
希望這本書能給每一個房地產從業人員有所啟迪和說明，也希望這本從房地產實戰一線總結出來的書能成為大家今後實踐的工具書，當遇到困難時拿出來看看，並能從中獲得啟發。