命題作文(3)

    七、專案規劃設計要求

    基於專案前期市場調研、客戶層需求分析的成果，要求設計院在設計本專案方案時要突出專案產品的整體定位，塑造專案領先超前的產品形象，同時，充分考慮目標客源喜好度、需求標準，從專案自身條件出發，因地制宜，為專案量身定做一個集新型、風情、野趣、生態、高附加值產品賣點於一身的地產典範。

    （一）規劃設計要求

    1.確定專案開發的物業形態

    要求深度挖掘專案地形、容積率以及其他技術經濟指標的自身優勢，結合市場供需平台，以高瞻的發展思路，從實現土地價值利潤最大化提升的戰略目標出發，我公司研判結果，要求以“聯排別墅+高層”組合物業形態，利用“別墅”產品拔高產品定位檔次，選擇聯排容積率可以控制到0.7的別墅產品，目的減輕容積率下降為後期公寓帶來不必要的規劃壓力。

    從產品占地利用率研判，聯排別墅體量最大化，將帶來主要用地面積集中以別墅類低密度產品形式出現的空間效果，容易給客戶營造一種低密度社區的特色沖擊。對專案品質、定位、客戶群的提升帶來有力支撐。

    2.1.2容積率下解決規劃排佈低密度大盤社區問題

    滿足上海本地客源居住習慣的排佈手段。地塊北侧佈局高層建築，南侧佈局聯排別墅，形成南低北高的總體格局；聯排別墅和高層建築相對獨立，形成獨立的別墅區，提升別墅區的私密性和價值感。

    通過物業配比的界定，做足容積率（1.2），遵守戶型面積比（50/90）的政策規範，實現專案地塊價值最大化。要求：聯排別墅建築面積約13.5萬平方米，占總建築面積的44%~45%；做足別墅區容積率0.7，盡可能做多別墅體量；其餘高層部分，建築面積約16.15萬平方米，占總建築面積的56%~55%。

    3.借助道路系統解決低密度社區的停車問題

    聯排別墅區：（1）考慮系統排佈的經濟性，考慮南北住戶共用道路帶來私家花園受損問題，要求車道不宜平均分佈，滿足北入戶消防規範最小建築退道路間距，壓縮北入戶與車道距離，在有效建築間距內保證南向花園進深最大化，最大程度增大庭院面積。（2）除主要車行道路外，宅間二級車道全部做到：“地下化”，建築總層數3~4層，地下回填１層，（實際地面2~３層）除主要車行道路外，宅間車道及車庫實現“地下化”；宅間車道上面頂蓋覆土，地面層形成完全獨立的人行步道系統；私家停車庫上面覆土，地面層形成私家花園，與地下層局部挑空私家花園共同形成立體花園。

    高層區：合理的交通流線設計，即人行優先，車行不干擾居住環境，做到人車分流。交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護等需要，突出簡化車道、註重綠化的設計特色，真正做到以人為本的設計初衷。

    （二）戶型設計要求（僅針對別墅）

    1.配置以市場需求面積段為主導

    從市場需求和別墅舒適性出發，要求本專案聯排別墅套型面積控制在200~250平方米，適當佈局280~300平方米大面積端頭戶，主力戶型：200~220平方米，占36.3%；240~250平方米，占40.7%；由於整體上控制了別墅套型面積，聯排別墅總建面只增加了0.3萬平方米，達13.5萬平方米。

    考慮到後期銷售，要求聯排別墅端頭戶和中間戶拉開面積差、銷售總價，中間戶200~220平方米、端頭戶240~250平方米，或者中間戶240~250平方米、端頭戶280~300平方米，同時遵循整體上沿外圍道路佈局小面積、別墅區內部佈局大面積的原則，實現地段價值最大化，同時利於專案的後期銷售。

    2.戶型結構要求

    結構創新、空間高附加值、外形類獨棟的別墅戶型；主要功能要求將以下表為基準，滿足別墅居住功能舒適度的前提下，通過格局、高贈送比率來實現設計的創新賣點，如下表所示面積段戶型功能客廳地下車位

    數量門玄關廚房花園露台主卧200~220

    平方米240~250

    平方米4房4+1房層高

    3.9米天窗採光轉角天窗

    採光2入戶大門

    雙開1.8~2米獨立中西雙

    廚房地面適中地面適中南向二

    三層書房/

    衣帽間 /

    衛生間/

    露台280~300

    平方米5房下沉式天井採光主卧1?5米子母門局部地下，下沉，南向獨立面積

    （三）景觀設計要求

    公共景觀：追求景觀託斯卡那園林自然、生態、野趣的風格特色，以纯自然的手法打造花園中生長出來的別墅；註重人工雕琢的痕迹帶來的別墅生活情調。利用矮牆、綠籬、喬木三層空間的圍牆處理手法，阻擋行人視線的同時豐富景觀空間的層次感；保證綠化的深度、密度、厚度，體現私密性和舒適性；綠化結合南加州風格小型藝術小品，陶土磚鋪路、黃土磚階梯小徑，兩旁人工修剪整齊的綠化，自然中透露出雅致的文化藝術氣息。

    私家景觀：還原私家自然、原味的園林特色，以其個性化、差異化的設計理念，增加產品賣點、增加其抗風險力度。

    入口木栅門，藝術陶土花壇，裝點優雅生活；植栽綠化圍合別墅，每戶考慮送（1~2株）銀杏、法國梧桐等（7~8米以上）大喬木；中底層綠化考慮輔以紫薇、蒙古栎等灌木，結合薔薇、月季等花卉，豐富多層次綠化景觀，摒棄生硬實牆；戶與戶之間要求考慮邊侧留有1.5米寬的私家入口，景觀裝飾要充分考慮每戶私家花園的私密性、入口設定磚台、盆花起到有效的特色標識作用。

    （四）立面設計要求

    在建築表現上追求濃厚、纯正南加州風情，自然質樸、寧靜優雅，散發出濃郁、輕鬆的南加州藝術氣息。黃白牆衬託出紋理考究、倒角切割整體的面磚，人工修建，講究整齊的鋪砌手法；紅土磚代替文化石，不同於鄉村南加州的粗犷、隨意，更具城市別墅的細膩質感；手工制造的陶土筒瓦，更體現建築的珍藏價值，色彩變化豐富而又自然和諧；南加州風格拱形門廊，建築空間與室外空間自然、巧妙過渡；南加州風格馬蹄窗，結合精美鐵藝，倒角、套邊等細節處理，強化南加州風情特有的情趣，一種精致的貴重。

    （五）高層區產品定位及規劃設計要求

    1.產品定位

    延續專案整體南加州風格調性，塑造高品質南加州高層建築景觀。

    2.高層立面設計要求

    整體建議：體現輕鬆、明快、細節豐富的加州風格，與別墅區風格相協調。

    細部建議：

    頂部：採用退台手法，增加屋面的變化層次，屋面採用加州陶土筒瓦。

    中部：應用大量別墅獨有的建築符號，豐富山牆處理，營造獨特建築風情。

    底部：採用石材基座，提升建築品質感。

    3.高層房型設計要求

    在“50/90”政策要求範圍內，高層房型可以考慮大面積戶型（約5%~6%），實現高層房型“別墅化”的產品特徵延續：朝向別墅區的第一排高層建築底層、頂層房型“別墅化”，底層房型贈送地下室、私家花園，頂層房型复式化、退台處理，打造复式空中別墅、頂層，體現專案別墅區高層房型的高舒適性。

    高層主力戶型：90平方米以下小面積戶型，體量比約50% ，其中要求90平方米3房（約30%）和80平方米2房（約20%），以3房為主差異化未來 “70/90”小戶型主力市場的正面競爭。

    針對90平方米以上常規戶型，要求創造一定的附加價值，如雙層挑高露台、可封閉大陽台、大落地凸窗等，最大限度創造專案高贈送比率的創新賣點。

    設計任務說明：

    以上設計任務要求主要侧重於別墅部分，就其整盤規劃將主要解決地塊整體方案報批規範、合理的客觀問題，希望設計師從創新角度出發、配合專案定位目標，重點對別墅部分的規劃、戶型、環境、立面包括高附加值、高品質感等產品點做出可行性的設計方案，以保證專案銷售階段去化風險最小化，實現開發利潤最大化的共贏目標。

    

本文摘自《地產營銷人必備之兵法》

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　　 本書的目的更多地在於啟迪和思辨，了解問題的關鍵所在，至於解決的方法實際上可以多種多樣，如何解決需要針對每一個具體個案不同而採取不同的方法，但當你掌握了解決問題的核心要點，方法自然就會想出來。
希望這本書能給每一個房地產從業人員有所啟迪和說明，也希望這本從房地產實戰一線總結出來的書能成為大家今後實踐的工具書，當遇到困難時拿出來看看，並能從中獲得啟發。