做好總導演(1)

    前面講了，一個專案在起步端一定會有設計任務書，而且這個任務書要有明確的命題，接下來就是怎麼執行了；這份任務書有點像一部電影開拍前的故事情節大綱，但要完成電影還有大量工作要做。

    一部好的電影一定缺不了好導演，一個好的總導演要能根據特定劇本需要，將各類專業人員包括編劇、攝影、演員、道具、化妝等合理整合起來，緊密圍繞故事情節，齊心協力完成影片制作。

    房地產行業是個資源整合型行業，而這個資源整合說到底也就是人力資源的整合，就是要將各類擁有專業知識的人才合理有效地搭配在一起，組織成一個高效的專案團隊，繼而生產出能滿足特定消費者需求的住宅產品並銷售給客戶。在整個房產開發的過程中，發展商扮演的角色是組織者、管理者，是總導演。

    前面我們講一個樓盤在規劃前應做好產品定位，明確其目標客源並確定樓盤的內在靈魂和居住文化，然後整合相應的建築設計院、景觀設計公司及室內設計公司協同運作，使產品最後呈現預先設定的效果。這些說起來容易，但做起來卻不一定容易。實際操作中，往往存在兩個問題：一是有些開發商在規劃或景觀設計時喜歡與熟悉的設計公司合作。有過良好的合作經歷當然不錯，可值得註意的是：設計院和景觀公司並不是全能的，就如同沒有什麼病都能看的全能醫生一樣，必須要根據不同的病去找不同的醫生。房產設計也是這樣，有些公司擅長做公建類的設計，有些則適合做現代感的，有的擅長歐式建築，也有的擅長北美風格，有的擅長做高層，有的擅長做別墅。景觀設計同樣如此，有的景觀公司擅長做中式園林，有的擅長做自然生態型園林，有的擅長東南亞風情園林等等。如果你要塑造的樓盤風格是該設計公司不擅長的，出來的結果就會顯得不到位。比如有很多建築師根本沒去過國外，卻要操作一個意大利風情的社區，這樣的設計肯定大打折扣；有的設計師從來沒住過別墅，卻要做別墅的設計，那麼他對內部功能、空間的理解肯定也是不夠的。雖然他們也會翻抄各種資料，但在細部的把握上一定會有偏差。這方面出問題的專案實際上有很多。

    第二個問題是必須要求建築設計院、景觀設計公司和室內設計公司在“同一命題”下做功課，也就是說，他們必須圍繞同一個故事情節線索演戲，不能各做各的。同樣，大堂的設計風格，會所、樣闆房、售樓處的設計風格，甚至一些小品裝飾也是如此，各個環節必須在同一種文化內涵中相互配合才能呈現出最好的效果。當然，這里也有一些方面要註意，比如境外的設計院雖然在風格概念上把握較好，但房型往往不適合國情；景觀設計時在樹種的選擇上要考慮當地的氣候，如果由本地的一些設計院配合並完成施工圖的工作會更為理想。同時由於這當中牽涉不同類型的發包，開發商內部會涉及不同的人或不同的部門，相互之間必須圍繞同一方向多溝通，最好有個總協調和拍闆人，也就是總導演，進行統一整合才不至於出現偏差。我們經常會看到這些情況：小區的入口大門及廣場與建築立面風格完全不協調；現代的立面卻搭配了歐式風格的會所及大堂裝飾。其他的諸如大到景觀與建築風格不統一，小到小品、信報箱、垃圾桶、指路牌的風格不統一，這些都是開發商各部門相互獨立操作或是總導演未能在全局上統一考慮而造成的結果。所以要做好總導演，尤其要把好細節關。

    

本文摘自《地產營銷人必備之兵法》

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　　 本書的目的更多地在於啟迪和思辨，了解問題的關鍵所在，至於解決的方法實際上可以多種多樣，如何解決需要針對每一個具體個案不同而採取不同的方法，但當你掌握了解決問題的核心要點，方法自然就會想出來。
希望這本書能給每一個房地產從業人員有所啟迪和說明，也希望這本從房地產實戰一線總結出來的書能成為大家今後實踐的工具書，當遇到困難時拿出來看看，並能從中獲得啟發。